TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01335 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z337

MF/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. OG IMMO 3

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 30 Septembre 2025

JUGEMENT mise en délibéré au 04 Novembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I. OG Immo 3 est propriétaire des lots n°8 et n°129 à 134 au sein de l’immeuble bâtiment 35 situé au [Adresse 7] [Localité 9] (Nord), immeuble soumis au régime de la copropriété. Le syndic en exercice est la S.A.S Advenis Property Management.

Par acte délivré à sa demande le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du bâtiment 35, pris en la personne de son représentant, la S.A.S Advenis Property Management, a fait assigner la S.C.I. OG Immo 3 devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de :

— condamner la société OG Immo 3 à lui régler 6 201,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, au titre des charges de copropriété échues, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse,

— condamner la société OG Immo 3 à lui régler 3 627,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues ;

— condamner la société OG Immo 3 à lui régler 282 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner la société OG Immo 3 à lui régler 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société OG Immo 3 à lui régler 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société OG Immo 3 aux dépens.

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, la défenderesse est copropriétaire.

Le demandeur produit notamment :

— les relevés individuels de charges (pièce n°14),

— le relevé de compte arrêté au 19 août 2025 (pièce n°13),

— les procès-verbaux des assemblées générales des ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant des 30 juin 2023, 23 juillet 2024 et 2 juillet 2025 (pièce n°16),

— le contrat de syndic (pièce n°2),

— la mise en demeure du 16 juin 2025 (pièce n°12).

— Sur les charges échues

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 6201, 41 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la société OG Immo 3, selon décompte arrêté au 19 août 2025, provision pour charges du 3e trimestre 2025 inclus.

La mise en demeure du 16 juin 2025 comprend le détail des sommes réclamées, notamment mention du non règlement de provisions dues au titre de l’exercice en cours lors de sa délivrance.

Néanmoins, il convient de déduire de la dette, 216 euros (6x36) retenue au titre des mises en demeure.

La société OG Immo 3, se trouve ainsi débitrice de la somme de 5 985,41 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du troisième trimestre 2025, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juin 2025.

— Sur les charges non échues mais devenus exigibles

Le syndicat des copropriétaires réclame 3 627,60 euros au titre des charges non encore échues mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La réclamation se décompose :

— le 4e trimestre 2025 soit 862, 46 euros ;

— un ajustement du budget prévisionnel de l’exercice provisionnel de l’exercice 2025 : 118, 68 euros ;

— le budget de l’exercice 2026 : 877,23 euros par trimestre.

Cependant, la mise en demeure datée 16 juin 2025 a été envoyée avant l’assemblée générale du 2 juillet 2025, prévoyant l’ajustement des cotisations de 2025 et le budget prévisionnel de 2026, de sorte que la société Immo 3 n’a pas été informée de l’existence de ces dettes et n’a pas été en mesure de les régler dans le délai de trente jours à compter de la mesure en demeure.

La demande portant sur l’ajustement du budget prévisionnel 2025 et le budget 2026 au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 2025 sont donc irrecevable.

La société OG Immo 3 sera condamnée à payer 862, 46 euros au titre des charges non encore échues mais devenues exigibles et correspondant au 4e trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juin 2025.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de 282 euros au titre de la constitution du dossier par le syndic à destination du conseil du syndicat des copropriétaires.

Le contrat de syndic prévoit cette somme.

Ces frais relèvent des frais irrépétibles ou des dépens. En outre, le montant de ces frais leur ôte le caractère nécessaire. Par conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements de la société OG Immo 3 à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la défenderesse les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de condamner la S.C.I OG Immo 3 à payer au syndicat demandeur la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la S.C.I OG Immo 3 à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment 35, pris en la personne de son représentant, la S.A.S Advenis Property Management, 5 985,41 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et quarante et un centimes) au titre des charges de copropriété impayées 3e trimestre 2025 inclus ;

Condamne la S.C.I OG Immo 3 à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment [Adresse 2], pris en la personne de son représentant, la S.A.S Advenis Property Management, 862, 46 euros, au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles ;

Déclare irrecevables les demandes en paiement au titre l’ajustement prévisionnel de l’exercice 2025 et le budget de l’exercice 2026 ;

Dit que les sommes visées dans les condamnations figurant ci-dessus porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 ;

Condamne la S.C.I OG Immo 3 à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment 35, pris en la personne de son représentant, la S.A.S Advenis Property Management, 1 000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la S.C.I OG Immo 3 à payer au syndicat des copropriétaires du bâtiment 35, pris en la personne de son représentant, la S.A.S Advenis Property Management, 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I OG Immo 3 aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Martine FLAMENT Samuel TILLIE

Service Référés

N° RG 25/01335 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z337

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT [Adresse 3] C/ S.C.I. OG IMMO 3

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Martine FLAMENT

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