TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 février 2026

à Me [Localité 1]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à M^e FERAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54B6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 17 février 2017, concernant un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 220,34 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 mars 2025.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1 126,21 euros, au 9 décembre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [O] [L], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il conteste le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’EPIC 13 HABITAT produit la notification à la CAF des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [O] [L], soit deux mois au moins avant l’assignation du 16 décembre 2024.

A ce sujet, force est de constater que le courrier, daté du 18 avril 2024, fait état d’une dette de 108,09 euros, dont il convient de déduire la somme de 52,78 euros au titre de frais de procédure et des frais d’enquête, non justifiés. De même, il en ressort que le montant du loyer et des charges s’élève à 296,79 euros (sans réduction du loyer de solidarité), alors que le montant du prélèvement mensuel à ce titre est de 299,90 euros. Reste qu’il est constant qu’une dette locative existait bien lors de la notification susvisée, et que la situation d’impayés a bien été signalée, dans les formes prévues par la loi, ainsi que cela résulte du bordereau d’accusé de réception signé le 23 avril 2024.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [L] par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 pour un arriéré locatif de 219,02 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 29 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [L] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [O] [L] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 298,95 euros), à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’EPIC 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [O] [L] restait débiteur d’une dette locative de 552,19 euros au 5 décembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 9 décembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 864,83 euros, terme du mois de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais d’enquête, non justifiés.

S’agissant des charges locatives, le montant appelé au titre des provisions est justifié au vu du contrat de bail signé par les parties, et il n’est pas démontré par le locataire qu’il a sollicité avant la présente instance la remise de justificatifs. Enfin, aucune régularisation de charges ne figure sur les décomptes produits par la demanderesse – la dette étant née à compter du terme du mois de mars 2024 –, étant précisé que le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription triennale.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [O] [L] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 864,83 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 552,19 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [O] [L], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [O] [L], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’EPIC 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 17 février 2017 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 29 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à payer à l’EPIC 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 298,95 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 864,83 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 552,19 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [L] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [L] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,