TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/00725 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMC2

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Mme [Y] [M] [O]

C/

Mme [W] [K]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Mme [Y] [M] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Nelly LABOURET, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [W] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025 mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juillet 1989, Mme [Y] [M] [O] a donné à bail à Mme [W] [K], un logement sis à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 436 €.

Mme [O] expose que par arrêt du 24 janvier 2024, en raison d’un différend relatif à l’installation du chauffage, la Cour d’Appel de [Localité 1] a dispensé Mme [K] du paiement d’une partie des loyers et l’a condamnée à payer la totalité des loyers pour les mois d’août, septembre et octobre 2019, puis de 2020 à 2024 des mois de mai à octobre pour chacune de ces périodes.

Elle précise qu’elle a effectué les travaux préconisés mais que Mme [K] continue à occuper les lieux, sans payer le loyer, ainsi qu’elle le lui expose verbalement, de manière provocatrice alors qu’elle est âgée de 91 ans et souffre de nombreux problèmes de santé.

Se prévalant d’un commandement de payer la somme de 16.450,99 € en date du 19 juin 2024, Mme [O] a fait assigner Mme [K] par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025et demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation pure et simple du contrat de bail du 15 juillet 1989,Ordonner l’expulsion de Mme [W] [K] avec si besoin, le concours de la force publique du bien sis [Adresse 5],Condamner Mme [W] [K] au paiement de la somme de 20.810 €, augmentée des loyers échus depuis avril 2025,Condamner Mme [W] [K] au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis le mois de janvier 2024,Condamner Mme [W] [K] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,Condamner Mme [W] [K] à lui verser une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors du passage de l’huissier au domicile de Mme [K], l’absence de l’intéressée ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour rechercher le destinataire, un procès-verbal de recherches fondé sur l’article 659 du code de procédure civile a été dressé.

A l’audience initiale du 7 juillet 2025, l’affaire a été retenue et évoquée.

A cette audience, Mme [O], par l’intermédiaire de son avocat, Me [U], s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.

Mme [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, Mme [O] ne justifie pas qu’un signalement de la situation d’impayés de Mme [K] ait été signalé à la CCAPEX alors qu’un commandement de payer lui a été délivré le 19 juin 2024.

Néanmoins, aucune irrecevabilité de l’acte introductif d’instance ne saurait être prononcée, la saisine de la CCAPEX n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité lorsque le bailleur est une personne physique, ce qui est le cas en l’espèce.

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, les manquements réitérés de Mme [K] à son obligation principale de paiement du loyer justifient de faire droit à la demande de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 19 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations de la locataire justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à son expulsion.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Mme [O].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [O] verse notamment aux débats un arrêt rendu entre les parties par la Cour d’Appel de [Localité 1] en date du 24 janvier 2024 selon lequel :

Mme [K] est dispensée de payer le loyer pour les mois de mai à octobre de toutes les années jusqu’à ce que sa bailleresse respecte les prescriptions judiciairement imposées relatives au chauffage et à la conformité de la nouvelle installation électriqueMme [K] est condamnée à payer à Mme [O] la totalité du loyer indexé pour les mois d’août, septembre et octobre 2019, puis à compter de 2020 et jusqu’en 2024, pour les mois de mai à octobre de chacune de ces années.

Elle produit également un commandement de payer en date du 19 juin 2024 pour un montant de 16.450,99 €, conforme au dispositif de l’arrêt du 24 janvier 2024.

Mme [O] justifie d’une attestation de conformité relative à l’installation électrique du 27 juillet 2022, visé par le Consuel le 12 octobre 2022.

Néanmoins, elle ne produit aucun décompte des loyers échus depuis la signification du commandement de payer permettant d’apprécier le bien-fondé de sa créance.

Mme [K] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 16.450,99 €.

Sur la demande relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Il convient de constater que Mme [O], qui sollicite la condamnation de Mme [K] à régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis le mois de janvier 2024, ne produit pas le moindre document fiscal attestant de sa réclamation puis de son acquittement.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

En l’espèce, Mme [O] sollicite la condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Il est incontestable que le non-paiement des loyers cause à Mme [O] un préjudice ; Mme [K] sera condamnée à lui verser, à ce titre, la somme de 1.500 €.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire droit à la demande de Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile mais de la réduire à de plus justes proportions ; il lui sera alloué à ce titre, la somme de 1.000 €.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [K], les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail au 19 août 2024,

— ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à Mme [Y] [M] [O] la somme de 16.450,99 € au titre de l’arriéré locatif,

— DÉBOUTE Mme [Y] [M] [O] du surplus de ses demandes relatif à l’arriéré locatif,

— DÉBOUTE Mme [Y] [M] [O] de sa demande relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à Mme [Y] [M] [O] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à Mme [Y] [M] [O] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [W] [K] aux entiers dépens de l’instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION