TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

N° RG 25/02375 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQE4

Jugement du 26 Juin 2025

[N] [W]

[H] [W]

C/

[F] [J] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : .

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [W]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [H] [W]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [F] [J] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2021, Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] a consenti à Madame [F] [B] et son époux la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 950 euros.

Monsieur [B] a quitté le logement.

Le 20 décembre 2024, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 1568,45 euros au titre de loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 février 2025, le bailleur a fait assigner Madame [F] [B] à comparaître devant le Tribunal de céans pour :

— prononcer la résiliation du contrat de location qui a été consenti par les requérants, suivant contrat de location et en vertu des dispositions sus vantés et ce pour défaut de paiement des loyers et des charges

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 8] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique

— dire que faute de le faire, les requérants pourront faire procéder à l’expulsion tant de tout personne que de tout bien se trouvant dans les lieux de son chef en la forme ordinatire en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique

— supprimer le délai de 2 mois conférés par le commandement de quitter

— condamner Madame [F] [B] au paiement de la somme principale de 4696,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus en sus des loyers impayés à venir au jour de l’audience avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers

— condamner Madame [F] [B] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts

— condamner Madame [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux

— condamner Madame [F] [B] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [F] [B] aux entiers dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de leur créance.

Madame [F] [B] a comparu et a indiqué qu’elle ne souhaite pas rester dans le logement en raison de ses difficultés financières. Elle précise qu’une procédure de divorce est en cours et qu’elle est dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 10] s’agissant de la résidence principale des enfants. elle précise avoir fait des demandes de logement en cours et verse 500 euros par mois, soit la moitié du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet et un décompte des sommes dues.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 04 mars 2025, 06 semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « II-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un courrier au service de CCAPEX en date du 24 décembre 2025, soit deux mois avant la date de l’assignation.

En conséquence, Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] seront dits recevables en leur action.

Sur la clause résolutoire

Il résulte d’une erreur de plume que les bailleurs sollicitent que la résiliation soit prononcée au lieu du constat de la résiliation qui est demandée dans le corps de l’assignation.

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 20 décembre 2024 à la locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 21 février 2025 par les effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

Sur l’expulsion

Il est établi que les loyers n’ont pas été régularisés depuis le commandement de payer ni depuis l’assignation.

De surcroît, Madame [F] [B] a comparu et indiqué qu’elle ne souhaite pas rester dans le logement. Elle précise avoir fait des demandes de logement.

Sur la demande de réduction du délai de 2 mois

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, il convient de rappeler que Madame [F] [B] est entrée dans les lieux par la signature d’un contrat de bail, sans aucune manœuvre, menaces ou voies de fait ou contrainte. En outre, Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] ne démontrent une mauvaise foi de la locataire.

La demande de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux à compter du commandement de quitter les lieux est rejetée.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [B] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l’absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Il est rappelé qu’au besoin, l’expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil. Cette indemnité ne pourra pas être révisée dans les conditions prévues pour le loyer au titre de l’indexation par le bail résilié.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme 1007,57 euros selon décompte produit, et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [F] [B] sera condamnée à verser la somme mensuelle de 1007,75 euros à compter du 21 février 2025 au titre de l’indemnité d’occupation et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la locataire est tenue de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 21 février 2025.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève à la somme de 3202,09 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Madame [F] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 3202,09 euros, arrêtée au 24 avril 2025 terme de mai 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Succombante à l’instance, Madame [F] [B] sera condamnée aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Madame [F] [B] sera également condamnée à payer à Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] la somme de 200 euros sur ce fondement

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] recevables en leur action ;

CONSTATE que le bail conclu entre Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] et Madame [F] [B] a été résilié le 21 février 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] de leur demande de suppression du délai de 2 mois ;

ORDONNE que Madame [F] [B] devra libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1007,75 euros, à compter du 21 février 2025 et jusqu’au moment où elle aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] la somme de 3202,09 euros, arrêtée au 24 avril 2025 terme de mai 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à Monsieur [N] [W] et son épouse Madame [H] [W] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE