TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01381 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZG5R

N° de Minute : 25/975

JUGEMENT

DU : 20 novembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[M] [K]

[L] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [K], demeurant [Adresse 3]

Mme [L] [C], demeurant [Adresse 3]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2025, après prorogation, par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 04 février 2014, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à M. [M] [K] et Mme [L] [C] un logement situé [Adresse 11] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 466,74 majoré d’une provision sur charges de 209,81 euros.

Par acte du 30 novembre 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 1.746,51 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par décisions du 23 octobre 2024 et du 29 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de M. [M] [K] et Mme [L] [C] recevable et a imposé des mesures de désendettement en leur faveur.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner M. [M] [K] et Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

• Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement des locataires ;

• En conséquence, ordonner à M. [M] [K] et Mme [L] [C] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,

• A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [K] et Mme [L] [C], ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

• Condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [C] à lui payer les sommes suivantes :

• en deniers ou quittances valables, 3.091,04 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 19 août 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

• à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, soit 826,37 euros à la date du 27 juillet 2024 ;

• 3,98 € par mois d’occupation au titre de l’assurance,

• 89,84 € au titre des assurances impayées à la date du 19 août 2024,

• 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

• Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,

• Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 27 janvier 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3.152,96 euros. Il indique que les locataires ont repris le paiement de leur loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement selon les modalités de remboursement prévues par le plan de surendettement.

M. [M] [K] et Mme [L] [C] ne contestent pas la dette et sollicite des délais de paiement conformément aux mesures de désendettement arrêtés par la commission.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception signé le 30 novembre 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 février 2014 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 4/4 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.746,51 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués par les locataires n’ayant pas permis de solder l’intégralité de la dette dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 janvier 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En la cause, PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 20 mai 2025 démontrant que M. [M] [K] et Mme [L] [C] restent devoir à cette date la somme de 3.152,96 euros au titre des loyers et charges impayés, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens et des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989.

L’article 3/2 des conditions générales du contrat de location stipule que les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail.

M. [M] [K] et Mme [L] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3.152,96 euros créance arrêtée au 20 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 pour la somme de 1.746,51 euros, à compter de l’assignation du 24 janvier 2025 pour la somme de 1.344,53 et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision du 29 janvier 2025, la commission a imposé des mesures prévoyant le paiement de la dette locative d’un montant de 3.935,40 euros par 43 mensualités de 91,52 euros.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que les locataires ont repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer.

Il y a lieu dès lors de leur accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au plan de surendettement, pour une dette locative arrêtée à la somme de 3.152,96 euros au 20 mai 2025, et de les autoriser à se libérer de la dette locative, en sus du loyer courant, par 34 mensualités de 91,52 euros, outre une 35 ème et dernière mensualité égale au solde de la dette, soit 41,28 euros.

Il y a lieu dès lors de leur accorder des délais de paiement

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient en revanche de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [M] [K] et Mme [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme de 826,37 euros conformément à la demande, et justifiera l’expulsion de M. [M] [K] et Mme [L] [C] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [M] [K] et Mme [L] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 04 février 2014 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d’une part, et M. [M] [K] et Mme [L] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 12], sont réunies à la date du 31 janvier 2024;

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [L] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 3.152,96 euros, créance arrêtée au 20 mai 2025, terme de mai 2025 non inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 pour la somme de 1.746,51 euros, à compter de l’assignation du 24 janvier 2025 pour la somme de 1344,53 et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [K] et Mme [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités successives de 91,52 euros, outre une 35ème et dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [M] [K] et Mme [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 11] à [Localité 12], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [M] [K] et Mme [L] [C] soient condamnés in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT, à compter du 1er mai 2025 et jusque libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 826,37 euros

— qu’il soit rappelé à M. [M] [K] et Mme [L] [C] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] et Mme [L] [C] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,