TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06369 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUQX

N° de Minute : 25/1038

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[E] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M. [N] [F] (Représentant légal)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [O], demeurant [Adresse 11]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 août 2017 à effet du 10 août 2017, la SA VILOGIA a donné à bail à [E] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 312,65 euros, outre une provision sur charges de 51,16 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la SA VILOGIA a fait signifier à [E] [O] un commandement de payer la somme principale de 1.000 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 16 mars 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la SA VILOGIA a fait assigner [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que [E] [O], est occupante sans droit ni titre ;

À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

Ordonner l’expulsion de [E] [O], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner [E] [O], au paiement :

— de la somme de 1.212,81 euros représentant les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.000 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamner [E] [O] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner [E] [O], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 15 septembre 2023.

Par jugement du 21 mars 2024, la Présidente a ordonné le retrait du rôle de l’affaire à la demande des parties.

Après réinscription, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA a comparu représentée par [N] [F], régulièrement muni d’un pouvoir.

La SA VILOGIA s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 juillet 2025, à la somme de 3.297,19 euros.

Assignée par remise de l’acte à sa personne, [E] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens de la SA VILOGIA, le juge se réfère expressément à l’assignation susvisée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mars 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au préfet du Nord le 15 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 août 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [E] [O] le 20 mars 2023, pour la somme en principal de 1.000 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 21 mai 2023.

L’expulsion de [E] [O] sera dès lors ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA VILOGIA produit un décompte démontrant que [E] [O] est redevable de la somme de 3.297,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise.

[E] [O], absente à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner [E] [O] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.297,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1.000 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

[E] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 438,30 euros, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[E] [O], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2017 entre la SA VILOGIA et [E] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont acquises à la date du 21 mai 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE [E] [O] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.297,19 euros, créance arrêtée au 10 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1.000 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE [E] [O] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 438,30 euros, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à [E] [O] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

CONDAMNE [E] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,