TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

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[Adresse 2]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 22/00172 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HURN

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

20 janvier 2026

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.S. […]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Maître [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de Monsieur [X] [M] exploitant anciennement sous l’enseigne “[…] BATIMENT”

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Laurence MEDINA, Greffier lors des débats et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant devis accepté du 3 mai 2017, la Sci […] a confié à M. [X] [M], exploitant sous l’enseigne “[…] Bâtiment”, les travaux d’aménagement d’un immeuble sis à [Localité 5] pour un montant total de 140 500,01 euros toutes taxes comprises.

Le devis a stipulé les dates de démarrage et d’achèvement du chantier, respectivement les 22 mai 2017 et 30 septembre 2017, ainsi qu’une pénalité de retard d’un montant journalier de 50 euros.

La Sci […] s’est acquittée d’une somme de 42 150 euros selon facture du 14 mai 2017, puis d’une somme de 35 125,50 euros selon facture du 26 juillet 2017, laquelle a également reporté la date de fin de chantier au 28 février 2018 et porté le montant de la pénalité de retard à la somme journalière de 100 euros.

Par courrier du 5 mars 2018 signé par les deux parties, la date d’achèvement des travaux a été reportée au 30 juin 2018 et le montant des pénalités de retard a été maintenu à la somme de 100 euros par jour.

Déplorant l’inachèvement des travaux ainsi que des malfaçons, la Sci […] a, par exploit de commissaire de justice en date des 20 et 28 décembre 2018, attrait M. [X] [M], exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment, ainsi que la Sas […], bénéficiaire d’un transfert global de l’activité de M. [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment selon contrat d’apport du 30 décembre 2017, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2019, la Sci […] a attrait la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [E], désigné mandataire ad hoc de M. [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment, devant la même juridiction.

Par décision du 26 avril 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [D] [A] (RG 19/00012).

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2020.

Par acte de commissaire de justice des 11 et 14 mars 2022, la Sci […] a fait assigner la Selarl AJAssociés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment, et la Sas […] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir le remboursement du trop-perçu, l’indemnisation de ses préjudices et le paiement des pénalités de retard.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment soulevée par la Sas […] et la Serlarl AJ Associés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, la Sci […] demande au tribunal de :

— dire recevable et bien fondée l’assignation régularisée par elle ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui rembourser la somme de 45.115,85 € au titre des avances faites par cette dernière et déduction faite du montant des travaux réalisés, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui rembourser la somme de 342.020,66 € au titre de la reprise des travaux ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui payer la somme de 145.785 € au titre de la perte des loyers pour la période du 1er juillet 2018 arrêté au 31 janvier 2023, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui payer la somme de 59.955,84 € au titre du crédit qu’elle a dû supporter, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui payer la somme 127.900 € au titre des pénalités de retard conformément à l’engagement signé en date du 5 mars 2018, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui payer un montant de 3.000 € avec les intérêts de droit à compter de la demande introductive d’instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de la résistance abusive, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

— condamner solidairement M. [M], exploitant anciennement sous l’enseigne […] Bâtiment représenté par la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc, et la Sas […], en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de constat établi par Me [V], les frais de la procédure de référé-expertise et d’expertise ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la Sci […] soutient, au visa de l’article 1231-1 du code civil, pour l’essentiel :

— que sa demande est recevable puisque le contrat d’apport n’a pas été porté à sa connaissance et toute irrecevabilité doit être soulevée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile,

— que les défendeurs affirment que les gérants de la Sci […] ont retardé les travaux en habitant les locaux qui devaient être vides, ce qui est inexact puisque la Sas […] avait pris acte de cette circonstance par courrier du 5 mars 2018,

— qu’elle a recouru à la Sas […] qui s’est présentée comme entreprise générale du bâtiment assurant la coordination des travaux, de sorte qu’elle a assuré la maîtrise d’oeuvre, étant rappelé qu’en tout état de cause, l’entrepreneur assure cette fonction en l’absence de maître d’oeuvre puisqu’ils n’ont pas de compétences techniques particulières,

— que les témoignages de M. [T] et M. [Y] ne sont corroborés par aucun élément, l’entreprise […] ayant, au contraire, justifié les retards par un grand nombre de chantiers en cours et l’absence de salariés, et la demanderesse n’ayant aucun intérêt à interdire l’accès au chantier dont M. [Y] a admis disposer des clés,

— que le traitement de la mérule n’a pas pu retarder le chantier, celui-ci étant réalisé depuis le mois d’octobre 2017 et le chantier ayant repris le 6 novembre 2017 de sorte que le retard de chantier est entièrement imputable à la défenderesse, les deux courriers adressés cinq mois après la date butoir répondant manifestement à la volonté de se constituer une preuve à soi-même,

— qu’elle justifie avoir proposé plusieurs réunions de chantier,

— que les défendeurs prétendent, à tort, qu’elle n’a pas payé les factures émises en produisant de fausses factures,

— qu’il résulte tant du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2018 par Me [V], huissier de justice, que du rapport d’expertise de M. [A] que le chantier est inachevé, les défendeurs n’ayant pas sensibilisé l’expert ou le juge en charge du contrôle des expertises sur les missions qui lui étaient dévolues,

— qu’elle subit un préjudice financier important correspondant au surcoût relatif à l’exécution des travaux, aux frais bancaires liés au retard de chantier et à un retard dans la mise en location du logement,

— qu’il convient également de lui rembourser le trop-perçu d’un montant de 53 715,85 euros, chiffrage établi sur la base des factures de la défenderesse avec le détail des postes réalisés ou non et le taux d’avancement tenant compte du procès-verbal de constat et des constatations de l’expert, outre les prestations supplémentaires réalisés sans devis, soit un montant totall de 45 115,85 euros,

— que les pénalités de retard ayant été mises à la charge de l’entreprise […] Bâtiment sans exception ni réserves, celle-ci doit lui verser une somme de 127 900 euros correspondant aux pénalités arrêtées au 1er janvier 2022,

— que, s’agissant de la demande reconventionnelle de l’entreprise […], la perte de chiffre d’affaires, évaluée grossièrement, ne lui est pas imputable,

— qu’en vertu de l’article 1231-6 du code civil, la résistance abusive de la défendersse lui a causé un préjudice indépendant du retard puisqu’elle a été contrainte d’ester en justice et doit subir les accusations mensongères de la partie adverse.

Par conclusions signifiées par Rpva le 25 juin 2025, la Sas […] et la Selarl AJ Associés, ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment, sollicitent du tribunal de :

— juger la demande irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre l’entreprise individuelle [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment,

— débouter la Sci […] de ses demande à l’encontre de l’entreprise individuelle [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment,

— débouter la SCI […] de toutes ses demandes contre la société Sas […],

A titre reconventionnel,

— condamner la Sci […] à payer à la Sas […] les sommes de :

* 95 872 € au titre de la perte de chiffre d’affaires sur 2017,

* 133 639 € au titre du manque de développements de l’entreprise individuelle […] à la suite de l’interruption des travaux et la perturbation dans le planning,

* 35 125,50 € au titre de la facture n° 201805144 du 5 mai 2018,

* 4 500 € de pénalités de retard,

* 4 735,70 € au titre de la facture n° 201712078 du 21 décembre 2017,

* 100 000€ à titre de dommages et intéréts au titre de la perte générée,

A titre subsidiaire,

— débouter la Sci […], au titre de sa responsabilité, de toute demande formulée à l’endroit de la Sas […],

— condamner la Sci […] à les décharger, de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700, frais et accessoires, sur le fondement de la responsabilité délictuelle et ce au titre de l’appel en garantie,

— condamner la Sci […] à leur payer à chacun une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci […] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la Sas […] et la Selarl AJ Associés, en qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M] exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment, font valoir, en substance :

— que la demande formée à l’encontre de M. [X] [M] est irrecevable en raison de l’apport de l’entreprise individuelle à la Sas […] par contrat du 30 décembre 2017 publié au Bodacc,

— que la mission de l’expert était limitée aux désordres et malfaçons et au chiffrage des travaux de reprise, de sorte que les sommes réclamées au titre des travaux de reprise, qui résultent du non-achèvement des travaux, ne peuvent pas être mises à leur charge puisque l’expert n’a pas procédé à l’inventaire des travaux exécutés poste par poste mais s’est fondé sur le compte entre les parties en rejetant la situation établie par M. [M],

— que l’expertise ne révèle aucune faute imputable à l’entreprise,

— que, s’agissant de la demande en remboursement du trop-perçu, l’expert retient un chiffrage non étayé en se bornant à écarter le chiffrage produit par M. [M],

— que, s’agissant des travaux de reprise, le montant retenu est exorbitant compte tenu du montant du devis initial, étant précisé qu’une telle condamnation pour des travaux non acquittés occasionnerait un enrichissement sans cause,

— que la Sci […] a elle-même empêché la poursuite du chantier en s’immiscant dans son exécution, en occupant les locaux, en assurant la maîtrise d’oeuvre sans compétences particulières et en refusant de recourir à un maître d’oeuvre, ce qui a conduit à une tension extrême sur le chantier, ainsi que cela résulte des échanges de SMS produits par la demanderesse elle-même et des attestations de M. [T] et de M. [Y], certains salariés ayant démissionné alors que d’autres ne voulaient plus intervenir sur le chantier,

— que l’arrêt de chantier ne lui étant pas imputable, le préjudice correspondant à la perte de loyers et aux frais bancaires ne peut pas être mis à leur charge, étant rappelé que le chantier a été interrompu en raison du traitement de la mérule qui s’est terminé fin 2017 et que les atermoiements et harcèlement des demandeurs ont retardé l’exécution des travaux, l’entreprise ayant été contrainte de solliciter, en vain, une réunion de chantier,

— qu’en tout état de cause, l’entreprise […] Bâtiment ayant été assignée le 28 décembre 2018, aucune computation jusqu’au 1er janvier 2022 ne peut être effectuée, et le préjudice pour perte de loyers n’est qu’hypothétique,

— qu’elle ne saurait être condamnée à payer l’entier crédit qui aurait dû être payé par la Sci […], ce qui constituerait un enrichissement sans cause,

— que l’ingérance de la Sci […] est constitutive d’une faute qui lui a occasionné des préjudices consistant en la perte de chiffre d’affaires pour 2017, au manque de développement et la perturbation dans le planning et à une perte, faute qui engage la responsabilité délictuelle de la demanderesse,

— que la demanderesse doit être condamnée à lui verser les sommes restant dues au titre des factures des 5 mai 2018 et 21 décembre 2017, et les pénalités de retard,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, la Sci […] doit les garantir de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre à son profit sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la fin de non-recevoir soulevée par la Sas […] et la Selarl AJ Associés en qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M] exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

(…)

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure , les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’ article 47".

En l’espèce, la Sas […] et la Selarl AJ Associés font valoir que les demandes formées à l’encontre de M. [X] [M] exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment ne sont pas recevables pour défaut de qualité à défendre, en raison du contrat d’apport du 30 décembre 2017 publié au Bodacc.

Toutefois, force est de constater que la cause de l’irrecevabilité, à la supposer établie, ne s’est pas révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses n’est pas recevable.

Au demeurant, par courrier établi le 5 mars 2018 et mis à jour le 24 mars 2018, M. [M] a indiqué : “Ces engagements constituent un contrat en tant que tel. Si tel n’était pas le cas, la société […] ne pourra pas échapper à ses engagements. En effet, la société […] a transféré l’activité vers la SAS […] entre temps, mais M. [X] [M] est tenu responsable envers la Sci […] pour la bonne exécution de tous ces engagements, du devis initial du 03/05/2017 (n° 201705200), du présent document et du planning s’y afférant, sans aucunes exceptions ni réserves”.

Surtout, par ordonnance du 16 janvier 2025 devenue définitive et ayant autorité de chose jugée sur la fin de non-recevoir, le juge de la mise en état a d’ores et déjà rejeté l’irrecevabilité pour défaut de qualité à défendre soulevée par les défenderesses.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera déclarée irrecevable.

II – Sur la demande d’indemnisation des préjudices formée par la Sci […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est rappelé qu’avant réception, l’entrepreneur qui est tenu, dans les limites de sa mission, d’une obligation de résultat de livrer une prestation exempte de vices, conformes aux règles de l’art, aux stipulations contractuelles et à la règlementation en vigueur, dans les délais convenus.

Il est admis qu’en l’absence d’un maître d’oeuvre, l’entrepreneur est tenu d’une obligation de conseil renforcée à l’égard du maître de l’ouvrage.

L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage peut exonérer l’entrepreneur de sa responsabilité, à condition pour ce dernier de rapporter la preuve d’un acte positif dans la conception et l’exécution des travaux et de sa compétence notoire, le professionnel de l’immobilier ne pouvant être considéré de façon systématique comme notoirement compétent (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-21.136).

1. Sur le manquement contractuel

En l’espèce, il est constant que selon devis accepté du 3 mai 2017, la Sci […] a confié à la Sas […] des travaux de rénovation d’ampleur d’un bâtiment sis à [Localité 5], la date d’achèvement des travaux ayant initialement été fixée au 30 septembre 2017 avant d’être reportée au 28 février 2018, puis au 30 juin 2018.

Les défenderesses font valoir, à bon droit, que l’expert n’a relevé aucun désordre ni malfaçons qui leur soient imputables, faisant valoir que “le terme de “désordre” ne peut pas être utilisé dans son acception technique puisque le chantier n’est pas terminé”, ce qui est précisément l’objet du litige.

En revanche, l’expert a constaté que le chantier n’est pas achevé, ce constat étant réalisé tant sur les lieux dans le cadre des opérations de l’expert qu’aux termes du procès-verbal établi le 24 octobre 2018 par Me [V].

S’il est constant que la découverte d’une infestation par la mérule a interrompu les travaux, il ressort des pièces produites, et notamment des échanges de SMS entre les parties, que M. [M] a été averti de cette découverte le 14 juillet 2017 et a été avisé de la possibilité de reprendre les travaux portant sur la toiture et l’IPN dès le 9 octobre 2017, de sorte que cette circonstance est sans effet sur le non respect du délai d’achèvement du chantier reporté le 24 mars 2018, soit postérieurement à la reprise des travaux et en toute connaissance de cause de l’interruption de chantier, au 30 juin 2018.

La Sci […] apporte donc la preuve d’un manquement par les défenderesses à leur obligation de résultat de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles dans les délais convenus.

Il est sans emport que l’expert ne caractérise aucune faute par l’entrepreneur dans l’exécution de ses prestations, la responsabilité contractuelle avant réception n’étant pas subordonnée à la preuve d’une faute d’exécution de l’entrepreneur, mais à la démonstration que le résultat promis par le constructeur n’est pas atteint, ce qui est le cas en l’espèce.

Si les défenderesses justifient l’inachèvement, notamment, par l’immixtion des gérants de la Sci […] sur le chantier, elles ne contestent pas que ces derniers n’ont aucune compétence en matières constructive et de bâtiments, ainsi qu’elles l’indiquent en page 22 de leurs dernières écritures, de sorte qu’elles ne sauraient faire valoir que la demanderesse a participé à son préjudice en s’immiscant dans les travaux.

Elles ne sauraient davantage imputer une maîtrise d’oeuvre défaillante à la demanderesse, alors qu’il appartenait à M. [M] et à la Sas […], au contraire, en leur qualité de professionnelle, d’attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur la nécessité de recourir aux services d’un maître d’oeuvre compte tenu de l’ampleur des travaux et qu’il est rappelé que l’expert a expressément relevé que M. [M] a agi en qualité d’entreprise générale.

Si elles font valoir que le maître de l’ouvrage n’a eu de cesse de modifier les plans, elle n’en justifie pas et, en tout état de cause, force est de constater que la date d’achèvement des travaux a été prorogée à deux reprises, et en dernier lieu le 24 mars 2018 ainsi que cela ressort du planning communiqué par les défendeurs en annexe 21, de sorte que l’entrepreneur a été en mesure de tenir compte des modifications imposées par le maître de l’ouvrage, à les supposer établies.

Les défenderesses allèguent de l’impossibilité pour les ouvriers d’accéder au chantier et de travailler sereinement, alors que tant M. [B] [T] que M. [N] [Y] déclarent avoir disposé des clés de l’immeuble et, s’ils relatent une présence constante de Mme [J] sur le chantier, ne font état à son encontre que de demandes d’explications quotidiennes sur les travaux prévus, les qualifications des personnes présentes et les matériaux employés, et ne caractérisent à l’encontre du maître de l’ouvrage qu’une présence, peut-être pesante, mais qui n’est pas de nature à ralentir, voire interrompre, l’exécution des travaux par des professionnels du bâtiment, étant précisé que les défenderesses ne justifient pas avoir interpellé le maître de l’ouvrage sur ce point avant la mise en demeure adressée le 27 novembre 2018, soit après l’expiration du délai d’achèvement des travaux, et pour d’autres motifs tenant au refus de réaliser une réunion de chantier et à des factures impayées.

La circonstance que les gérants de la Sci […] aient occupé le bâtiment n’est pas davantage de nature à exonérer les défenderesses de leur responsabilité, la société […] ayant expressément fixé délai d’achèvement du chantier au 30 juin 2018 en considération de cette circonstance, ainsi que cela ressort du courrier adressé le 5 mars 2018 au maître de l’ouvrage.

Ainsi que le relève l’expert judiciaire, aucun retard de chantier ne peut être imputé à un défaut de paiement puisque les deux factures émises le 14 mai 2017 et le 26 juillet 2017, d’un montant respectif de 42 150 euros Ttc et de 35 125,50 euros Ttc ont été acquittées par le maître de l’ouvrage, l’expert notant par ailleurs que la facture éditée le 5 mai 2018 correspond à celle du 26 juillet 2017 qui a bien été acquittée, et, qu’au contraire, le maître de l’ouvrage s’est acquitté, selon reçus, de travaux non visés au devis initial, étant observé que les prestations visées à la facture du 21 décembre 2017 ne correspondent à aucun devis accepté mais visent, pour partie, les prestations acquittées dont il n’est pas établi qu’elles ont été exécutées, tel que cela ressort des échanges de SMS (en annexe 27) s’agissant, notamment, de la fourniture et de la pose de l’isolation qui n’étaient pas réalisés au 18 juillet 2018.

La demanderesse verse aux débats le courriel adressé par M. [M] le 20 mars 2018 faisant état d’une interruption de chantier en raison du défaut de paiement d’une facture d’avancement qui n’est pas produite, étant rappelé que la facture du 21 décembre 2017 mentionne des prestations qui ne sont pas visées au contrat et qui ne correspondent que pour partie aux reçus signés par l’entrepreneur, de sorte que l’arrêt des travaux ne peut pas résulter du défaut de paiement.

Enfin, s’il résulte des échanges de SMS intervenus le 27 novembre que le maître de l’ouvrage a refusé de convenir d’un rendez-vous pour faire le point, le samedi suivant, il n’est pas établi que la Sci […] ait refusé toute tenue d’une réunion de chantier, ayant uniquement indiqué ne pas être disponible “ce week-end” et souhaiter l’intervention d’un plaquiste pour remédier aux malfaçons dans la pose de plaques de plâtre, de sorte que ce seul refus de tenir une réunion de chantier n’est pas de nature à exonérer les défenderesses de leur responsabilité.

Il en résulte que la Sci […] est fondée à rechercher la responsabilité contractuelle des défenderesses.

2. Sur les préjudices et le lien de causalité

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Le propre de la responsabilité civile étant de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. (2e Civ., 16 décembre 1970, n° 69-12.617), les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit (Civ., 3ème, 5 juillet 2001, n°99-18.712).

L’appréciation de l’étendue du préjudice et des modalités propres à assurer la réparation intégrale de ce préjudice relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. (3e Civ., 22 octobre 2002, n° 01-11.261).

En cas de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-10884).

L’indemnisation du dommage doit comprendre, outre le coût de la réalisation des travaux de reprise, les frais nécessaires à cette exécution, tels que les honoraires de maîtrise d’œuvre, les frais d’un bureau d’études, le coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage ou les préjudices consécutifs à la résolution d’une vente. (3e Civ., 11 mai 2005, pourvoi n° 03-20.680).

S’agissant, en premier lieu, du trop-perçu, l’expert judiciaire a rappelé que le maître de l’ouvrage a réglé les deux factures des 14 mai 2017 et 26 juillet 2017 pour une somme totale de 77 275,50 euros Ttc.

L’expert a évalué le coût des travaux effectivement réalisés à la somme de 33 559,65 euros Ttc, en se fondant sur “le montant recalculé par les propriétaires”, relevant que la facture proforma produite par M. [M] ne correspondait pas aux prix unitaires visés au devis et comportait des prestations non réalisées.

Toutefois, la Sci […] ne peut pas, à peine de double indemnisation, solliciter à la fois le remboursement d’un éventuel trop-perçu et l’indemnisation du “coût des travaux d’achèvement du chantier”.

Par conséquent, la demande en remboursement du trop-perçu formée par la Sci […] sera rejetée.

S’agissant, en deuxième lieu, du coût des travaux de reprise, l’expert judiciaire a évalué cette somme selon devis établi par la société Batim d’un montant de 243 006,57 euros hors taxes, auquel il convient d’ajouter le coût de la fourniture de cuisine non chiffré par la société Batim selon l’évaluation faite par M. [M] au devis du 3 mai 2017 d’un montant de 4 463 euros hors taxes, ainsi que le coût de la fourniture et la pose d’un revêtement de sol au prix de 1 400 euros hors taxes, soit un montant total de 248 869,57 euros hors taxes et 273 756,53 euros Ttc.

A cet égard, les défenderesses se bornent à arguer du caractère disproportionné de ce montant au regard du montant visé au devis du 3 mai 2017.

Toutefois, l’expert a expressément relevé que les entreprises “ont tendance à majorer les coûts lorsqu’un chantier est en cours (et ce d’autant plus qu’il existe une procédure judiciaire), dans la mesure où le contexte est évidemment défavorable (elles ne savent pas pourquoi le chantier a été interrompu), mais également parce qu’elles ne maîtrisent pas tous les paramètres techniques (en particulier pour les lots sanitaire et électricité pour lesquels les “surprises” peuvent être très importantes et évidemment très pénalisantes pour leur comptabilité si elles se sont engagées sur des coûts sans avoir de certitude sur la conformité des installations dissimulées dans les cloisons ou autres)” (page 19 du rapport).

La mission de l’expert judiciaire telle que déterminée par ordonnance du 26 avril 2019 a comporté tant la description des désordres et malfaçons, des dommages allégués et l’évaluation du coût des travaux de reprise, que la proposition d’un compte entre les parties en tenant compte des travaux effectivement réalisés par M. [M] et la société […] de sorte que le constat des travaux inachevés et la détermination de leur coût entraient bien dans la mission de l’expert, contrairement à ce qu’indiquent les défenderesses.

Il est rappelé que l’expert a relevé que le maître de l’ouvrage a réglé les deux factures des 14 mai 2017 et 26 juillet 2017 pour une somme totale de 77 275,50 euros de sorte que la somme de 63 224,51 euros toutes taxes comprises restait à devoir au titre des prestations acceptées (140 500,01 euros Ttc – 77 275,50 euros Ttc).

Il est également rappelé que la demanderesse a versé à M. [M] les sommes de 1 400 euros, 800 euros et 650 euros, correspondant respectivement à la fourniture et la pose de revêtement de sol, au traitement de la charpente + velux + bloc fenêtre + assurance et à l’échafaudage, soit un montant total de 2 850 euros Ttc au titre de travaux supplémentaires non visés au devis, ce qui a été confirmé par l’expert judiciaire, cette somme devant être déduite du solde restant dû qui s’établit donc à la somme de 60 374,51 euros Ttc.

La réparation devant se faire sans perte ni profit pour la victime, il doit être tenu compte des sommes dont le maître de l’ouvrage ne s’est pas acquittées pour déterminer le montant de l’indemnité de réparation.

Dès lors, seule la somme de 213 382,02 euros Ttc (273 756,53 euros Ttc – 60 374,51 euros Ttc) doit être mise à la charge des défenderesses au titre du coût des travaux de reprise.

La Sci […] sollicite l’application d’un majoration de 25 % pour tenir compte de l’augmentation du coût des matériaux et de la revalorisation des marchés, sans en justifier de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y procéder, étant relevé qu’elle ne demande pas l’indexation de l’indemnité à l’indice BT01.

Les défenderesses seront donc condamnées, in solidum, au paiement de la somme de 213 382,02 euros Ttc au titre du coût des travaux de reprise, étant rappelé que la solidarité ne se présume pas, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et non de l’assignation, compte tenu de la nature indemnitaire de cette somme et conformément à l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant, en troisième lieu, de la perte de loyers, aucun élément permettant de justifier de la certitude d’une location des logements à l’issue de la date d’achèvement des travaux n’est produit par la demanderesse.

En outre, le montant allégué du loyer n’est que déclaratif.

Dès lors, le préjudice correspondant à la perte de loyer n’étant qu’hypothétique, la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […] sera rejetée.

S’agissant, en dernier lieu, des frais bancaires liés au retard de chantier, la Sci […] sollicite le remboursement de l’intégralité du prêt à compter du 1er mai 2019.

Toutefois, ainsi que le font valoir les défenderesses, il apparaît que la somme sollicité correspond non à des frais bancaires résultant d’un retard dans le remboursement, mais au remboursement mensuel du capital des deux crédits contractés pour financer les travaux, de sorte que le préjudice allégué est dépourvu de tout lien de causalité avec les manquements précédemment caractérisés à l’encontre des défenderesses, étant rappelé que l’indemnisation doit se faire sans profit pour la victime.

Au demeurant, les parties ayant convenu de pénalités de retard et cette stipulation s’analysant comme une clause pénale, la Sci […] n’établit pas que ces frais sont distincts de ceux d’ores et déjà indemnisés par la clause.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […] au titre des frais bancaires sera rejetée.

III – Sur la demande en paiement des pénalités de retard formée par la Sci […]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, il résulte du courrier établi le 5 mai 2018 que : “La société […] s’engage à respecter les dates indiquées sur le planning, respect du délai final qui est le 30 juin 2018 pour finir et réceptionner définitivement les 5 appartements clé en main et les communs de l’immeuble (…). Si tel n’était pas le cas, la société […] s’exposera, en cas de retard, à assumer une pénalité de retard de 100 €uros / jour calendaire, sans aucune exceptions ni réserves”.

Une telle stipulation, qui a pour objet d’organiser à l’avance la sanction en cas de retard par l’entrepreneur dans l’exécution des travaux, s’analyse comme une clause pénale qui n’est due que lorsque le débiteur de l’obligation a été mis en demeure.

Or, la Sci […] ne justifie pas d’une mise en demeure de reprendre les travaux antérieure à l’assignation au fond du 14 mars 2022 de sorte qu’aucune pénalité n’est due pour la période antérieure au 1er janvier 2022, période à laquelle la Sci […] a limité sa demande.

Par conséquent, la demande en paiement des pénalités de retard formée par la Sci […] sera rejetée.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive formée par la Sci […]

Selon l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une action en justice n’est constitutive d’une faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire.

En l’espèce, la Sas […] et la Selarl AJ Associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment persistent à conclure à l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de M. [M] alors qu’une telle fin de non-recevoir a d’ores et déjà été écartée par ordonnance du juge de la mise en état, contre laquelle aucun recours n’a été interjeté, imputent l’interruption du chantier au maître de l’ouvrage sans en justifier et alors que l’expert a relevé que celui-ci n’était pas en situation d’impayé, allèguent d’une gestion calamiteuse de la maîtrise d’oeuvre alors qu’une telle gestion n’incombait pas au maître de l’ouvrage dont elle reconnait expressément l’incompétence en matière de construction et de bâtiment de sorte que sa propre obligation de conseil à l’égard de ce dernier était de ce fait renforcée, ces éléments constituant un abus caractérisé ayant fait dégénérer en faute la résistance à l’action engagée par la demanderesse.

La Sci […] a nécessairement subi un préjudice en étant contrainte d’engager une action aux fins d’expertise judiciaire puis une action en indemnisation qui sera évaluée, sans autre élément caractérisant le préjudice, à la somme de 1 000 euros.

Par conséquent, la Sas […] et la Selarl AJ Associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment seront in solidum condamnées à verser à la Sci […] une somme de 1 000 euros.

V – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sas […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En cas d’absorbtion d’une société, la société absorbante est tenue par les contrats conclus par la société absorbée comme un ayant cause à titre universel, c’est-à-dire comme si elle les avait conclus elle-même (Cass. 1re civ., 4 mars 1981).

Il est constant que les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil sont inapplicables à la réparation de dommages résultant de l’inexécution d’obligations contractuelles.

En l’espèce, la Sas […] se prévaut du contrat conclu le 30 décembre 2017 avec les époux [M] aux termes duquel M. [M] a apporté à la société son fonds de commerce et, notamment, le bénéfice et la charge de toutes conventions qui auraient pu être conclues ou prises par l’apporteur en vue de permettre l’exploitation du fonds, le chantier de la Sci […] étant expressément visé à l’annexe au contrat.

Il en résulte que la Sas […] ne peut se prévaloir des règles de la responsabilité civile délictuelle à l’appui de ses demandes indemnitaires au titre de la perte du chiffre d’affaires, du manque de développement de l’entreprise et des pertes subies à l’encontre de la Sci […].

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées par la Sas […] seront rejetées.

VI – Sur la demande en paiement formée par la Sas […]

En vertu de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient à la Sci […] de justifier de l’exécution des prestations dont elle sollicite le paiement.

En l’espèce, la Sci […] produit la facture sur situation établie le 5 mai 2018 pour un montant de 35 125,50 euros Ttc, faisant valoir que cette somme est due aux termes du devis approuvé.

Toutefois, le devis du 3 mai 2017 prévoit les conditions de règlement suivantes : “30 % à la commande, 50 % en cours de travaux, 20 % à l’achèvement des travaux”.

Dès lors, contrairement à ce qu’allègue la Sci […], le paiement de la tranche de 50 % n’est pas due dès le début des travaux.

En outre, la comparaison des factures des 26 juillet 2017 et 5 mai 2018 permet de constater que la Sas […] a sollicité le paiement des prestations déjà visées à la première facture, et d’ores et déjà acquittées par le maître de l’ouvrage.

La Sas […] ne justifie pas de l’exécution des travaux dont elle sollicite le paiement de sorte que sa demande ne peut pas prospérer.

Pour les mêmes raisons, la demande en paiement au titre des pénalités de retard formée par la Sas […] sera rejetée.

Par conséquent, les demandes en paiement formées par la Sas […] seront rejetées.

VII – Sur l’appel en garantie formé par la Sas […]

Pour les mêmes motifs que précédemment, l’appel en garantie formé par la Sas […] sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de son cocontractant, la Sci […], sera rejeté.

VIII – Sur les autres demandes

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sas […] et la Selarl AJ Associés, en qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M] exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 19/00012 et les frais d’expertise judiciaire.

Les frais de constat d’huissier de justice, qui n’a pas été désigné par décision de justice, ne sauraient relever des dépens de sorte qu’il n’y a pas lieu de les y inclure.

La Sas […] et la Selarl AJ Associés, en qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M] exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment, seront condamnées, in solidum, à payer à la Sci […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de la Sas […] et la Selarl AJ Associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exploitant sous l’enseigne […] Bâtiment, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment ;

CONDAMNE in solidum la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment à verser à la Sci […] les sommes suivantes :

—  213.382,02 € (DEUX-CENT TREIZE MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS DEUX CENTIMES) toutes taxes comprises au titre du coût des travaux de reprise, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  1.000,00 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE, pour le surplus, les demandes de dommages et intérêts formées par la Sci […] ;

REJETTE les demandes en paiement formées par la Sci […] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment ;

REJETTE les demandes en paiement formées par la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment ;

REJETTE l’appel en garantie formé par la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment à l’encontre de la Sci […] ;

DIT que les sommes mises à la charge de la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment au profit de la Sci […] porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande formée par la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la Sas […] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [C] [E], ès qualité de mandataire ad hoc de M. [X] [M], exerçant sous l’enseigne […] Bâtiment aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 19/00012 et les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande tendant à inclure les frais de constat de Me [V], huissier de justice, dans les dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président