TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/02022 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W6ZI

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR :

La S.C.I. IMMOFRET, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [L] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] pris en la personne de son syndic M [X] [O], [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2024.

A l’audience publique du 07 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 avril 2025 et prorogé au 27 Mai 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mai 2025 par Leslie JODEAU, Vice -Présidente pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe, à [Localité 11], au [Adresse 2], un ensemble immobilier dénommé Résidence [6] et soumis au régime de la copropriété. La société Immofret y est propriétaire du lot n°18.

Une assemblée générale s’est réunie le 16 décembre 2022. Il a été soumis au vote des copropriétaires, notamment, des résolutions relatives à la refonte du règlement de copropriété afin d’adapter ce dernier à la réalité des multiples divisions et subdivisions de ses différents bâtiments, ainsi qu’au budget qui en découle.

Par acte d’huissier du 28 février 2023, la société Immofret a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille en annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 16 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, la société Immofret demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 11, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions.

En conséquence,

— Annuler les résolutions, 4-1, 7-1, 7-2, 7-3, 8, 9, 10, 13, 14-1, 14-2, 15, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros ;

— Juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires et des frais de procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement la société Immofret de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

Reconventionnellement :

— Condamner la société Immofret au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’artcile 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution 4-1 :

La société Immofret, ayant voté contre, sollicite l’annulation de la résolution 4-1 relative au révision du budget prévisionnel de l’exercice 2023 sur le fondement des articles 9-1 et 11 du décret du 17 mars 1967. Elle indique ne pas avoir eu connaissance des pièces comptables de la copropriété, et notamment celles relatives au contrat du syndic et à sa rémunération. De plus, elle relève des irrégularités d’imputation des dépenses ou d’intégration de recettes. La société Immofret considère qu’en l’absence de ces informations, le vote du budget prévisionnel 2023 était irrégulier.

Répliquant à son contradicteur, la société Immofret soutient que les textes ne font pas la distinction, et que ces informations sont nécessaires au vote éclairé des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les textes invoqués ne sont applicables qu’au vote du budget annuel et non du budget prévisionnel, les dépenses n’étant pas effectives au jour de l’assemblée générale du 16 décembre 2022.

Selon les articles 9-1 du 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. […]”

“ Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

[…]

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; […]”

La résolution 4-1 portait sur le budget prévisionnel.

L’assemblée n’était donc pas, sur cette résolution, appelée à connaître des comptes.

Les dispositions invoquées sont inapplicables.

Le budget prévisionnel inclut certes des dépenses particulières au bâtiment D mais elles sont précisément identifiés comme telles et participent donc de l’information des copropriétaires. Il n’est pas établi qu’il s’agitait d’une erreur.

Quant à la rémunération du syndic, le tribunal comprend mal le moyen, la rémunération résultant nécessairement du contrat de syndic alors que le syndic n’a pas été désigné lors de l’assemblée litigieuse et que l’erreur sur le montant annuel des frais du mandataire n’est aucunement démontrée par les pièces produites.

La demande d’annulation de cette résolution doit être rejetée.

Sur la résolution 7-1 :

La société Immofret, ayant voté contre, sollicite l’annulation de la résolution 7-1, intitulée “adoption du projet de modification du règlement de copropriété pour mise en conformité”, sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir que cette résolution a été votée sous les modalités de l’article 24 alors que le projet modificatif du règlement de copropriété modifie la réparation des tantièmes de charges de sorte que l’unanimité s’imposait.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une erreur matérielle a été commise et qu’un rectificatif a précisé que le vote a eu lieu à la majorité de l’article 26. De plus, elle fait valoir que la modification du règlement de copropriété votée ne constituait qu’une adaptation à la règlementation, n’entrainant aucune atteinte à la jouissance des copropriétaires de leurs parties privatives ou atteinte à la destination des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, de sorte que l’unanimité n’était pas requise.

Selon l’article 11 loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. […]”

En dépit de la lettre du procès verbal de l’assemblée générale qui mentionne un vote à la majorité de l’article 24, c’est à dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, il n’est pas contesté qu’un rectificatif a été notifié pour préciser que le vote avait eu lieu à la majorité de l’article 26, c’est à dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il n’est pas contesté que le projet de modification du règlement sur lequel l’assemblée s’est prononcée est celui produit par la société Immofret en pièce 7.

Ce projet intègre notamment la création de lots et aboutit à une modification des tantièmes donc de la répartition des charges.

L’hypothèse d’une mise en conformité étant une dérogation à la règle de l’unanimité, il revient au syndicat des copropriétaires, qui l’invoque, de démontrer les motifs de la modification du règlement, ce qu’il ne fait pas.

En conséquence, la résolution doit être annulée pour violation de la règle de vote.

Sur les résolutions 7-2 et 7-3 :

La société Immofret, assurant avoir voté contre toutes les résolutions 7, c’est à dire 7-1, 7-2 et 7-3, sollicite l’annulation des résolutions 7-2 et 7-3 relatives respectivement à “études et diagnostic – mise en conformité du règlement” et “détails des appels de fonds pour mise en conformité du règlement de copropriété” sur le même fondement précédemment invoqué de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que ces résolutions, portant sur la modification de la répartition des charges, auraient du être votées à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale, que la société Immofret a voté pour ces résolutions, qu’elle prétend l’inverse en se contentant de l’affirmer de sorte que sa demande doit être rejetée.

Les parties n’ont pas envisagé que la question pouvait être envisagée sous l’angle d’un défaut de qualité du demandeur à agir, c’est à dire une fin de non recevoir devant être soumise au juge de la mise en état. Le tribunal s’estime tenu de répondre dans les termes de la question soumise par les parties.

Ces deux résolutions ont un objet particulièrement obscur, étant observé que les pièces éventuellement jointes à la convocation ou présentées aux copropriétaires lors de l’assemblée n’ont pas été produites dans le cadre de l’instance. L’objet de l’étude ou du diagnostic est peu clair alors que la résolution 7-1 portait sur le projet déjà réalisé par un géomètre et que l’étude évaluée à 2 500 euros ne parait pas correspondre à l’élaboration du projet de ce géomètre.

Quoi qu’il en soit, s’agissant de commander une étude et d’en répartir le coût, quel que soit le sens du vote de la société Immofret, l’objet de ces résolutions n’était pas de modifier la répartition des charges.

Il n’est donc pas démontré que l’unanimité était requise et que la règle de vote aurait été violée.

La demande d’annulation de ces résolutions doit être rejetée.

Sur la résolution 8 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation de la résolution 8 portant sur la “réévaluation des prix de cession de toutes les parties communes à la demande de M. [H]” Elle indique que cette résolution avait été portée à l’ordre du jour à sa demande mais estime que la transcription de la résolution sur le procès-verbal ne correspond pas au projet ni à ce qui a été voté à l’assemblée générale. Elle déclare qu’elle demandait que la réévaluation des prix de cession des parties communes s’opère par rapport au prix d’achat des lots alors que le procès verbal mentionne qu’elle s’opèrera en fonction de l’indice du cout de la construction.

Répliquant à son contradicteur, la société Immofret objecte que le pouvoir souverain d’amendement ne doit pas dénaturer le sens et la portée de la résolution mise au vote. Selon elle la réévaluation telle que votée aboutit à une absence de réévaluation et fait perdre le sens de sa demande.

Le syndicat des copropriétaires indique que la résolution mise au vote correspond à celle figurant dans la convocation et incluse à la demande de la société Immofret. Il ajoute que l’assemblée a simplement amendé la résolution, usant de son pouvoir souverain d’amendement lors de l’assemblée générale. De plus, il fait valoir que la société Immofret ne formule aucune observation objective quant à la légitimité de sa contestation.

La demande repose implicitement sur l’article 13 du décret de 1967 :

“ L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.”

La société Immofret produit le projet de résolution ont elle a demandé l’inscription à l’ordre du jour. La résolution a été votée exactement dans les termes proposés sauf l’ajout de la dernière phrase “nous proposons de réévaluer les prix de cession futurs en fonction de l’indice de construction, en vue de satisfaire Monsieur [H]”.

Concernant la mauvaise transcription de ce qui a été effectivement voté lors de l’assemblée, la société Immofret procède par voie d’affirmation et sans preuve. Elle n’indique d’ailleurs pas ce qui, selon elle, aurait été réellement voté.

Quant à la modification de son projet, il doit être rappelé que l’assemblée a la faculté d’amender les projets de résolution qui lui sont soumis, à condition de ne pas en dénaturer l’objet, son pouvoir d’amendement résultant de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours de la réunion.

En l’espèce, l’objet de la résolution étant de procéder à une réévaluation d’un prix de cession, la modification de la méthode de réévaluation change le sens et la portée de la résolution.

Il en résulte que la résolution doit être annulée.

Sur la résolution 9 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation de la résolution 9 portant sur “accord sur le rachat d’une partie commune par Monsieur [D] SCI Continu”. Elle soutient que cette résolution vise la vente de la partie commune transformée en lot 60 à la société Continu alors que ce lot avait déjà fait l’objet d’une résolution autorisant la vente à la société Vilogia (résolution 9 de l’assemblée générale du 12 octobre 2018). Elle invoque donc une contrariété de résolutions.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Immofret ne démontre pas que le lot 60 aurait été vendu en 2018 à une autre partie.

Il n’est pas contesté que le lot 60 sur lequel porte la résolution 9 de l’assemblée du 16 décembre 2022 correspond à la parcelle AL486p (ou inclut cette parcelle) objet de la résolution 9 de l’assemblée du 12 octobre 2018.

La copropriété a décidé de vendre à la société Vilogia [Localité 9] métropole qui a accepté d’acheter parcelle AL486p. Il en résulte que l’assemblée du 12 octobre 2018 a conféré des droits à la société Vilogia [Localité 9] métropole.

Il n’est pas allégué que cette délibération 9 de l’assemblée du 12 octobre 2018 aurait été annulée.

S’il résulte des débats sur une résolution 15 que Vilogia n’a pas payé le prix suite à cette résolution, il n’est ni allégué ni établi qu’elle aurait renoncé à la vente.

Dans ces conditions, l’assemblée ne pouvait pas valablement revenir sur la délibération du 12 octobre 2018 et conférer des droits concurrents à une autre personne.

La délibération doit être annulée.

Sur la résolution 10 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation de la résolution 10 donnant un “accord sur le rachat d’une partie commune SCI [Adresse 8]” sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle prétend que la cession d’une partie commune incluant un escalier et un monte charge contrevient à la destination de l’immeuble en ce qu’elle privera les copropriétaires d’un escalier et de l’accès au seul monte-charge en bon fonctionnement, alors que la destination de l’immeuble est commerciale. Elle ajoute que cette résolution aurait dû être voté à l’unanimité.

Répliquant à son contradicteur, la société Immofret soutient que l’utilisation de l’escalier ne saurait être restreint au seul lot privatif situé au deuxième étage, l’escalier partant d’une partie commune du premier étage et devant permettre aux copropriétaires voire aux personnes qui assurent l’entretien de l’immeuble, d’accéder au deuxième étage.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les plans établis par le géomètre montrent que le 2ème étage n’est composé que d’un seul lot de sorte que la privatisation ne peut pas porter atteinte à la jouissance des autres copropriétaires.

Selon le dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

La résolution 10 ne portant finalement pas sur le lot 60 correspondant au monte charge, l’existence de cet équipement n’est pas de nature à causer la nullité de la résolution.

Quant à l’escalier, il ressort des plans du géomètre qu’il mène du 1er au 2ème étage, qu’il aboutit à l’intérieur du lot unique à cet étage portant le n°36 et non sur un pallier commun.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la privatisation de cet escalier serait susceptible d’affecter les droits des autres copropriétaires donc la destination de l’immeuble puisque son unique aboutissement est le lot privatif 36. Même pour l’entretien des parties communes, cet escalier débouchant dans le lot 36, tout accès suppose le consentement du titulaire des droits d’accès au lot 36.

La demande d’annulation de cette résolution doit être rejetée.

Sur la résolution 13 :

La demande d’annulation de cette résolution figure au dispositif des conclusions de la société Immofret mais elle n’est pas motivée.

La demande d’annulation de cette résolution doit être rejetée.

Sur les résolutions 14-1 et 14-2 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation des résolutions 14-1 portant sur “Etudes et diagnostic – étude diagnostique [Localité 7]/PMR/incendie” et par voie de conséquence 14-2 relative à l’appel de fonds pour cette étude. Elle expose qu’un seul devis a été soumis à l’assemblée générale alors que la mise en concurrence est obligatoire dès lors qu’une étude ou un diagnostic excède 1 200 euros TTC en vertu d’une précédente assemblée.

En réponse au moyen du défendeur, la société Immofret relève que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de la demande d’autres devis.

Le syndicat des copropriétaires soutient la seule sollicitation d’un autre devis suffit à considérer que la mise en concurrence a été respectée bien qu’une seule société a répondu de sorte que seul son devis a été soumis à l’assemblée.

Selon la résolution 8 adoptée lors de l’assemblée du 23 septembre 2022, le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire a été fixé à la somme de 1 200 euros.

L’étude litigieuse a été votée pour un montant de 1 740 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement qu’une mise en concurrence aurait été organisée, c’est à dire que non seulement la résolution ne le détaille pas mais qu’il n’est en outre pas justifié qu’au moins un autre devis aurait été demandé.

En conséquence, la résolution 14-1 doit être annulée.

La résolution 14-2 doit être annulée par pure voie de conséquence.

Sur la résolution 15 :

La société Immofret, ayant avoir voté pour, demande l’annulation de la résolution 15 rejetée, portant sur le “mandat au nouveau syndic d’agir en justice, le cas échéant, contre Vilogia, à la demande de Monsieur [H]” considérant qu’il y a eu un abus de majorité. Elle argue qu’il est de l’intérêt du syndicat des copropriétaires d’agir en justice à l’encontre de Vilogia, qui ne s’est jamais acquitté du prix d’acquisition des parties communes qu’elle a acheté, et qui s’est pourtant comporté comme la propriétaire de ces parties, en procédant à des démolitions sur celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Immofret se contente de simples allégations et ne démontre pas la réalité d’un abus de majorité. D’autant plus que la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire ne nécessite plus d’autorisation préalable en assemblée générale lorsqu’il ne s’agit pas d’un copropriétaire, la société Immofret pouvant donc en engager une à l’encontre de la société Vilogia.

Il n’est pas contesté que la société Vilogia n’a pas payé le prix de la parcelle AL486 mais qu’elle a démoli une partie des constructions qui s’y trouvent. Il ne résulte toutefois d’aucune des pièces versées au débat la date à laquelle de telles démolitions auraient eu lieu. A défaut de plan, le tribunal ignore également quels éléments des parties communes auraient été détruits et donc leur localisation, leur nature exacte, l’ampleur des démolitions et l’état de conservation des parties démolies.

Cette seule circonstance n’implique pas nécessairement que la décision de refus d’une action contre l’acquéreur serait dépourvue d’intérêt pour la collectivité des copropriétaires ou qu’elle serait personnellement préjudiciable à la société Immofret.

La demande d’annulation de cette résolution doit être rejetée.

Sur les résolutions 19, 21 et 22 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation des résolutions 19, 21 et 22 portant sur l'“autorisation donnée à un corpropriétaire […] d’effectuer à leurs frais des travaux d’ouverture de façade sur les parties privatives affectant les parties communes mais conformes à la destination de l’immeuble”. Elle fait valoir que les travaux consistent dans l’installation de fenêtres dans les façades de l’immeuble. Elle considère comme trompeur de présenter de tels travaux comme conformes à la destination de l’immeuble alors qu’ils modifieront l’aspect extérieur et l’isolation. Elle ajoute que certains concernent des ouvertures sur la rue couverte qui est une partie commune de sorte que les travaux donneront vue sur les parties communes. Elle dit encore que les autorisations d’urbanisme ne sont pas justifiées bien qu’ obligatoires. La société Immofret relève également que la responsabilité du copropriétaire n’a pas été prévue en cas de désordres et que seule la mise à la charge du coût des travaux ne suffit pas. Pour finir, elle fait valoir que cette résolution aurait dû être voté à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires observe que la société Immofret ne démontre pas l’atteinte à la destination de l’immeuble, rappelant qu’il est destiné à usage commercial, artisanal, professionnel ou industriel. Il ajoute que les résolutions exigent que les copropriétaires concernés justifient d’une assurance couvrant les travaux avant même leur démarrage.

La demande repose implicitement sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. […]”

Les travaux projetés vont modifier l’apparence de l’immeuble, du moins les percements de murs sur la rue Latérale, ce qui oblige les copropriétaires à solliciter une autorisation de l’assemblée générale sans pouvoir les exécuter de leur seule initiative.

Les copropriétaires ont dûment sollicité et obtenu cette autorisation à la majorité.

Il n’est pas contesté qu’une autorisation d’urbanisme sera également nécessaire mais la société Immofret n’indique pas en quoi le défaut d’autorisation d’urbanisme préalable à celle donnée par l’assemblée pourrait emporter l’annulation de la résolution.

L’assemblée a donné son autorisation dans les conditions qui lui sont apparues appropriées, c’est à dire en exigeant un suivi par un maître d’oeuvre qualifié, la communication d’une attestation d’assurance au syndic avant le démarrage des travaux et le financement intégral des travaux par le copropriétaire concerné. La société Immofret n’explique pas pourquoi l’assemblée ne pourrait pas valablement donner son autorisation à de telles conditions et aurait dû la conditionner à une mention explicite de l’engagement de la responsabilité du copropriétaire concerné en cas de désordre lié aux travaux litigieux ou à la communication de pièces justifiant du sérieux des travaux.

La société Immofret n’indique pas pourquoi l’unanimité aurait été requise.

En conséquence, la demande d’annulation de ces résolutions doit être rejetée.

Sur la résolution 20 :

La société Immofret, ayant voté contre, demande l’annulation de la résolution 20 portant sur “autorisation donnée à un copropriétaire, la SCI COVIAN, d’effectuer à leurs frais des travaux de mise en oeuvre d’une plateforme pour groupe de climatisation en toiture sur les parties privatives affectant les parties communes mais conformes à la destination de l’immeuble. Elle fait valoir que la résolution ne prévoyait pas qui supporterait les charges d’entretien liées à ces installations.

Elle fait grief à la résolution d’affirmer, de manière biaisée, que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble. Elle ajoute qu’aucun devis, plan, avis technique ou détail des travaux n’était joint à la convocation de sorte que les copropriétaires n’ont pas été correctement informés avant de voter.

Le syndicat des copropriétaires souligne que le demandeur de celle-ci prendra à sa charge l’ensemble des frais afférents aux travaux. Il dit encore qu’il ne peut pas être considéré qu’une atteinte à la destination de l’immeuble précédemment rappelée serait démontrée par la pose de moteurs de climatisation en toiture.

La société Immofret n’indique pas pour quels motifs la rédaction de la résolution serait trompeuse ni n’articule son raisonnement pour parvenir à la conclusion que la rédaction biaisée devrait emporter l’annulation de la résolution.

Elle n’établit pas que la pose du groupe de climatisation en toiture affecterait la destination de l’immeuble, contrairement à ce que mentionne la résolution.

L’assemblée a donné son autorisation dans les conditions qui lui sont apparues appropriées, c’est à dire en exigeant un suivi par un maitre d’oeuvre qualifié, le financement intégral des travaux et des frais engendrés (frais d’architecte, de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et de publication au fichier immobilier) par le copropriétaire concerné.

La société Immofret n’explique pas pourquoi l’assemblée ne pourrait pas valablement donner son autorisation à de telles conditions et aurait dû la conditionner à la communication préalable de devis, plan, détail ou avis technique.

En conséquence, la demande d’annulation de cette résolution doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas pourquoi l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire. Il ne sera donc pas dérogé au principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, supportera les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à la société Immofret la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

De plus, la société Immofret sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule les résolutions 7-1, 8, 9, 14-1 et 14-2 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 ;

Rejette la demande d’annulation des résolutions 4-1,7-2, 7-3, 10, 13, 15, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne le [Adresse 12] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Actival à payer à la société Immofret la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense la société Immofret de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée ,

Yacine BAHEDDI Leslie JODEAU