N° RG 25/00351 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53GU 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [I] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [V] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [O] [G] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M. et Mme [E] [K] et [M]

Copie à : M.et Mme [Z] [R] et [C], Mme [G] [O], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2024, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 860 euros charges comprises.

Madame [O] [G] s’est engagée en qualité de caution solidaire au bénéfice de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé séparé en date du 10 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 pour voir :

— constater, ou à titre subsidiaire prononcer, la résiliation du bail consenti par Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] à Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] le 18 février 2024, pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] des lieux, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] à leur payer :

— la somme de 6318 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisées et des révisions de loyers ultérieures et ce jusqu’à libération formelle des lieux avec intérêts de droit à chaque échéance,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, des notifications à la CCAPEX (commandement de payer les loyers et de la présente assignation), de la dénonciation du commandement à la caution et de la présente assignation,

— rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure Civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E], ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 7178 euros, mois de juin 2025 inclus.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [C] [V] épouse [Z] a indiqué ne pas contester la dette locative. Elle a fait état de ses difficultés personnelles et financières.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [O] [G] a précisé que les bailleurs s’étaient engagés à prendre une garantie VISALE.

Monsieur [R] [Z] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas solliciter de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] à leur verser la somme de 7178 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] n’ont pas justifié de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] la somme de 7178 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 7178 euros, mois de juin 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 6 mars 2025 à Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] et le 19 mars 2025 à Madame [O] [G].

Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] à la date du 6 mai 2025.

Sur l’expulsion des locataires:

Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 mai 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 860 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande de revalorisation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] la somme de 7 178 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] à la date du 6 mai 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 860 euros charges comprises, à compter de la date du 6 mai 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] à verser à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] la somme mensuelle de 860 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E] et Madame [M] [I] épouse [E] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [V] épouse [Z] ainsi que Madame [O] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE