TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09395 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVVQ

N° de Minute : L 25/00528

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[N] [D]

C/

[X] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [M], demeurant [Adresse 4]

Aide juridictionnelle totale

représenté par M^e Manon BARTIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2023, Monsieur [N] [D] a donné en location à Monsieur [X] [V], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros et d’une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, Monsieur [N] [D] a fait délivrer à Monsieur [X] [V] un commandement de payer portant sur la somme en principal de 1.200 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été dénoncé à la Ccapex le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Monsieur [N] [D] a fait citer Monsieur [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 15 novembre 2024 afin de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du locataire et de le voir condamner à diverses sommes.

Par lettre du 23 janvier 2025, Monsieur [N] [D] a notifié un congé pour vente au locataire à effet au 23 avril 2025.

Les lieux ont été restitués le 6 mars 2025.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 27 janvier et 16 juin 2025 aux fins de mise en état.

A cette audience, Monsieur [N] [D] a comparu en personne.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [X] [V] à lui payer la somme de 3.361,48 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En réponse, il conteste l’indécence du logement donné à bail. Il rappelle que le diagnostic de performance énergétique du logement le classe en catégorie D.

Monsieur [X] [V] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande le rejet des prétentions adverses et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. A titre reconventionnel, il demande la condamnation de Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 3.500 euros en réparation de ses préjudices matériel, moral et social – à compenser le cas échéant avec les loyers restant à payer -, et à son conseil la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700, alinéa 2, du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, il soutient avoir payé ses loyers et charges du 20 juillet 2023 au 31 mars 2024 et du 1er octobre 2024 au 6 mars 2025. En revanche, il reconnaît ne pas avoir payé ses loyers d’avril à septembre 2024, soit une somme de 2.340 euros. Néanmoins, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, il excepte du manquement du bailler à son obligation de délivrance d’un logement décent pour justifier du non-paiement des loyers et des charges. En effet, il fait état d’infiltrations d’eau, d’absence de chauffage pendant l’hiver ou encore de rats dans l’habitation. Il précise avoir saisi la municipalité pour faire reconnaître l’insalubrité du logement.

A titre reconventionnel, il soutient avoir subi un préjudice matériel – caractérisé par les dépenses engagées pour compenser l’absence de chauffage et les infiltrations d’eau ou pour chasser les rats -, un préjudice moral – caractérisé par les conditions de vie indigne et anxiogène -, et un préjudice social – caractérisé par la dégradation de sa situation personnelle et professionnelle en raison du stress et de l’isolement causé par la précarité de son habitat.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

L’article 7- a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation de payer le loyer et les charges est établie par le bail signé des deux parties.

Les deux parties s’accordent sur la restitution des lieux le 6 mars 2025 comme date de fin des obligations locatives.

Le bailleur produit un décompte faisant apparaître la somme de 3.361,48 euros restant à devoir pour une partie du mois de janvier 2024, la totalité des mois de février à août 2024 et une partie des mois de février et mars 2025.

Toutefois, le décompte est contradictoire pour les mois de février et mars 2025 puisqu’il ajoute au solde des sommes dues des sommes qu’il fait figurer comme étant payées, soit la somme de 116 euros pour le reste à charge du locataire de février 2025 et la somme de 75,48 euros pour le prorata du loyer de mars 2025.

En défense, Monsieur [X] [V] produit des quittances de loyer pour les mois de février, mars, d’octobre, de novembre et de décembre 2024 ainsi que de janvier à mars 2025.

Il apparaît ainsi que les sommes réclamées ne sont justifiées que pour les mois d’avril à septembre 2024, soit la somme totale de 2.340 euros.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut pas opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, l’exception d’inexécution.

Cette impossibilité de jouissance s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] produit une photographie d’une prise électrique arrachée en date du 15 avril 2024 et une lettre adressée à son bailleur lui demandant en octobre 2024 de réaliser des travaux.

Aucune de ces pièces n’est de nature à démontrer les manquements et troubles de jouissance allégués.

Le locataire est donc mal fondé à soulever l’exception d’inexécution à son obligation de payer le loyer.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2.340 euros au titre des loyers et charges d’avril à septembre 2024.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, les pièces évoquées précédemment ne sont pas de nature à démontrer les manquements et préjudices allégués.

Monsieur [X] [V] sera donc débouté de sa demande indemnitaire reconventionnelle.

Sur la demande subsidiaire en délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] justifie, par attestation de paiement CAF, être en situation de précarité.

Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement qui, afin de tenir compte des besoins du créancier, seront limités à deux ans selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [V] aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 2.340 euros au titre des loyers et charges d’avril à septembre 2024 ;

OCTROYE à Monsieur [X] [V] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais dus à cette date ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse :

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

DEBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE les deux parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE