TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/00925 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W2JV

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

DEMANDEUR:

M. [E] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Philippe TACK, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Etienne RIONDET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. FONCIA SAINT ANDRE,

exerçant sous l’enseigne SIGLA

[Adresse 1],

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffierlors des débats : Stessy PERUFFEL,

Greffierlors du délibéré : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 24 Septembre 2024.

A l’audience publique du 1er Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 06 Juin 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Juin 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

Exposé du litige

M. [E] [M] a confié la gestion locative de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] à la société Axximo devenu la société Foncia.

Se plaignant de l’absence de locataire dans plusieurs des lots confiés en gestion locative par la faute du mandataire, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023, M. [E] [M] a fait assigner la SAS Foncia Hauts de France devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de dommages-intérêts.

Sur ce, la défenderesse a constitué avocat.

La SAS Foncia Saint André est intervenue volontairement à l’instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, M. [E] [M] demande de :

Condamner la SAS Foncia Saint André à lui payer les sommes de :

—  39.292 euros à titre de dommages et intérêts pour les pertes de loyers;

—  10.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  1.753 euros à titre de dommages et intérêts pour le règlement d’impôts sur les logements vacants ;

—  9.875 euros à titre de dommages et intérêts pour charges non réparties sur les locataires ;

—  10.000 euros pour la remise en état d’un appartement laissé dans un état dégradé par un locataire ;

La condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La débouter de ses demandes ;

La condamner aux entiers dépens ;

Sur le fondement des articles 1991 et 1993 du code civil, M. [E] [M] énonce que l’immeuble confié en gestion locative se compose initialement de cinq lots dont deux ont été réunis courant 2020. Il prétend que les travaux courant 2021 n’ont pas été correctement suivis par la société Foncia alors que celle-ci avait pour mission notamment la gestion des travaux.

Le requérant prétend que les lots 4 et 5 (ceux ayant fait l’objet d’une réunion courant 2020) étaient préalablement loués et n’ont pas fait l’objet d’un PV de sortie contradictoire. Il estime dès lors que Foncia est responsable des dégradations constatées en mars 2020 avant les travaux.

Il énonce également que :

Le lot n° 2 n’est plus loué depuis le 13 juin 2020 ;

Le lot n° 4 depuis le 21 juin 2019 ;

Le lot n° 5 depuis le 17 novembre 2017 ;

Il allègue que l’absence de location est la conséquence de la carence du mandataire dans ses missions. En raison de l’absence de location, il indique avoir été redevable d’impôts sur les logements vacants dont il sollicite le remboursement. Il s’oppose aux moyens adverses en rappelant que les lots n° 1 et 2 sont loués, de sorte que la localisation ne peut pas être le seul facteur de l’absence de location. Il estime que le mandataire est défaillant à démontrer des recherches diligentes de locataires.

Il reproche enfin au mandataire de ne pas avoir procédé aux régularisations de charges.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, les sociétés Foncia Hauts de France et Foncia Saint André demandent de :

Mettre hors de cause la SAS Foncia Hauts de France ;

Débouter M. [E] [M] de ses demandes ;

Le condamner à lui payer 5.000 euros au titre de préjudice pour atteinte à son image de marque, sa probité et son honneur ;

Le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

En défense, la Foncia Saint André soutient qu’aucune faute ne peut lui être imputée. Elle prétend que l’absence de location résulte exclusivement de la volonté du bailleur d’exécuter des travaux à l’économie qui n’attirent pas de candidat à la location et que les appartements ne sont pas entretenus et sont situés dans un quartier peu attractif. La société soutient avoir mis des annonces de location conformément à ses missions et qu’elle ne peut pas en justifier pour des raisons pragmatiques de gestion des flux.

S’agissant des charges locatives, elle expose ne pas avoir été destinataire des factures des charges récupérables de la part du bailleur et que celui-ci peut en tout état de cause procéder à une telle régularisation. Elle estime également qu’il faudrait déduire des factures les provisions sur charges qui ont été appelées.

Elle précise qu’elle a envoyé mensuellement des relevés de compte. S’agissant des désordres constatés dans l’un des lots du 2nd étage, elle prétend qu’ils résultent de la non occupation du lot exigée par le bailleur dans l’attente des travaux devant intervenir courant 2020 pour la réunion des lots du 2nd étage.

A l’audience, en application de l’article 13 du code de procédure civile, le tribunal a invité la Foncia Saint André à préciser le fondement juridique de sa demande reconventionnelle.

En application de l’article 8 du code de procédure civile, le tribunal a invité la Foncia Sant André à préciser la charge de la preuve de l’exécution de sa mission de mandataire.

Le tribunal a également invité M. [E] [M] à préciser sa demande en paiement d’une somme de 9.875 euros au titre des charges locatives supportées par le bailleur malgré le paiement de provision sur charge.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

Motifs de la décision

1. Le tribunal observe qu’aucune prétention n’est dirigée à l’encontre de la société Foncia Hauts de France ; il convient donc de la mettre hors de cause.

Sur les demandes principales en paiement de dommages-intérêts

2. M. [E] [M] fait grief à la société Foncia Saint-André d’avoir commis des fautes dans le mandat qui lui avait confié, de sorte qu’il oppose à la société défenderesse l’alinéa 1 de l’article 1792 du code civil aux termes duquel « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

3. Lors de l’audience de plaidoiries, M. [E] [M] a été invité à préciser le lien causal entre les préjudices revendiqués et les fautes alléguées. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’examiner successivement les différents postes de préjudices revendiqués par M. [E] [M].

Sur les demandes en paiement d’une somme de 39.297 euros au titre des pertes de loyers et d’une somme de 1.753 euros au titre de l’impôt sur les logements vacants.

4. En l’espèce, suivant convention en date du 26 septembre 2015, les parties ont régularisé un mandat de gestion portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] comprenant cinq logements à savoir :

— un appartement de type 2 au rez-de-chaussée de l’immeuble (lot n°1) ;

— une chambre d’étudiante (lot n°2) et un studio (lot n°3) au 1er étage ;

— une chambre d’étudiante (lot n°4) et un studio (lot n°5) au 2nd étage ;

5. M. [E] [M] reproche à la société Foncia Saint-André un défaut de diligences dans la recherche des locataires s’agissant des lots n° 2, 4 et 5 et verse aux débats une pièce n° 10-1 aux termes de laquelle :

— le lot n° 2 d’une valeur locative de 392 euros est demeuré inoccupé à compter de juillet 2020 ;

— le lot n° 4 d’une valeur locative de 381 euros est demeuré inoccupé à compter de juillet 2019 ;

— le lot n° 5 d’une valeur locative de 280 euros est demeuré inoccupé à compter de janvier 2018 ;

6. Toutefois, M. [E] [M] allègue dans ses conclusions que des travaux ont été réalisés à sa demande courant 2020 afin de rafraîchir et réunir les lots n° 4 et 5 (page 2 de ses conclusions).

7. Il y a lieu de déduire des propres allégations de M. [E] [M], d’une part, que l’inoccupation des lots n° 4 et 5 les mois qui précédent les travaux et jusqu’à leurs réceptions ne peut pas être reprochée au mandataire et, d’autre part, que la valeur locative des lots n° 4 et 5 réunis n’est pas équivalente au cumul des valeurs locatives antérieures de ces lots.

8. Ainsi, l’inoccupation des lots n° 4 et 5 antérieurement au 1er janvier 2021, date à laquelle les parties s’accordent pour dire que les travaux de rafraîchissement et d’agrandissement ont été terminés (courriel du 21 décembre 2020 « les travaux sont terminés » – pièce 1 défenderesse), ne peuvent pas caractériser une faute du mandataire.

9. En revanche, s’agissant de l’inoccupation du lot n° 2 et du lot réuni situé au 2nd étage à compter du 1er janvier 2021, la société Foncia Saint André se borne à soutenir que leur location a été impossible en raison du défaut d’entretien de M. [E] [M] et de leur localisation. Afin d’étayer ses allégations, la société Foncia Saint André verse deux courriels en date des 13 janvier et 1er février 2022 aux termes desquels le propriétaire s’inquiète de l’absence de location de son bien.

Par ailleurs, la société Foncia Saint André ne peut pas soutenir que l’inoccupation résulte de la faute exclusive de M. [E] [M] alors que celle-ci ne justifie d’aucune initiative pour l’informer ou remédier à d’éventuels désordres. Ainsi, entre mars 2021, date à laquelle M. [E] [M] sollicite un PV de réception des travaux, et janvier 2022, date à laquelle M. [E] [M] relance le mandataire s’agissant de l’inoccupation des lieux, la société Foncia Saint André ne justifie d’aucune diligence en faveur d’une recherche de locataire.

10. Il n’est donc aucunement justifié de diligences positives de la part de la société Foncia Saint André tendant à mettre en location les lots litigieux ou à inviter M. [E] [M] à remédier à certains désordres afin de favoriser la location des appartements.

11. Enfin, la société Foncia Saint André ne peut pas se soustraire à la charge probatoire qui lui incombe en alléguant que l’ampleur de son parc locatif l’empêche de conserver les archives de démarches de communication ; le tribunal observe au contraire que, en sa qualité de professionnelle de la gestion locative, il lui revient de démontrer la bonne exécution du mandat qui lui a été confié à titre onéreux.

12. Partant, l’absence de diligence en faveur d’une recherche de locataire est constitutive d’une faute et la société Foncia Saint André engage sa responsabilité.

13. Le préjudice subi par M. [E] [M] s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers. Le tribunal observe, s’agissant du lot n° 2, d’une valeur locative de 342 euros (hors charge), que cette perte de chance de percevoir des loyers débute le 1er juillet 2020 et se termine le 1er juillet 2022 (soit 23 mois) et, s’agissant du lot réuni au 2nd étage, la perte de chance débute le 1er janvier 2021 et se termine le 1er juillet 2022 (soit 19 mois). La valeur locative de l’étage réuni sera, compte tenu de la description du bien dans un courriel du 1er février 2022 (« 26,52 m², appartement meublé, type 1 comprenant pièce de vie, kitchenette, salle de bain avec wc), évalué à la somme de 347 euros (hors charge) (pièce n°5 p.2 défenderesse).

14. Afin d’évaluer la perte de chance, le tribunal prend en compte les éléments suivants :

— La localisation du bien ;

— L’apparition de désordres au 1er semestre 2022 ; (courriel du 23 avril 2022 – pièce n°4 défenderesse)

— L’existence de désordre sur la porte d’entrée de l’immeuble au 1er semestre 2021 (courriel du 9 février 2021 – pièce n°3 défenderesse) ;

— Location meublée, précision faite que les meubles sont à la charge du locataire en contrepartie d’une déduction des loyers (courriel du 9 février 2021 – pièce n°3 défenderesse) ;

— La rémunération du mandataire fixée conventionnellement à 6,50 % des sommes encaissées en gestion courante et 13 euros / m² de surface habitable pour la constitution d’un dossier et signature d’un bail outre une rémunération horaire en cas de contentieux ou de sinistre.

15. La perte de chance de percevoir des revenus s’établit ainsi à 33 %.

16. Ce poste de préjudice s’établit donc comme suit : (valeur locative HC lot n°2 x 23) + (valeur locative HC lot 2nd étage x 19) x 33 % = (342 x 23) + (347 x 19) x 33 % = 4.542,45 euros.

17. Il convient d’appliquer une perte de chance identique à la prétention en paiement d’une somme correspondant aux impôts sur les logements vacants. Ainsi, ce poste préjudice s’établit comme suit : Taxe sur les logements vacants 2021 et 2022 s’agissant des lots n° 2 et 2nd étage x 33 % = 472 + 448 x 33 % = 303,60 euros.

18. La société Foncia Saint André sera condamnée au paiement de ces sommes au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et de la perte de chance de ne pas être redevable de l’impôt sur les logements vacants.

Sur la demande en paiement d’une somme de 9.875 euros au titre des charges non réparties sur les locataires.

19. M. [E] [M] entend récupérer les charges locatives qu’il a avancé et sollicite le paiement comme suit :

— Une facture EDF du 25 mars 2020 d’un montant de 3.871,94 euros ;

— Une facture EDF du 17 mars 2021 d’un montant de 1.642,09 euros ;

— Une facture EDF du 16 mars 2022 d’un montant de 2.538,47 euros ;

— Des factures d’abandonnement EDF (jusqu’en juillet 2022) pour un montant total de 291,01 euros ;

— Des factures d’eau de 2019 au 11 mai 2022 d’un montant total de 4.283,43 euros ;

Total : 12.626,94 euros.

(à la lecture des pièces 15 à 15-5, le tribunal ne retrouve pas les montants de 1.956 € et 9.875 euros au titre des factures « edf 1 » et « edf 2 » évoqués en p. 9 des conclusions du requérant)

20. Il y a lieu de déduire de cette sommes les provisions sur charges perçues par le bailleur, soit la somme de 5.940 euros.

21. Le mandataire professionnel d’un bien en gestion locative, qui a l’obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges, ne démontre pas avoir sollicité auprès de M. [E] [M] les justificatifs des charges locatives qu’il a avancées afin d’y procéder. La société Foncia Saint André n’est donc pas fondée à s’exonérer de sa responsabilité en précisant que M. [E] [M] n’a pas pris l’initiative de communiquer annuellement les factures d’énergie. Ainsi, la société Foncia Saint André engage sa responsabilité et le préjudice correspond à une perte de chance de recouvrer les sommes non récupérées. La perte de chance sera fixée à 90 %, soit la somme de 6.018,25 euros.

Sur la demande en paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de la remise en état d’un appartement.

22. Afin de justifier un préjudice de désordre locatif, M. [E] [M] verse aux débats trois photographies en noir et blanc, non datées, qui montrent essentiellement une kitchenette dans un état de salissure avancé.

23. Toutefois, aucun élément ne permet de dater les trois photographies ni de les associer aux lots n° 4 et 5. Ces éléments sont donc insuffisants pour imputer les salissures aux anciens locataires des lots n° 4 et 5 dont la réparation aurait été rendue impossible en raison de la carence du mandataire dans l’établissement d’un état des lieux de sortie.

24. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du préjudice moral.

25. M. [E] [M] ne justifie pas d’un préjudice qui n’aurait pas été réparé par l’allocation de sommes au titre d’une perte de chance de percevoir des revenus et de ne pas être redevables de la taxe sur les logements vacants. Il y a donc lieu de le débouter de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 5.000 euros.

26. La société Foncia Saint André, partie perdante, n’est pas fondée à soutenir que la mauvaise foi dans le droit d’ester en justice lui a causé un préjudice moral et d’image. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires.

27. La société Foncia Saint André, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

28. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

MET HORS DE CAUSE la société Foncia Hauts de France ;

CONDAMNE Foncia Saint André à payer à M. [E] [M] les sommes de :

4.542,45 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus ;

303,60 euros au titre de la perte de chance de ne pas être redevable de la taxe sur les logements vacants ;

6.018,25 euros au titre des charges locatives avancées et non récupérées ;

DEBOUTE M. [E] [M] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Foncia Saint André de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 5.000 euros ;

CONDAMNE Foncia Saint André à payer à M. [E] [M] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Foncia Saint André aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER