MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00087 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN64

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [H] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : M^me AKKOR Capucine, Juge Placé ès qualités de Juge des contentieux de la protection

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Sophie VANHAMME, avocat du barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [R],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2024, avec prise d’effet à compter du 1er avril 2024, Monsieur [B] [V] a donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 520 euros, hors charges, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé signé le 27 mars 2024, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par la locataire auprès du bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer la somme principale de 1068 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Le 13 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 6] a déclaré recevable le dossier de Monsieur [R] au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SASU Action Logement Services a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir, au visa des articles 1217, 1231-1, 1224, 1346, 2305 et suivants du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action.L’en déclarer bien fondée.Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [H] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.925,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.068,00 € et pour le surplus à compter de la présente assignation.Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.Condamner Monsieur [H] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.Condamner Monsieur [H] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Condamner Monsieur [H] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Au soutien de ses demandes, la SASU fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail initiée par elle et qu’il a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle précise que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise et qu’à défaut, le défaut de règlement des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail. Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 si bien qu’aucune prescription n’est encourue. Elle ajoute enfin qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] le 8 janvier 2025.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 20 mai 2025. Elle n’a pu être menée à bien, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025. La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 15 mai 2025 à la somme de 3294 euros. Elle a indiqué que le locataire avait déposé un dossier de surendettement qui avait été déclaré recevable le 13 mars 2025, ce qui ne faisait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que celle-ci avait été acquise le 23 décembre 2024.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [H] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Par note en délibéré du 2 juin 2025, la SASU Action Logement Services a transmis un document justifiant de la clôture de la procédure de surendettement le 27 mai 2025 pour irrecevabilité au motif de l’activité d’entrepreneur individuel du locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [R], assigné à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ». L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 27 mars 2024 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans tous les droits et actions du bailleur.

La SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 9 avril 2025 dont il ressort qu’elle a réglé à Monsieur [V] des loyers et provisions pour charges impayés par Monsieur [R].

La SASU Action Logement Services est donc recevable à agir à l’encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la SASU justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024 ainsi qu’avoir notifié l’assignation à la préfecture du Pas-de-[Localité 6] le 8 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SASU Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 22 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1068 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la dette.

Il convient de souligner que le dossier de Monsieur [R] a été déclaré irrecevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 27 mai 2025, et que la recevabilité initiale n’aurait pas fait obstacle à la résiliation du bail dès lors qu’elle a eu lieu le 13 mars 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, Monsieur [H] [R] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 23 décembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 mars 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 22 octobre 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025.les quittances subrogatives, la dernière étant en date du 9 avril 2025.Or, il résulte de ces pièces que Monsieur [H] [R] reste devoir à la SASU Action Logement Services la somme de 3294 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, montant actualisé notifié électroniquement au locataire le 15 mai 2025.

Monsieur [H] [R], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, son dossier de surendettement ayant par ailleurs été déclaré irrecevable le 27 mai 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [R] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 3294 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1068 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Subrogée dans les droits du bailleur en application de l’article 2309 du Code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander, en cette qualité, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Monsieur [H] [R] sera donc condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la bailleresse à ce titre, sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [R] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la S.A.S.U. Action Logement Services ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [B] [V] et Monsieur [H] [R], portant sur le logement situé [Adresse 3], à [Localité 5] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. Action Logement Services à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [B] [V], ou, le cas échéant, à la S.A.S.U. Action Logement Services subrogée dans les droits de ce dernier, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 23 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la S.A.S.U. Action Logement Services la somme de 3294 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1068 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

C. AKKOR