RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00066 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNTW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 13/04/2026

à :

— [I] [K]

— [E] [Q] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/04/2026

à : M^e Thibaut BESSUDO

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] SYNDIC SARL CITYA [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [Q] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], propriétaires des lots n°0018 (appartement T3) et n°0048 (garage) de la résidence en copropriété MARGOZE située au [Adresse 4], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CYTIA [Localité 1], les ont fait assigner, par actes séparés de commissaire de justice du 2 décembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.120,09 euros, à parfaire selon le montant des charges dues au jour de l’exécution du jugement à intervenir, somme à laquelle il conviendra d’inclure les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 133,20 euros, assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et avec anatocisme ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour résistance abusive ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoqués par actes séparés de commissaire de justice du 2 décembre 2025, remis en étude, Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], ne se sont ni présentés, ni fait représenter à l’audience du 9 février 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Bien que régulièrement convoqués par actes séparés de commissaire de justice du 2 décembre 2025, remis en étude, et avisés des enjeux de l’audience, Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], ne se sont ni présentés, ni fait représenter à l’audience.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues,

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 29 mars 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2024 et 26 mars 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2024 et 2025 ;

— des décomptes et attestations de charges pour les années 2024 et 2025;

— une mise en demeure datée du 7 août 2025 ;

— un décompte arrêté au 3 février 2026.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], arrêtée au 3 février 2026, s’élève désormais à la somme de 487,52 euros, déduction faite des frais, compte tenu des paiements intervenus et figurant au décompte versé aux débats à l’audience. Or, le dit décompte mentionne également des frais de contentieux pour 746,40 euros au total.

Dès lors, il résulte de ce qui précède, et parce que les frais de contentieux comptabilisés à hauteur de 746,40 euros relèvent des dépens ou de l’article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de considérer que la dette de Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] est éteinte.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « suivi dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 133,20 euros. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] à lui payer la somme de 133,20 euros à ce titre, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de la mise en demeure.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] résultant de la défaillance de Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K], succombant à l’instance, supporteront in solidum les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] seront in solidum condamnés à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette de charges de copropriété du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représentée par son syndic CITYA [Localité 1] est éteinte et DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représentée par son syndic CITYA [Localité 1] de sa demande à ce titre.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], la somme de 133,20 euros arrêtée au 3 février 2026 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de la mise en demeure.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] et Madame [E] [K] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE