RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00131 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTI6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [S] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Mirella AMEYEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c97411-2024-001838 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES (ci-après B.L.I) a donné à bail à Madame [J] [S] [F] un appartement à usage d’habitation [Adresse 4] [Adresse 2] à compter du 5 mars 2009.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement selon acte notarié en date du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à sa locataire une sommation de payer, le 22 octobre 2021, pour la somme en principal de 2139,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cette sommation de payer étant demeurée infructueuse, la CDC HABITAT, représentée par son mandataire la CDC HABITAT OUTRE MER a fait assigner Madame [J] [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement récurrent des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] [F] et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, autorisation étant accordée à la CDC HABITAT d’enlever tous les biens laissés dans le logement appartenant à Madame [J] [S] [F] aux frais de cette dernière et d’en disposer librement ;

— fixer l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du jugement prononçant la résiliation à une somme équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives (en janvier les loyers et charges s’élèvent à la somme de 640,41 euros par mois) et condamner Madame [J] [S] [F] à payer cette indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu’au jour de la restitution des clés et parfaite libération des lieux ;

— condamner Madame [J] [S] [F] au paiement d’une somme de 13.428,16 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, augmentée des intérêts de droit à compter de la sommation en date du 22 octobre 2021 sur la somme de 2.139,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, sous réserve des loyers et charges impayés au jour de de la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamner au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer (132,25 euros) ainsi que le coût de la notification au préfet de l’expulsion.

Après plusieurs renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 14 avril 2025.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives, la société CDC HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’accord de Madame [J] [S] [F] et de la société CDC HABITAT pour résilier le contrat de location conclu entre elles à effet le 15 janvier 2025

— condamner Madame [J] [S] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7.624,75 euros au titre des loyers et charges locatives impayés arrêtés au 07 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 22 octobre 2021 sur la somme de 2.139,74 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due.

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte et du non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible

— condamner Madame [J] [S] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer (132,25 euros) ainsi que le coût de la notification au préfet de l’expulsion

— juger qu’en raison de la fin du bail survenue le 15 janvier 2025, la société CDC HABITAT n’est plus tenue à son obligation de délivrance

A titre subsidiaire :

— si par extraordinaire la présente juridiction entendait reconnaître l’existence d’un préjudice subi par la défenderesse et octroyer à ce titre des dommages-intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant et ordonner, le cas échéant, la compensation à due concurrence entre le montant des loyers, charges et le montant des éventuels dommages et intérêts qui seraient alloués

— en cas d’éventuelles condamnations de la société CDC HABITAT, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ou de l’aménager en autorisant la consignation des sommes dues par la société CDC HABITAT sur le compte séquestre CARPA de l’Ordre des avocats de [Localité 9] jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue entre les parties.

Aux termes de ses conclusions n°3, Madame [J] [S] [F] demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal : constater le déménagement de Madame [J] [S] [F] et juger du caractère indécent du logement loué

En conséquence : déclarer irrecevables les demandes de la société CDC HABITAT et l’en débouter

A titre reconventionnel :

Condamner la société CDC HABITAT à verser à Madame [J] [S] [F] en réparation du trouble de jouissance subi la somme de 8.850 euros et dire que cette somme se compensera avec la dette de loyer et ordonner la suspension rétroactive du loyer à compter du 1er août 2022

A titre subsidiaire : accorder à Madame [J] [S] [F] un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette locative

Condamner la société CDC HABITAT à payer à Maître [V] [H] la somme de 2.000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 outre les entiers dépens

Condamner la société CDC HABITAT aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier s’élevant à la somme de 320 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Les demandes au titre de l’expulsion sont désormais sans objet étant établi que Madame [J] [S] [F] a restitué les clés de l’appartement loué à la société CDC HABITAT le 15 janvier 2025.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

La société CDC HABITAT s’estime bien fondée dans sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif, soulignant que depuis juillet 2020, Madame [J] [S] [F] n’a effectué aucun versement, se contentant du seul versements des allocations d’aide au logement. A la suite des travaux de réfection après constat effectué par la CAF d’une non-décence du logement, les allocations familiales ont été reversées mais le solde restant dû par l’ancienne locataire est d’un montant de 7.624,45 euros. La société CDC HABITATdit justifier des travaux effectués dont la réfection totale des toilettes et de la salle de bain. Madame [J] [S] [F] maintient cependant que les travaux n’ont pas été réalisés en dépit des pièces produites, des factures produites et du quitus donné par la locataire elle-même. La société CDC HABITAT dit avoir constaté la sur-occupation du logement par Madame [J] [S] [F] et ses trois enfants. La société CDC HABITAT précise que la locataire ne peut faire une demande de suspension de ses loyers postérieurement à la résiliation du contrat de location. Madame [J] [S] [F] a emménagé dans son nouveau logement le 18 décembre 2024 et a fait établir un constat par commissaire de justice le 13 janvier 2025, soit deux jours avant de restituer les clés, constat qui n’est pas recevable et que l’indécence qui a pu être constatée n’est plus actuelle. Madame [J] [S] [F] ne démontre pas par ailleurs que sa jouissance a été affectée par l’état du logement. Elle n’a jamais été dans l’impossibilité totale ou partielle d’occuper les lieux et a d’ailleurs refusé en septembre 2024 d’intégrer un logement plus adapté à la composition de sa famille. Il n’y a eu aucune perte d’utilisation du bien. Subsidiairement, la société CDC HABITAT soutient que la demande indemnitaire de Madame [J] [S] [F] est supérieure à son loyer résiduel qu’elle n’a d’ailleurs jamais réglé.

En défense, Madame [J] [S] [F] rappelle le diagnostic de la CAF établi le 1er août 2022 concluant à la non-décence du logement et relevant notamment la vétusté du tableau électrique, la présence d’une humidité excessive, des moisissures sur le plafond et les murs et des infiltrations par capillarité, l’absence de ventilation basse dans la salle de bain et un logement infesté par les rats. Madame [J] [S] [F] dit avoir régulièrement informé son bailleur. Le procès-verbal du commissaire de justice du 13 janvier 2025 atteste de l’absence de décence du logement, mettant en évidence l’absence de travaux effectués. Madame [J] [S] [F] s’estime bien fondée dans sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance correspondant à une diminution du loyer d’un montant de 300 euros par mois à compter de la date du constat de décence et jusqu’à la libération des lieux.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) ”

En vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : “ Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : / 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; / 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; / 3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; / 4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; / 5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…) ”.

De son côté, le locataire est tenu des menues réparations et de l’entretien courant du logement loué.

Pour établir l’état d’indécence de son logement de deux/trois pièces, Madame [J] [S] [F] verse aux débats un rapport établi par la CAF au titre d’un diagnostic constat décence en date du 1er août 2022 dont il ressort que le logement n’est pas décent pour les motifs suivants :

— le bâti est dégradé

— les équipements électriques présentent des désordres : vétusté du tableau électrique, absence d’interrupteur différentiel, nombreuses prises électriques ne fonctionnant pas

— présence d’infiltrations par capillarité et d’une ventilation insuffisante dans la salle de bains : humidité excessive, moisissures sur le plafond et les murs (absence de ventilation basse-présence de salpêtre)

— la présence de déchets dans les parties communes

Ce rapport ne fait pas état d’insalubrité ou de péril.

Madame [J] [S] [F] ne justifie pas avoir adressé des courriers ou mails à la société CDC HABITAT préalablement à la saisine de la CAF.

La société CDC HABITAT soutient avoir effectué les travaux de remise en état nécessaires ce qui a permis la fin des suspensions des allocations d’aide au logement.

Il ressort effectivement des pièces produites que les travaux suivants auraient été entrepris par la société ARA dans le logement :

— quitus donné par Madame [J] [S] [F] elle-même le 14 décembre 2023 concernant la réfection effectuée dans son logement : l’électricité avec dans toutes les pièces la pose de plusieurs prises de courant adaptées, la réfection des peintures murs et plafond dans les WC avec fourniture et pose d’un WC, la réfection des peintures murs et plafond de la salle de bains et dépose et fourniture d’une baignoire, d’un mitigeur.

— le procès-verbal de réception des travaux sans réserves du 23 novembre 2023

— le bon de commande signé correspondant à ces travaux d’un montant TTC de 4.658,85 euros et la facture correspondante.

Nonobstant les travaux qui auraient été effectués fin novembre 2023, Madame [J] [S] [F] informait la société CDC HABITAT par lettre du 25 mai 2024 de la persistance des dégradations dans son logement soulignant le dysfonctionnement de l’installation électrique, la dégradation des WC, la présence de moisissures dans la salle de bains mettant sa santé en danger et la présence de rats. Si des artisans sont venus, elle indique qu’il n’y a eu qu’une réparation des prises électriques mais aucune réfection des WC et salle de bains.

Dans son courrier du 6 septembre 2024, la société CDC HABITAT constatait effectivement la présence de moisissures dans le logement soulignant que la suroccupation les favorisait.

Madame [J] [S] [F] produit aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [N], commissaire de justice, en date du 13 janvier 2025.

L’examen de ce constat permet d’établir :

— dans la cuisine : la présence de poison destiné aux rats, la locataire soulignant que son logement en est infesté

— électricité : le compteur et les prises sont à l’état neuf même si certaines prises sont délogées de leur support et se détachent du mur même lorsqu’on les maintient sur la paroi murale quand on retire le câble branché. Une prise dans le séjour n’a pas été changée.

— WC : des remontées capillaires apparaissent à la base des parois murales, la peinture est tachée et s’écaille, le bâti bois de la porte présente des taches de moisissures noires

— salle de bains : le lavabo est rempli d’eau et l’eau ne s’écoule pas. Madame [J] [S] [F] précise qu’elle est obligée d’écoper régulièrement afin d’éviter une inondation car l’eau remonte par le conduit du lavabo.

Maître [N] constate que les parois murales de la salle de bains, le plafond, la porte et le bâti sont entièrement recouverts de moisissures et champignons noirs. Des traces noircies d’humidité et de moisissures apparaissent également sur le carrelage au sol à proximité du lavabo ainsi qu’à la base de la paroi murale adjacente. Des traces d’humidité apparaissent sur le mur le long du sommet du carrelage mural. La peinture est tachée et rongée par l’humidité.

— chambre : des traces d’infiltrations apparaissent au niveau de la fenêtre. Maître [N] relève la présence de champignons noirs et de moisissures sur l’encadrement et sur les vitres. Les traces s’étendent sur la paroi murale située sous la fenêtre.

— séjour : des traces d’infiltations apparaissent à l’encadrement de la fenêtre et à l’angle des parois murales situées à gauche de la fenêtre. Présence de champignons noirs et de moisissures sur l’encadrement et les vitres. La peinture à l’angle des parois murales est tachée par des coulures brunâtres.

Le constat d’état des lieux de sortie établi le 15 janvier 2025, s’il relève des salissures dans l’ensemble de l’appartement, note aussi la présence de moisissures dans la salle de bains.

La réfection de l’appartement portant sur les parties du logement pointées comme n’étant pas décentes dans le constat de la CAF – électricité, salle de bain et WC- interroge sérieusement après l’examen du constat de Maître [N], commissaire de justice.

Si l’on met de côté les traces d’humidité constatées sous les fenêtres du séjour et de la chambre et qui pourraient s’expliquer par une absence d’aération suffisante de l’appartement pendant à peu près un mois, la locataire occupant son nouveau logement depuis le 18 décembre 2024, tel ne peut être le cas s’agissant de la salle de bains et des toilettes.

L’explication donnée par la société CDC HABITAT d’une sur-occupation du logement n’est pas pertinente : ce logement est certes répertorié comme étant un T2 mais il dispose néanmoins d’un double séjour dont une partie servait de chambre aux enfants et avait une surface totale de 73m² comme cela a été indiqué par la bailleuresse lors de la saisine de la CCAPEX. La sur-occupation qui n’est pas établie ne peut expliquer les moisissures présentes dans le logement lors de la visite de la bailleresse en 2024.

La seule explication de la présence de moisissures en grand nombre tient à l’absence de ventilation basse dans la salle de bains et très certainement par l’absence d’isolation des murs soulignée dans le constat de la CAF mentionnant le bâti dégradé.

Si Maître [N] a pu constater que l’électricité avait été refaite, il n’en demeure pas moins qu’un an après l’intervention de l’entreprise, il ne peut qu’être constaté que les travaux n’ont pas été effectués dans les règles de l’art. Il est anormal que les prises de courant soient délogées de leur support et ne tiennent pas au mur et aucune responsabilité ne peut être imputée à la locataire compte tenu de la date des travaux entrepris.

Enfin, et en dépit des factures et quitus attestant de la réfection des peintures de la salle de bains et des toilettes, on ne peut qu’être dubitatif sur la réalité et le sérieux des travaux effectués compte tenu de l’ampleur des dégradations et la présence des moisissures après examen des photographies jointes au constat de Maître [N] un an après leur exécution.

Si la société CDC HABITAT a fait des efforts pour intervenir dans l’appartement de Madame [J] [S] [F], force est de constater qu’ils n’ont pu mettre un terme à l’indécence constatée par la CAF dans son rapport.

Fort heureusement, les efforts déployés par la société CDC HABITAT pour reloger Madame [J] [S] [F] ont pu eux aboutir ce qui en définitive restait la seule solution.

En effet, il semble que seuls des travaux de grande ampleur portant notamment sur l’étanchéité de l’immeuble, sur la salubrité des parties communes débarrassées des déchets qui favorisent aussi le développement des nuisibles, permettront de rendre cet appartement tout à fait décent.

S’agissant du trouble de jouissance, Madame [J] [S] [F] a pu continuer à vivre dans l’ensemble de son appartement mais dans des conditions dégradées, dans la mesure où les pièces produites ne démontrent pas que les critères de non-décence relevés par la CAF ont été réparés fin 2023.

Madame [J] [S] [F] est en conséquence bien fondée dans sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance au titre notamment d’une installation électrique défectueuse et de sanitaires extrêmement dégradés par la présence de moisissures, de salpêtre et de champignons noirs. Le fait de vivre dans un logement de toute évidence atteint par une humidité excessive caractérise un trouble de jouissance pour le locataire.

L’évaluation de celui-ci par Madame [J] [S] [F] apparaît manifestement excessive compte tenu du loyer charges comprises de l’appartement – 646,34 euros- et de son occupation effective.

Il convient en conséquence d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 150 euros par mois entre le 1er août 2022 et le 31 décembre 2024 ce qui représente la somme totale de 4.200 euros.

Il convient de condamner la société CDC HABITAT à payer à Madame [J] [S] [F] la somme de 4.200 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur l’arriéré locatif

A l’examen du dernier décompte locatif en date du 7 février 2025, Madame [J] [S] [F] reste devoir à la société CDC HABITAT, déduction faite des frais de procédure d’expulsion et de sommations, la somme de 7.012,24 euros.

Il convient de condamner Madame [J] [S] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7.012,24 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la compensation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1348 et 1348-1 du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [J] [S] [F], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, ne produit pas ses revenus et n’indique pas quel effort mensuel elle serait en mesure d’effectuer pour apurer le solde restant dû.

En l’absence d’éléments factuels produits à l’appui de sa demande, il convient de l’en débouter.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, succombant partiellement en ses demandes, conservera ses propres dépens.

Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail entre les parties à la date du 15 janvier 2025.

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer à Madame [J] [S] [F] la somme de 4.200 euros au titre de son préjudice de jouissance.

CONDAMNE Madame [J] [S] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7.012,24 euros au titre de l’arriéré locatif.

ORDONNE la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et Madame Sophie RIVIERE,greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE