TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI77

NT/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. LE COMPACT représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE,

M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. KA2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience, Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE du 15 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé des 6 et 13 avril 2023, la S.A.S.U. Immo [Localité 5] a mis à bail au profit de la S.A.S. KA2, des locaux situés dans l’ensemble immobilier dénommé « la Maillerie » au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord).

Conclu pour une durée de dix années à compter de la mise à disposition du local loué au profit du preneur, le bail a notamment prévu un loyer annuel de 327 489,50 euros hors taxes payable par quart et d’avance et un dépôt de garantie de 81 872,38 euros.

Par acte authentique du 15 juillet 2024, la société Le Compact a acquis la propriété des locaux loués inclus dans le bail du 6 avril 2023.

Le 24 janvier 2025, la société Le Compact a fait signifier à la société KA2 un commandement de payer les loyers.

Par acte délivré à sa demande le 6 mars 2025, la société Le Compact a fait assigner la société KA2 devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner la défenderesse au paiement de diverses sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience le 15 avril 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 24 juin 2025.

La société Le Compact, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses dernières écritures déposées à l’audience, notamment aux fins de :

— débouter la société KA2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis depuis le 24 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la société KA2 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamner la société KA2 à lui verser une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 1964,94 euros par jour à compter du 15 novembre 2024, correspondant à « deux pour cent (2 %) du montant du loyer trimestriel », outre les charges et indexation telles que prévues au bail due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la société Le Compact,

— Condamner la société KA2 à lui verser une provision de 537 097,70 euros, selon le décompte arrêté au 19 mai 2025 à parfaire,

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de leur date d’échéance,

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Le Compact en sa qualité de bailleur,

En tout état de cause,

— Condamner la société KA2 à lui payer 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens qui comprendront les frais de commandement, de signification et d’expulsion,

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

De son côté, la société KA2, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, notamment aux fins de :

à titre principal,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la société Le Compact en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives sur le principe même des loyers et sur l’état récapitulatif de charges,

— débouter la société Le Compact de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— octroyer à la société KA2 les délais les plus larges pour s’acquitter de sa dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— condamner la société Le Compact à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Le Compact aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Le Compact sollicite constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail au motif que la défenderesse n’a pas honoré le paiement des loyers et provisions sur charges locatives depuis la délivrance du commandement de payer le 24 janvier 2025. Elle relève que ce commandement de payer mentionnait qu’à défaut de paiement dans un délai d’un mois, le bailleur pouvait se prévaloir de la clause résolutoire.

En réponse aux écritures de la défenderesse, la société Le Compact soutient qu’il ressort de l’avenant n°1 du contrat de bail commercial que la clause résolutoire insérée à l’article 7.2 du contrat de bail, subordonnant l’effet du contrat à l’obtention d’un accord de financement par la société KA2, a expressément été aménagée en faveur du preneur, qui devait se prévaloir de sa réalisation dans un délai strict à peine de déchéance.

La société Le Compact indique que la défenderesse n’a pas notifié au bailleur son intention de se prévaloir de ladite clause dans le délai imparti, avant l’expiration du trimestre suivant la date butoir fixée contractuellement au 16 juin 2023 et que la défenderesse est donc déchue du bénéfice de cette clause, le bail étant devenu pleinement opposable, produisant tous ses effets juridiques notamment l’exigibilité des loyers.

La société Le Compact rappelle qu’un procès-verbal de mise à disposition des locaux a été signé le 17 mars 2023 par le preneur et le bailleur avec remise des clés à la société KA2.

La demanderesse considère que la défenderesse a fait preuve d’inertie, n’ayant jamais demandé l’exécution des travaux et qu’elle ne peut soutenir ne pas pouvoir exploiter les locaux alors qu’elle a signé un procès-verbal sans réserve quant à la prise de possession dudit local et qu’elle n’a pas formulé de réclamation ou de mise en demeure tendant à la levée desdites réserves, caractérisant un comportement dilatoire de la société KA2.

La demanderesse souligne que ni le contrat de bail ni l’avenant, ne prévoient que le paiement des loyers serait subordonné à la levée des réserves techniques ou à l’achèvement des éventuels travaux restant dans les locaux.

La société KA2 sollicite que le juge des référés se déclare incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses quant à l’existence de la dette.

Elle fait valoir que la société Le Compact avait accepté de ne pas facturer de loyers jusqu’à la survenance d’un des événements précisés au bail. Elle explique que si les parties ont supprimé la condition résolutoire, il reste deux événements pouvant justifier le commencement de la facturation des loyers, événements qui n’ont pas été constatés.

La société KA2 expose que les factures ne lui ont jamais été adressées avant la présente procédure puisqu’aucun loyer ni aucune charge ne devait être facturé. Elle soutient que les loyers ne sont pas dus parce que les travaux n’ont pas été achevés et que le local n’a jamais été ouvert au public. Elle indique que le procès-verbal de mise à disposition fait état de réserves, ne pouvant considérer que le bailleur a délivré la chose, les loyers ne pouvant être facturés en application de l’article 1719 du code civil.

La société KA2 soutient qu’elle n’avait pas à formuler des demandes pour la finalisation des travaux et la remise des clés, puisque étant en recherche d’investisseur, elle était également débitrice d’une obligation.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

L’existence de contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence devant le juge des référés. Elle constitue un moyen concernant les conditions du bien-fondé de la demande présentée à ce juge qui n’est pas en mesure de statuer en référé lorsque les contestations invoquées sont sérieuses.

Le bail du 6 et 3 avril 2023 prévoit à l’article 25.1 Montant du loyer, Accompagnement du bailleur à l’installation du preneur la clause suivante :

« Pour faciliter le démarrage de l’exploitation du preneur, le bailleur consent, à titre exceptionnel et intuitu personae, que le loyer tel que défini ci-dessus ne soit facturé par le bailleur qu’à compter du premier des trois événements ci-dessous :

L’achèvement des travaux d’aménagement du preneur, ce dernier bénéficiant d’une franchise de loyer pendant la période allant de la date de livraison ou mise à disposition du local loué jusque

* le dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) réalisés par le preneur ;

* ou l’achèvement effectif des travaux tels qu’il aura pu être constaté par le bailleur quand bien même la DAACT n’aurait pas encore été déposée en mairie.

L’ouverture du local loué au public ;

L’expiration d’un délai de six mois à compter de la levée de la condition résolutoire visée à l’article 7.2 ci-dessus et au plus tard le 9 décembre 2023 ».

Par avenant du 30 juin 2023, les parties ont convenues de la suppression du paragraphe 7.2 Condition résolutoire du bail.

Un procès-verbal de mise à disposition du 17 mars 2025 a été signé par les parties valant état des lieux d’entrée du local loué au preneur et la réception des travaux par le bailleur avec la liste des réserves.

Dès lors, le bail prévoit que le loyer ne sera facturé qu’à compter soit de l’achèvement des travaux d’aménagement du preneur, ce dernier bénéficiant d’une franchise de loyer pendant la période allant de la date de livraison ou mise à disposition du local loué jusqu’au dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) réalisés par le preneur ou l’achèvement effectif des travaux tels qu’il aura pu être constaté par le bailleur quand bien même la DAACT n’aurait pas encore été déposée en mairie soit à l’ouverture du local loué au public.

Aucun constat n’est versé aux débats concernant l’achèvement des travaux visés dans la clause précitée.

En l’espèce, l’appréciation de la portée des stipulations singulières figurant au bail en cause nécessite, comme celle du comportement des parties dans l’exécution de ce contrat, un examen relevant manifestement du juge du fond de sorte qu’il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse à propos du terme de la franchise de loyers et charges accordée au preneur.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, par conséquent, sur les demandes présentées par la société demanderesse qui lui sont accessoires, notamment celles concernant la demande de condamnations provisionnelles au titre d’un arriéré, d’une indemnité d’occupation et du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de condamner les deux parties aux dépens, chacune pour moitié.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de laisser à chacune des parties, la charge des frais qu’elles auront supportés.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit n’y avoir lieu au référé sur les demandes d’expulsion, de transport et séquestration des biens, de provision sur indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions ;

Condamne la S.A.S. Le Compact et la S.A.S. KA2 aux dépens, chacune pour moitié ;

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE

Référés

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI77

S.A.S. LE COMPACT C/ S.A.S. KA2

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Martine FLAMENT

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