TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6P

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 31 janvier 1972, l'[Adresse 4] [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [M] [N] un appartement à usage d’habitation (8ème étage à droite) et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 637,14 francs.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [M] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 15 269,62 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer et subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [M] [N] à payer la somme de 22 109,52 euros à la date du 4 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer indexé majoré des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Madame [M] [N] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l’audience du 25 mars 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 35 576,90 euros, intégrant un supplément de loyer de solidarité (SLS) facturé à compter de l’échéance de décembre 2023, selon décompte arrêté au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Assignée à personne, Madame [M] [N], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

Par note dûment autorisée reçue au greffe le 31 mars 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH a produit divers éléments pour justifier de l’exigibilité des SLS facturés en 2024 et 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil (anciennement l’article 1184) dans sa version en vigueur applicable depuis la reconduction tacite intervenue postérieurement au 1er octobre 2016, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 1972 contient une clause résolutoire et [Localité 5] HABITAT-OPH a par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 fait délivrer à Madame [M] [N] un commandement visant la clause résolutoire de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 15 269,62 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 18 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l’habitation qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais, il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que [Localité 5] HABITAT-OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 771,61 euros en décembre 2023 puis de 1 832,70 euros par mois à compter de janvier 2024 pour un total de 10 935,11 euros au jour de la délivrance du commandement de payer ainsi que des frais d’enquête SLS (25 euros), sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant à la locataire son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité puisqu’il s’abstient de produire l’accusé de réception de la mise en demeure l’informant de la facturation de ce supplément de loyer.

Il y a lieu par ailleurs de constater que les décomptes produits par PARIS HABITAT-OPH débutent au 5 décembre 2023 par une reprise d’un solde débiteur de 2 131,94 euros au sujet laquelle il n’est apporté aucune précision, ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (10 935,11 euros), des frais d’enquête SLS (25 euros) et de la reprise de solde (2 131,94 euros), Madame [M] [N] était redevable au jour de la délivrance du commandement de la somme de 2 177,87 euros.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée pendant le délai de deux mois visé au commandement de payer (aucune somme n’a été payée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [N] étant sans droit ni titre depuis le 23 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [N] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [M] [N] reste lui devoir la somme de 35 576,90 euros, au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025 terme de février 2025 inclus.

Conformément à ce qui précède, il y a lieu de déduire de cette somme les suppléments de loyer de solidarité non justifiés pour un total de 27 514,93 euros (1 771,61 euros en décembre 2023,

1 832,70 euros de janvier à décembre 2024 et 1 875,46 euros à compter de janvier 2025), les frais d’enquête SLS (25 euros), la reprise de solde (2 131,94 euros) et les frais de contentieux qui relèvent des dépens pour un montant de 345,13 euros (216,74 euros le 11 juillet 2024 et 128,39 euros le 19 octobre 2024) portant le total restant dû à 5 559,90 euros.

Madame [M] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 559,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 177,87 euros et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [M] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges, hors SLS, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 378,93 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 1972 entre l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [M] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation (8ème étage à droite) et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 5 559,90 euros (décompte arrêté au 14 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 177,87 euros à compter du commandement du 21 juin 2024 et sur la somme de 5 382,03 euros à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 378,93 euros), à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [N] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de ses autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.