TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/03359 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YE6X

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. SIDDINVESTIMM , prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e David LACROIX, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDEURS :

M. [N] [S] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

M. [C] [J], [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024.

A l’audience publique du 03 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé en dates des 22 et 23 juin 2023, M. [N] [U] et M. [C] [U] (''les acquéreurs'' ou ''les consorts [U]'') se sont portés acquéreurs, auprès de la S.A.R.L. SIDDINVESTIMM (''la société venderesse'') et moyennant le prix principal de 125.000 euros, d’un ensemble immobilier portant sur une maison à usage d’habitation avec terrain et fond en dépendant située [Adresse 4] à [Localité 13] (Pas-De-[Localité 12]), ensemble immobilier dit ''lot n°1'' édifié sur un terrain de 306 m² à détacher d’un terrain de plus grande importance appartenant à M. [B] [H] et Mme [Z] [H] et figurant au cadastre sous la référence « B » [Cadastre 2].

La vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par les acquéreurs d’un montant maximum de 130.200 euros, remboursable au taux d’intérêt maximum (hors assurance) de 4 %, sur une durée maximum de 20 années.

L’acte de vente stipulait, en outre, des conditions suspensives particulières relatives à la situation spécifique de l’ensemble immobilier objet de la vente et, notamment, la parfaite acquisition de cet ensemble par le vendeur, la réalisation d’un document d’arpentage aux frais de celui-ci, l’obtention des autorisations d’urbanisme purgées de tout recours et la constitution d’une servitude de passage.

Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente interviendrait au plus tard le 15 septembre 2023.

La notification aux acquéreurs faisant partir le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation a été réalisée par lettres recommandées avec avis de réception présentées pour la première fois le 23 juin 2023.

Suivant avenant en dates des 22, 23 et 24 août 2023, les parties sont convenues de reporter la date de réalisation de la condition suspensive d’un mois à compter du 20 août 2023 et que la date de signature soit elle aussi reportée de 15 jours après l’édition des offres de prêts immobiliers.

Suivant acte authentique daté du 05 septembre 2023, la société SIDDINVESTIMM a effectivement acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 13] figurant désormais au cadastre sous les références AP [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Par lettres recommandées avec avis de réception adressées le 12 octobre 2023, la société SIDDINVESTIMM a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière ACQUERIM, mis en demeure les consorts [U] d’avoir à régulariser l’acte de vente par acte authentique le 27 octobre 2023 à 14 heures.

Le 27 octobre 2023, un procès-verbal de carence a été dressé.

Par suite, suivant exploits datés du 21 mars 2024, la société SIDDINVESTIMM a assigné les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer une somme de 13.000 € au titre de la clause pénale et une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.

Bien que respectivement assignés à personne et à domicile, M. [N] [U] et M. [C] [U] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 juin 2024, suivant ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 03 avril 2025.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens en demande, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de constitution en défense

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », étant précisé que, conformément à l’article 9 du même code, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d’office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Enfin, l’article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il est stipulé, à l’acte sous-seing privé de vente daté des 22 et 23 juin 2023, une clause pénale, intégrée en caractères gras au paragraphe relatif à la réitération par acte authentique, lequel est ainsi rédigé (pièce n°1, page 14) :

« Sous la seule réserve de la réalisation de conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 septembre 2023 par Maître [P] [L], Notaire à [Localité 11] […]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de treize mille euros (13000 €),ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

[…] ».

Il est constant que la signature de l’acte authentique, laquelle devait intervenir initialement au plus tard le 15 septembre 2023, puis, suite à l’avenant signé les 22, 23 et 24 août 2023 (pièce no3), au plus tard « 15 jours après l’édition des offres de prêts immobilier » (tandis que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 20 septembre 2023), n’a jamais eu lieu, les acquéreurs ne s’étant pas présentés au rendez-vous fixé le 27 octobre 2023 pour la signature devant notaire et ce, malgré mise en demeure d’avoir à signer l’acte authentique de vente adressée à chacun d’eux par lettres recommandées avec avis de réception adressées le 12 octobre 2023 et présentées pour la 1ère fois le lendemain (pièces n°4 et 5).

La société SIDDINVESTIMM entend ainsi se prévaloir de la clause pénale précitée, faisant valoir que la vente n’a pas été menée à son terme par la faute des consorts [U]. Elle souligne, au soutien de sa prétention, que les acquéreurs n’ayant pas justifié avoir déposé leurs demandes de prêt aux conditions et dans les délais requis au compromis de vente ni justifié d’un éventuel refus de prêt, il convient de considérer que la condition suspensive d’obtention d’un financement est réputée accomplie.

Les parties à l’acte avaient, effectivement, dans le cas d’espèce, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs, au plus tard le 20 septembre 2023, conformément aux termes de l’avenant au compromis de vente, d’un ou plusieurs prêt(s) d’un montant maximum de 130.200 euros, remboursable au taux d’intérêt maximum, hors assurance, de 4 %, sur une durée maximum de 20 ans, les acquéreurs s’étant expressément engagés à informer la société venderesse de tout refus de financement en lui adressant la justification de ce refus par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours (pièce n°1, page 12).

Il était, à cet égard, expressément convenu que « l’absence de toute information concernant un refus des prêts sollicités portée à la connaissance du VENDEUR dans les délais et formes prévus » entraînerait la réalisation fictive de la condition suspensive précitée, au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil dont les termes étaient, au demeurant, rappelés.

Les consorts [U], qui n’ont pas constitué avocat à l’instance, ne justifient ni des démarches accomplies en vue de l’obtention d’un financement dans des conditions conformes aux stipulations contractuelles, ni du ou des éventuel(s) refus de prêt qui leur aurai(en)t été opposé(s) et de leur communication à la venderesse dans les conditions prévues au compromis, de sorte que la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt doit être considérée comme défaillie de leur fait et, par conséquent, réputée réalisée.

Outre cette condition suspensive d’obtention d’un financement, les parties avaient également entendu soumettre la vente à d’autres conditions suspensives particulières, à savoir  :

« ▪ Que le vendeur fasse l’acquisition de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 14], édifié sur un terrain d’environ 300 m² à détacher d’un terrain de plus grande importance figurant au cadastre sous les références B [Cadastre 2] et dont le surplus après division restera la propriété des propriétaires actuels. Ledit lot figure dans un encadré rouge sur le plan demeuré ci-annexé. Le vendeur précise qu’il a signé un compromis de vente en date du 21/02/2023 sous diverses conditions suspensives non encore réalisées. La date de régularisation de la vente prévue au compromis est fixée au 31/08/2023.

▪ Qu’un document d’arpentage soit réalisé par un géomètre-expert pour la subdivision du lot figurant en encadré rouge, dont le vendeur fait l’acquisition, en 3 lots tels qu’il figure sous teinte jaune, rose et bleue sur le plan ci-annexé. Les frais de cette division seront à la charge du vendeur.

▪ Que le vendeur obtienne les autorisations d’urbanisme, purgées de tout recours des tiers et retrait administratif, pour la réalisation de cette division et les changements de destination éventuels.

▪ Que soit constitué une servitude de passage avec pour fonds servant le lot 3 et pour fonds dominant le lot 1, qui s’exercera à toute heure, à pied ou par tout véhicule, sur une bande de 4 mètres de large, au nord-ouest du fond servant, tel que cela est matérialisé sur le plan demeuré ci-annexé. A cet effet, les parties donnent d’ores et déjà leur accord pour la constitution de ladite servitude dans l’acte authentique de vente. » (pièce n°1, page 13).

A cet égard, la société SIDDINVESTIMM justifie avoir effectivement acquis, suivant acte authentique en date du 05 septembre 2023, la maison à usage d’habitation et le terrain bâti et non bâti en dépendant sis [Adresse 5], cet ensemble immobilier figurant désormais au cadastre sous les références AP [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], suite à la division d’une parcelle de plus grande contenance (anciennement AP [Cadastre 2]) ayant fait l’objet d’un document d’arpentage établi par M. [X], géomètre-expert à [Localité 15], en date du 03 août 2023 sous le numéro 2685 K (pièce n°6).

Enfin, à défaut de mention d’une quelconque difficulté à ce titre au procès verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire le 27 octobre 2023, il doit être retenu que les conditions suspensives de droit commun stipulées à l’acte sous seing-privé de vente avaient, à cette date, toutes été réalisées (certificat d’urbanisme et titres de propriété ne révélant aucune charge réelle ou servitude grave, état hypothécaire ne révélant aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde ne pourrait être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente) et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues.

Toutes les conditions suspensives de la vente étaient donc réalisées le 27 octobre 2023, date à laquelle les acquéreurs avaient été mis en demeure, dans le respect du formalisme prévu au compromis, d’avoir à signer l’acte authentique de vente.

Les consorts [U] ne démontrant et n’alléguant même aucun motif légitime à leur refus de poursuivre la vente, il convient de retenir qu’ils sont responsables d’une rétractation fautive de leur consentement à la vente, ouvrant droit à application de la clause pénale stipulée à l’acte sous seing-privé.

Dès lors, la société SIDDINVESTIMM est parfaitement fondée à solliciter application de la clause pénale prévue au contrat.

Par suite, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Dans le cas d’espèce, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10,4 % du prix principal, n’apparaît pas manifestement excessif, de sorte que rien ne justifie qu’il soit fait usage, de surcroît d’office, de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité.

En conséquence de quoi, les consorts [U] seront condamnés à verser à la société venderesse la somme de 13.000 euros au titre de la clause pénale. Ils y seront condamnés solidairement, conformément aux termes de l’acte sous seing privé de vente (pièce n°3, page 16).

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [U], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Partie perdante et condamnée aux dépens, ils seront également condamnés in solidum à verser à la société SIDDINVESTIMM une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [N] [U] et M. [C] [U] à payer à la S.A.R.L. SIDDINVESTIMM une indemnité d’un montant de 13.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte sous seing-privé de vente des 22 et 23 juin 2023 ;

Condamne in solidum M. [N] [U] et M. [C] [U] à payer à la S.A.R.L. SIDDINVESTIMM la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [U] et M. [C] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Le greffier, La présidente.