N° RG 24/10067 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 24/10067

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Antoine BON

— M. [H] et Mme [S]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Antoine BON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 548 501 469

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine BON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 164

DEFENDEURS :

Madame [G] [S]

née le 13 Mai 1994 à [Localité 4] (67)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, non représentée

Monsieur [R] [H]

né le 11 Août 1992 à [Localité 3] (83)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 août 2012 avec prise d’effet au 15 septembre 2012, la Société Immobilière du Commerce et de l’Industrie devenue la SA INLI GRAND EST a loué à Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 388,64 euros outre 78,44 euros de provision pour charges, payables à terme échu entre le 25 et le 30 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la SA INLI GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 374,45 euros au titre des loyers et charges échus au 6 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SA INLI GRAND EST a fait assigner Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués,condamner les locataires à payer la somme de 2 221,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle indexé égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 31 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, la SA INLI GRAND EST, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 3 avril 2025 aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes initiale sauf à actualiser sa créance celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 635,77 euros au titre des loyers et charges échus au 18 mars 2025. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Elle indique ne pas être au courant de l’éventuel départ de Madame [G] [S] des lieux.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 15 avril 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels Monsieur [R] [H] perçoit le RSA à hauteur de 503,42 euros mensuels et a des charges à hauteur de 1 011,58 euros, ce dernier indique qu’il se serait séparé de Madame [G] [S] en février 2019 et que cette dernière aurait quitté le logement. Le rapport précise qu’il a repris le paiement du loyer courant début avril 2025 en versant une somme de 1 000 euros, qu’il souhaite se maintenir dans les lieux avec des délais de paiement sur 36 mois.

Cités par actes délivrés à étude Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S], ne comparaissent pas ni personne pour eux.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025, le tribunal autorise le conseil de la demanderesse à fournir en cours de délibéré une note pour un décompte actualisé prenant éventuellement en compte le versement évoqué dans le rapport d’enquête sociale.

Le conseil de la SA INLI GRAND EST a fait parvenir le 15 mai 2025 une note en délibéré accompagné d’un décompte actualisé au 6 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA INLI GRAND EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 avril 2025, la dette locative de Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] s’élève à la somme de 2 859,77 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Les locataires non comparant ne contestent pas la dette et ne font état d’aucun paiement libératoire ou qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 juin 2024 pour la somme de 1 374,45 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Compte tenu de la situation financière des locataires telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier et compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2012 avec prise d’effet au 15 septembre 2012 entre la Société Immobilière du Commerce et de l’Industrie devenue la SA INLI GRAND EST, d’une part, et Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA INLI GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] à verser à la SA INLI GRAND EST la somme de 2 859,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 6 avril 2025, mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 1 374,45 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] à verser à la SA INLI GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA INLI GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] et Madame [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS