TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/03353 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMKE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.A. D’HLM VILOGIA

C/

[E] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. D’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [B] [Y], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR

Mme [E] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e MILLOT Emmanuelle, avocate au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Septembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Le 11.10.2023, la SA d’HLM VILOGIA a conclu avec Madame [E] [W] un bail à usage d’habitation portant sur cet appartement moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 572,35 € outre une provision sur charges récupérables de 111,06 €.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré à Madame [E] [W] le 18.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07.03.2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance au preneur du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la société bailleresse sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de la locataire avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3519,47 € représentant l’arriéré de loyers et de charges impayés au 20.02.2025;

— l’actualisation des sommes dues au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La partie demanderesse sollicitait également que l’exécution provisoire de droit soit ordonnée.

La cause a été retenue à l’audience du 12.09.2025, le juge des contentieux de la protection demande aux parties si une procédure de surendettement est actuellement en cours d’instruction, ou en cours d’exécution, au bénéfice de Madame [E] [W].

La SA d’HLM VILOGIA comparaît. Elle actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5139,88 € représentant l’arriéré locatif arrêté au 12.09.2025. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, la locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant.

En défense, Madame [E] [W], valablement représentée ne conteste pas la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 13.11.2025.

Motivation

I. Sur la recevabilité de l’action de la SA d’HLM VILOGIA

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la Loi du 27 juillet 2023 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée six semaines avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 11.03.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SA d’HLM VILOGIA a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 03.12.2024, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de la SA d’HLM VILOGIA est donc recevable.

II. Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d’habitation, du commandement de payer et du décompte détaillé des sommes dues arrêté au 12.09.2025.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [E] [W] au paiement de la somme de 5139,88€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12.09.2025.

En application de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu les articles 1231-6 et 1344-1 du code civil), il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

A- Sur la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [W] par acte d’huissier en date du 18.12.2024.

En outre, il résulte du décompte des sommes dues versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Madame [E] [W] sollicite l’octroi de délais de paiement. La société bailleresse est opposée à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [E] [W] qui n’a pas repris le paiement de son loyer courant sera déboutée de sa demande.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 18.02.2025 et d’ordonner l’expulsion de l’occupante.

B- Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 18.02.2025, Madame [E] [W] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 756,07 €, et ce à compter du 18.02.2025 jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

En revanche, s’agissant d’une créance à caractère indemnitaire, visant à réparer le préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux sans droit ni titre du locataire, il convient de dire que seul l’article 1153-1du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l’article 1231-7 du code civil) doit trouver à s’appliquer concernant les intérêts. Il convient dès lors d’assortir la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues au jour de la décision et, à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir.

IV. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [W], partie qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA d’HLM VILOGIA de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 5139,88€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12.09.2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07.03.2025;

DEBOUTE Madame [E] [W] de sa demande d’octroi de délais de paiement;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation du 11.10.2023 à compter du 18.02.2025;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 756,07 € et ce à compter du 18.02.2025 et jusqu’à la libération effective, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque échéance pour les indemnités à échoir ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [E] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VILOGIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection