TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08554 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTYE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public LMH – [Localité 6] METROPOLE HABITAT

C/

[U] [Z] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH – [Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [J] [O] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Madame [U] [Z] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-julie ROTHSCHILD, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Aux dires de l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] (ci-après désigné LMH), l’établissement a donné à bail verbal à Madame [U] [Z] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, LMH a fait signifier à Madame [U] [Z] [L] un commandement de payer la somme de 3 290,02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, LMH a fait assigner Madame [U] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– prononcer la résiliation du bail ;

– prononcer l’expulsion de Madame [U] [Z] [L] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après avoir satisfait aux obligations locatives ;

– condamner Madame [U] [Z] [L] au paiement des sommes suivantes :

° 7037,94 euros en deniers et quittances outre les sommes échues depuis le 15 juillet 2024 jusqu’au jugement ;

° les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 290,02 euros et de l’assignation pour le surplus

° les indemnités mensuelles d’occupation, égales au montant du prix du loyer actuel majoré des charges, dues de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

° 152 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet ;

– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– maintenir l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires avant d’être retenue le 6 février 2025.

A cette audience, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3 145,72 euros. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [Z] [L], représentée par son conseil, ne conteste pas l’existence d’un bail verbal avec LMH et sollicite l’octroi de délais de paiement durant 36 mois. Elle expose et fait valoir qu’elle a bénéficié d’une aide du FSL à hauteur de 3 716,66 euros, qu’elle perçoit le revenu de solidarité active et qu’il n’y a pas de procédure de surendettement en cours.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du Code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du Code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, LMH verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Madame [U] [Z] [L] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement en cause et a perçu l’APL de la CAF du Nord pour ce même logement. Surtout, Par ailleurs, Madame [U] [Z] [L] ne conteste pas l’existence et le contenu du bail verbal allégué par LMH.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 février 2024 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1217,1224, 1227 et 1228 du code civil :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que Madame [U] [Z] [L] est débitrice au 31 janvier 2025 de la somme de 3145,72 euros, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens.

La créance représente plus de 8 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis septembre 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation principale incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus justifiant la résiliation du bail au 24 juillet 2024, date de l’assignation en justice.

Madame [U] [Z] [L] sera condamnée à payer à LMH la somme de 3145,72 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu de l’accord de LMH et en l’absence de preuve de besoins de la bailleresse faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Madame [U] [Z] [L] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Madame [U] [Z] [L] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. La locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du Nord du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [Z] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [Z] [L] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] la somme de 3145,72 euros au titre des loyers et charges pour le logement arrêtés au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;

AUTORISE Madame [U] [Z] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus pour le logement, en 35 mensualités de 87 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 36 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE, à la date du 1er février 2025, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Madame [U] [Z] [L] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7];

— ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [Z] [L], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE en tant que de besoin Madame [U] [Z] [L] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux sus désignés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection