RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01359 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSA4

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 28 mars 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. à capital variable PRIMOPIERRE, représentée par la S.A. à directoire et conseil de surveillance PRAEMIA REIM FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. unipersonnelle ARYASON CONSULTING (en redressement judiciaire)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier LINDEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G667, substitué par Maître Manon EVANO BEAU, avocate au barreau de l’ESSONNE

S.E.L.A.R.L. A&M AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [L] [W], en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL unipersonnelle ARYASON CONSULTING

dont le siège social est sis [Adresse 3], substitué par Maître Manon EVANO BEAU, avocate au barreau de l’ESSONNE

représentée par Maître Olivier LINDEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G667

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 6 et 9 décembre 2024, la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOPIERRE (ci-après la SCPICV PRIMOPIERRE) a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé, la SARL ARYASON CONSULTING et la SELARL A&M AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [W] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SARL ARYASON CONSULTING, au visa des articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins de voir :

— Condamner la SARL ARYASON CONSULTING à payer, par provision, à la SCPICV PRIMOPIERRE la somme de 4.733,64 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2024

— Condamner la SARL ARYASON CONSULTING à payer, par provision, à la SCPICV PRIMOPIERRE la somme de 28.347,68 euros au titre de l’annulation des franchises de loyer accordées pour les années 2022, 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2024

— Ordonner la compensation du solde du dépôt de garantie détenu par la SCPICV PRIMOPIERRE, soit la somme de 2.743,06 euros, avec les sommes dues par la SARL ARYASON CONSULTING

— Condamner la SARL ARYASON CONSULTING à payer à la SCPICV PRIMOPIERRE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Appelée à l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 mars 2025 puis au 28 mars 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, la SCPICV PRIMOPIERRE, par avocat, se réfère à ses conclusions aux termes desquelles elle porte le montant de sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4.000 euros. Pour le surplus, elle a maintenu l’ensemble de ses prétentions et moyens tout en sollicitant le débouté des demandes formulées par la SARL ARYASON CONSULTING.

En réplique, sur la recevabilité des demandes, la SCPICV PROMOPIERRE soutient que les créances dont elle réclame le paiement provisionnel sont postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective de telle sorte que le principe d’arrêt des poursuites individuelles ne trouve pas à s’appliquer. Elle indique en effet que la créance de remboursement des franchises de loyers est née le jour de la résiliation du bail, soit le 2 juillet 2024. Elle soutient que la créance du coût des réparations locatives est née de la mauvaise exécution du contrat de bail se compensant ainsi avec le dépôt de garantie. Elle relève que, au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, aucune procédure n’était en cours à l’encontre de la SARL ARYASON CONSULTING de telle sorte qu’aucune procédure n’a été interrompue ni reprise. Elle soutient, en application de l’article L.621-32-I du code de commerce, que ses créances, qui sont nées régulièrement après le jugement d’ouverture, auraient dû faire l’objet d’un paiement à leur échéance, ce qui n’a pas été le cas. Elle précise par ailleurs que sa déclaration de créance au passif de la SARL ARYASON CONSULTING a été enregistrée par le greffe le 10 mars 2025. Elle fait également valoir que la SARL ARYASON CONSULTING a quitté les lieux seulement le 2 juillet 2024, le procès-verbal d’état des lieux de sortie étant daté du 2 juillet 2024 et non du 30 juin 2024 comme soutenu.

A l’appui de ses demandes, la SCPICV PRIMOPIERRE expose que, par acte du 20 janvier 2022, elle a donné à bail à la SARL ARYASON CONSULTING un local commercial situé à [Localité 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 54.240 euros. Elle précise lui avoir consenti une franchise de loyer équivalente à douze mois de loyer hors taxes et hors charges étant précisé que celle-ci devra être remboursée au bailleur dans l’hypothèse où le bail prendrait fin par anticipation. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte, après un commandement de payer demeuré infructueux, de saisir le juge des référés. Bien qu’elle ait été condamnée par ordonnance rendue le 12 mai 2023 à régler ses impayés locatifs arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus, la SARL ARYASON CONSULTING n’a procédé à aucun règlement. Elle indique que, suivant jugement rendu le 17 juin 2024 par le tribunal de commerce d’Evry, une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL ARYASON CONSULTING a été ouverte désignant la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire et, par jugement du 22 juillet 2024, le tribunal de commerce a désigné la SELARL A&M AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire. Elle a régulièrement déclaré sa créance au passif de la SARL ARYASON CONSULTING. Elle précise que la SARL ARYASON CONSULTING a restitué les locaux loués, en dehors de tout congé, le 2 juillet 2024 suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Elle soutient que, en application des stipulations contractuelles du bail liant les parties, la SARL ARYASON CONSULTING reste lui devoir les loyers et charges impayés pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024, le remboursement des franchises de loyer accordées du fait de la résiliation anticipée du bail ainsi que l’indemnité de résiliation anticipée correspondant aux loyers et charges dus jusqu’à la fin de la période ferme du bail, soit jusqu’au 16 janvier 2028. Elle rapporte que les locaux loués ont été restitués en mauvais état, le coût des réparations locatives étant estimé à la somme de 24.376,94 euros suivant devis du 3 septembre 2024. Elle considère en conséquence que cette somme doit être compensée avec le dépôt de garantie. Malgré l’envoi d’un courrier valant mise en demeure adressé tant à la SARL ARYASON CONSULTING qu’à son administrateur judiciaire, aucune solution n’a pu être trouvée, de telle sorte qu’elle s’estime bien fondée à solliciter le paiement de ces sommes à titre provisionnel.

La SARL ARYASON CONSULTING et son administrateur judiciaire, la SELARL A&M AJ ASSOCIES représentée par Maître [L] [W], par avocat, se réfèrent à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent, au visa des articles L.622-7, L.622-21 et L.622-22 du code de commerce et des articles 9, 834 et suivants du code de procédure civile, du juge des référés de :

In limine litis,

— Dire et juger que la demande de la SCPICV PRIMOPIERRE est irrecevable

A titre principal,

— Juger que la SCPICV PRIMOPIERRE n’apporte pas la preuve du principe et du quantum de la créance qu’elle revendique à l’encontre de la SARL ARYASON CONSULTING

— Juger que les demandes formulées par la SCPICV PRIMOPIERRE se heurtent à des contestations sérieuses au sens des articles 834 et suivants du code de procédure civile

— Dire n’y avoir lieu à référé et débouter en conséquence la SCPICV PRIMOPIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A titre très subsidiaire,

— Juger que la SARL ARYASON CONSULTING pourra s’acquitter du paiement en principal sur une période de 24 mois

En tout état de cause,

— Débouter la SCPICV PRIMOPIERRE de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter la SCPICV PRIMOPIERRE de sa demande relative aux dépens

— Condamner la SCPICV PRIMOPIERRE à payer à la SARL ARYASON CONSULTING et à la SELARL A&M AJ ASSOCIES, représentée par Maître [W], la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL ARYASON CONSULTING et son administrateur judiciaire, la SELARL A&M AJ ASSOCIES représentée par Maître [L] [W], font valoir que la créance réclamée à titre provisionnel au titre des franchises de loyer accordées pour les années 2022 à 2024 constitue une créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective. Or, toute action visant à obtenir le paiement de créances antérieures au jugement d’ouverture est irrecevable et contrevient aux dispositions légales relatives à la suspension des poursuites individuelles et l’interdiction de tout paiement préférentiel afin de garantir l’égalité entre tous les créanciers de même rang. Ils exposent que la créance relative aux travaux de remise en état a pour fait générateur la dégradation des lieux, or, la SCPICV PRIMOPIERRE n’apporte pas la preuve de ce que le fait générateur des travaux trouve son origine entre le 17 juin 2024 et le 2 juillet 2024. Ils précisent que les créances réclamées doivent avoir été déclarées dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture. Dans l’hypothèse où les demandes provisionnelles en paiement seraient déclarées recevables, les défendeurs soulèvent l’existence de contestations sérieuses en ce que les parties ont, par courriers officiels des 16 et 17 mai 2024, convenu que le bail commercial serait amiablement résilié à effet du 30 juin 2024 et non du 2 juillet 2024 comme le soutient la SCPICV PROMOPIERRE.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité des demandes de la SCPI PRIMOPIERRE

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article L.622-21 du code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas privilégiée au sens du I de l’article L. 622-17 du même code.

Les créances visées à l’article L.622-17 I du même code sont celles nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période. Elles sont payées à leur échéance.

Entrent dès lors dans cette catégorie, les loyers et charges nés après jugement d’ouverture d’un bail arrivé à son terme ou résilié.

Il ressort des dispositions combinées des articles L.622-22, L.625-3 et L.626-25 du code de commerce que s’agissant des instances qui n’étaient pas en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective, une condamnation en référé est possible pour les créances privilégiées nées après le jugement de redressement judiciaire.

En application de l’article L.622-7 du même code, le jugement d’ouverture d’une procédure collective emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L.622-17.

1) Sur la créance réclamée au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice que la SARL ARYASON CONSULTING a quitté les lieux le 2 juillet 2024. Quand bien même la défenderesse verse au dossier des courriers officiels faisant état d’un accord sur la résiliation du bail au 30 juin 2024, il est constant qu’elle a véritablement quitté les lieux et remis les clés le 2 juillet 2024.

Il n’est pas non plus discuté que la SARL ARYASON CONSULTING n’a pas procédé au paiement de ses loyers et charges pour la période postérieure au jugement d’ouverture jusqu’à la libération des locaux, soit du 17 juin 2024 jusqu’au 2 juillet 2024.

Ainsi, il résulte des dispositions du code de commerce susvisées que cette créance, générée après le jugement d’ouverture, est une créance privilégiée.

Par conséquent, la demande formée à ce titre est recevable.

2) Sur la créance au titre du remboursement des franchises de loyers accordées

La SCPICV PIMOPIERRE, qui sollicite le remboursement des franchises de loyers accordées pour les années 2022 à 2024 en raison de la résiliation anticipée du bail, soutient que cette créance, née au jour de la résiliation du bail, est postérieure à l’ouverture de la procédure collective.

La SARL ARYASON CONSULTING considère en défense que ces franchises de loyers ont été accordées par la SCPICV PRIMOPIERRE lors de la conclusion du bail, soit avant la procédure de redressement judiciaire et qu’en conséquence, il s’agit de créance antérieure nécessitant une déclaration au passif.

Dès lors, il convient d’établir si la créance réclamée constitue une dette antérieure, postérieure ou connexe.

Or, cette question nécessite que soient analysées et interprétées les stipulations contractuelles liant les parties, en particulier l’article 4 dudit bail, et il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter un contrat.

Il convient donc d’écarter ladite créance qui devra être déclarée et vérifiée par le juge-commissaire ou jugée au fond, avant d’être fixée, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Par conséquent, il convient de dire que la présente demande est irrecevable au stade des référés et qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

3) Sur la compensation du solde du dépôt de garantie avec les frais de remise en état

La créance du bailleur relative aux travaux de remise en état n’est la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation que si les dégradations qui lui sont reprochées ont été commises pendant cette période et non parce que les lieux auraient été restitués après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. (Cass. com., 2 déc. 2014, n° 13-11.059, Bull. 2014, IV, n° 179).

Ainsi pour que la demande soit recevable, il appartient à la partie demanderesse de démontrer que les dégradations reprochées ont été commises postérieurement au jugement d’ouverture, soit entre le 17 juin 2024 et le 2 juillet 2024, à défaut la créance sollicitée à ce titre relève du régime des créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective.

Il ressort du devis versé aux débats par la bailleresse la nécessité de procéder à des travaux de rénovation de revêtements de sols et muraux ainsi que des travaux d’électricité moyennant un coût estimé à la somme de 24.376,94 euros.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 2 juillet 2024 que les lieux ont été restitués dans l’ensemble en bon état ou en état d’usage contrairement à ce que prétend la SCPICV PRIMOPIERRE.

La SCPICV PRIMOPIERRE, qui ne verse pas aux débats l’état des lieux d’entrée de la SARL ARYASON CONSULTING, ne justifie nullement de ce que sa locataire aurait dégradé les locaux.

En l’absence d’éléments factuels, circonstanciés, objectifs et précis quant aux dégradations locatives soutenues, le juge des référés, avec tout l’évidence requise à ce stade de la procédure, n’est pas en mesure d’établir leurs existences et, par voie de conséquence, de déterminer si elles seraient postérieures ou antérieures à l’ouverture de la procédure collective.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés, juge du provisoire, d’opérer une compensation des créances telle que sollicitée.

Par conséquent, il convient de dire que la présente demande est irrecevable au stade des référés et dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des loyers et charges dus

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que la SARL ARYASON CONSULTING, qui a occupé les locaux jusqu’au 2 juillet 2024, n’a pas réglé ses loyers et charges postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, soit à compter du 17 juin 2024.

Ainsi, la défenderesse est tenue au paiement des loyers et charges prorata temporis du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024, soit 16 jours.

Les montants des loyers et charges pris en compte pour le calcul seront ceux tels qu’ils figurent dans la dernière échéance locative adressée à la SARL ARYASON CONSULTING, soit la somme trimestrielle totale de 26.222,26 euros TTC décomposée comme suit :

— la somme de 19.517,43 euros au titre des loyers (1.233,74 + 18.283,69 euros),

— la somme de 6.051 euros au titre des provisions pour charges (3.895 + 704 + 176,40 + 1275,60),

— la somme de 653,83 euros au titre des honoraires hors gestion locative.

La somme non sérieusement contestable dont reste redevable la SARL ARYASON CONSULTING apparaît ainsi s’élever à 4.661,73 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024 inclus (8.740,75 euros par mois, 291,36 euros par jour, donc 4.661,73 euros).

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SARL ARYASON CONSULTING à payer à la SCPICV PRIMOPIERRE la somme non sérieusement contestable de 4.661,73 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024.

En référé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, outre que la preuve, au sens de l’article 1231-7 du code civil, de réception du courrier recommandé valant mise en demeure du 26 septembre 2024 n’est pas rapportée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

En l’espèce, la SARL ARYASON CONSULTING, qui fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, ne verse aux débats aucun élément comptable permettant d’apprécier sa capacité à honorer des délais de paiement.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formée par la défenderesse en personne.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL ARYASON CONSULTING, succombant partiellement, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevable au stade des référés la demande provisionnelle en paiement formée au titre de l’annulation des franchises de loyers accordées.

DECLARE irrecevable au stade des référés la demande de compensation du solde du dépôt de garantie avec les sommes qui seraient dues au titre des dégradations locatives.

DECLARE recevable la demande provisionnelle en paiement formée au titre des loyers et charges impayés pour la période du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024.

CONDAMNE la SARL ARYASON CONSULTING à payer, à titre provisionnel, à la SCPICV PRIMOPIERRE la somme de 4.661,73 euros au titre des loyers et charges impayés du 17 juin 2024 au 2 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement.

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

CONDAMNE la SARL ARYASON CONSULTING aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,