COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 04 Avril 2025

N° RG 24/00312 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPKH

N° RG 24/00313 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPKI

DEMANDERESSE :

S.A.S. FETISH

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Rodolphe HUBER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. HORADAMY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marion CALMELS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant, substitués par M^e Jézabel LEFEVRE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 28 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Avril 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00312 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPKH

N° RG 24/00313 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPKI

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la SCI HORADAMY a donné à bail à la société FETISH divers locaux situés à [Adresse 6] moyennant paiement d’un loyer annuel initial de 37 020 € payable mensuellement et d’avance – soit 3 085 € par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SCI HORADAMY a fait délivrer à la société FETISH commandement de payer la somme de 49 996,50 € au titre des loyers et accessoires impayés.

Par exploit en date du 15 mars 2024, la SCI HORADAMY a fait procéder à une saisie conservatoire des meubles de la société FETISH pour garantie d’une dette locative de 49 897,04 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SCI HORADAMY a assigné la société FETISH devant le juge des référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de condamnation au paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SCI HORADAMY a fait procéder à une saisie conservatoire complémentaire sur les comptes bancaires de la société FETISH.

Par exploit en date du 18 juin 2024, la société FETISH a saisi le juge de l’exécution aux fins de contester la saisie conservatoire du 15 mars 2024.

Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/00312.

Par un second exploit en date du 18 juin 2024, la société FETISH a saisi le juge de l’exécution aux fins de contester la saisie conservatoire du 2 mai 2024.

Cette seconde instance, a été enregistrée sous le numéro RG 24/00313.

Dans les deux instances, les parties ont comparu pour la première fois à l’audience du 5 juillet 2024.

Après renvois à leurs demandes, elles ont été entendues en leurs plaidoiries, dans les deux instances, à l’audience du 28 février 2025.

Parallèlement, et par décision en date du 12 novembre 2024, le juge des référés de ce siège a condamné la société FETISH à payer à la SCI HORADAMY la somme de 74 860,91 € au titre des loyers impayés.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société FETISH a présenté les demandes suivantes :

dans l’instance RG 24/00312 :annuler la saisie conservatoire opérée et en ordonner la mainlevée,condamner la SCI HORADAMY à payer à la société FETISH la somme de 10 000 € au titre de l’abus de saisie,condamner la SCI HORADAMY à payer à la société FETISH la somme de 1 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

dans l’instance RG 24/00313 :annuler la saisie conservatoire opérée et en ordonner la mainlevée,condamner la SCI HORADAMY à payer à la société FETISH la somme de 10 000 € au titre de l’abus de saisie,condamner la SCI HORADAMY à payer à la société FETISH la somme de 1 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de ses demandes, dans les deux instances, la société FETISH fait d’abord valoir que la créance revendiquée par la SCI HORADAMY est sérieusement contestable et n’apparaît donc pas fondée en son principe, ce qui empêche qu’une saisie conservatoire puisse être effectuée.

La société FETISH soutient en effet que la SCI HORADAMY connaissait l’existence d’un dégât des eaux affectant les locaux loués et empêchant qu’ils puissent être utilisés à des fins médicales dès avant la conclusion du bail mais elle n’en a pas informé la société preneuse. La SCI HORADAMY a donc manqué à son devoir d’information et n’a pas exécuté le bail de bonne foi.

Par ailleurs, la SCI HORADAMY a manqué à son obligation de délivrance de lieux exploitables conformément à leur destination contractuelle. Le bail stipule clairement que les locaux loués sont destinés à être utilisés pour l’exploitation d’un cabinet médical et le dirigeant de la SCI HORADAMY, lui-même médecin, sait ce que cela implique en terme d’exigences sanitaires. Le dégât des eaux qui affecte les locaux loués empêche que ceux-ci puissent être exploités à titre de cabinet médical. La seule pièce possible pour le cabinet médical était régulièrement inondée à chaque pluie et la société FETISH n’a donc pu exploiter les locaux loués.

Dans ces conditions, la société FETISH s’estime bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à refuser de payer les loyers et ce d’autant plus que le bailleur n’aurait pour l’instant rien fait pour réparer la fuite.

La société FETISH subit, par les manquements de la SCI HORADAMY à ses obligations contractuelles, une perte d’exploitation d’un montant mensuel estimé de 50 000 €, soit, depuis le début du bail, une somme de 800 000 €. Dans ces conditions, ce n’est pas la société FETISH qui doit de l’argent à la SCI HORADAMY mais bien l’inverse.

La société FETISH soutient par ailleurs que la SCI HORADAMY ne démontre pas en quoi il existerait un risque sur le recouvrement alors que la société FETISH, qui exploite une autre clinique, démontre par la production de son bilan ne pas être en difficulté financière.

En défense, la SCI HORADAMY, représentée par son avocate, a pour sa part formulé les demandes suivantes :

déclarer la société FETISH irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,condamner la société FETISH à payer à la société HORADAMY la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société FETISH aux entiers dépens,dire que conformément à l’article 699 du code de procédure civile, Maître [T] [B] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses demandes, la SCI HORADAMY fait d’abord valoir que l’existence de sa créance apparaît fondée en son principe. L’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution n’exige pas la démonstration d’un créance certaine mais uniquement la démonstration qu’il existe une apparence de créance fondée. Il suffit, selon la jurisprudence, que la créance apparaisse vraisemblable pour que la saisie conservatoire puisse être envisagée.

Or, en l’espèce, la créance revendiquée est constituée de loyers commerciaux prévus dans un bail en bonne et due forme que le preneur reconnaît ne pas avoir payés. La créance a par ailleurs été reconnue par le juge des référés qui a délivré un titre exécutoire à la SCI HORADAMY.

Le critère de la créance apparaissant fondée est donc parfaitement rempli.

La SCI HORADAMY ajoute que les pièces qu’elle produit aux débats démontrent que la société FETISH était parfaitement informée du problème de fuite qui affecte un ou deux m² dans un seul bureau sur les six bureaux que comporte le plateau de 185 m² loué. La société FETISH a pu profiter d’une mise à disposition des lieux plusieurs mois avant la signature du bail et était parfaitement informée de la fuite, proposant même de prendre en charge elle-même les travaux et recevant, de la SCI HORADAMY, des invitations à participer aux réunions d’expertise ainsi que le rapport de l’expert mandaté par l’assurance. La société FETISH connaissait tout cela dès avant la signature du bail et ne peut donc utilement se prévaloir d’une défaillance de la SCI HORADAMY dans son devoir d’information.

La dernière visite contradictoire des locaux le 24 septembre 2024 a d’ailleurs permis de démontrer le très faible impact du dégât des eaux : le plafond était sec et le bac de réception placé sous la fuite était vide et sec.

Les arguments développés par la société FETISH sont donc faux comme l’a souligné le juge des référés qui a également écarté l’exception d’inexécution, la société FETISH ne démontrant aucunement être dans l’incapacité d’exploiter le plateau loué du fait de la fuite constatée, six autres bureaux étant disponibles sur le plateau.

Par ailleurs, la SCI HORADAMY souligne que lorsque, comme en l’espèce, le désordre est localisé dans les parties communes et non dans les parties privatives du local loué, l’allégation d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance est sérieusement contestable puisque ce bailleur ne peut entreprendre seul les travaux nécessaires.

La SCI HORADAMY soutient par ailleurs qu’il existe un risque réel sur le recouvrement.

La société FETISH ne paie pas ses loyers et invoque des moyens fallacieux. Elle n’a pas non plus respecté les engagements de paiement qu’elle avait pris devant le commissaire de justice.

La société FETISH n’a pas pu mener à bien les travaux dans les locaux loués et ce depuis plus de deux ans.

Le gérant de fait de la société FETISH, le Docteur [I], fait l’objet d’une radiation de l’ordre de médecins suivant décision de la Chambre disciplinaire de 1ère instance des Hauts-de-France de l’ordre. Cette décision est certes frappée d’appel, appel qui a un caractère suspensif, mais le risque de cette radiation explique sans doute la mise en pause du projet d’extension de la clinique.

La société FETISH a par ailleurs cessé de publier ses comptes depuis 2021 et les éléments produits aux débats démontrent que d’autres créanciers poursuivent des voies d’exécution à son encontre.

Enfin, le compte d’exploitation produit aux débats démontre que le résultat d’exploitation est négatif.

Le risque pesant sur le recouvrement est donc particulièrement démontré.

Enfin, les saisies étant fondées, la société FETISH ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre d’une quelconque saisie abusive.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA JONCTION DES PROCEDURES

Il résulte de l’article 367 du code de procédure civile que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

En l’espèce, les instances n° RG 24/00312 et 24/00313 sont relatives à un seul et même contentieux.

En conséquence, il est de bonne administration de la justice d’en ordonner la jonction sous le n° RG 24/00312.

SUR LES SAISIES CONSERVATOIRES

Aux termes de l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

L’article L 511-2 du même code précise qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

En l’espèce, la SCI HORADAMY et la société FETISH ont signé un bail commercial le 1er février 2023 prévoyant la mise à disposition d’un plateau de 185 m² comprenant un secrétariat d’accueil, une salle d’attente, six bureaux, une salle interventionnelle et un vestiaire, deux vestiaires et douches, une kitchenette avec coin repas et un débarras en contrepartie du versement d’un loyer mensuel de 3 085 €.

Il est constant que ces loyers sont demeurés impayés et le juge des référés a condamné la société FETISH au paiement d’un arriéré locatif de 74 860,91 €.

La SCI HORADAMY bénéficie ainsi d’une créance apparaissant fondée à l’encontre de la société FETISH.

Les arguments développés par cette dernière ne sont pas de nature à retirer à la créance revendiquée son caractère apparemment fondé.

En effet, et d’une part, il résulte des pièces produites aux débats par la société FETISH elle-même – voir notamment la pièce n°2 – que, dès novembre 2022, soit plusieurs mois avant la signature du bail, la société FETISH était parfaitement informée de l’existence de la fuite et du dégât des eaux puisqu’elle interroge, par le biais du Dr [I], le gérant de la SCI HORADAMY sur les suites données par les assurances à la déclaration de sinistre.

La société FETISH ne peut donc utilement se prévaloir d’un défaut d’information de la SCI HORADAMY.

Elle ne peut pas plus se prévaloir utilement d’une éventuelle exception d’inexécution puisque, d’une part, elle ne démontre aucunement que l’exploitation de son activité était rendue totalement impossible du fait de l’existence de cette fuite dans l’un des six bureaux et alors que le plateau en comporte cinq autres et que, d’autre part, étant constant que la fuite provient d’une terrasse et des parties commune de l’immeuble, l’obligation de délivrance de la SCI HORADAMY est sérieusement contestable.

La SCI HORADAMY bénéficie donc d’une créance apparemment fondée en son principe dont le montant n’est pas discuté.

Les sommes dues par la société FETISH sont relativement élevées puisque le juge des référés a retenu un arriéré locatif de plus de 74 000 €.

La Société FETISH n’a pas répondu utilement aux relances et commandements de payer, sauf à verser deux mensualités de 5 000 €.

Il résulte de la pièce n° 8 produite aux débats par la SCI HORADAMY que le Dr [F] [I], qui était en lien avec la SCI HORADAMY pour la conclusion du bail et qui devait exercer dans les lieux, a fait l’objet d’une radiation par l’Ordre des médecins.

Les photos prises dans le cadre des expertises d’assurance démontrent que les travaux d’aménagement du plateau sont demeurés inachevés – voir pièce défenderesse n°13.

Il résulte par ailleurs de la pièce n°15 produite aux débats par la société FETISH que celle-ci fait l’objet d’avis à tiers détenteur de la part de l’administration fiscale ainsi que d’une saisie attribution diligentée par un autre créancier. La société FETISH ne respecte donc pas du tout ses obligations de paiement envers bien d’autres que son bailleur.

Le compte de résultats produits de l’année 2023, produit en pièce n°34 par la demanderesse, apparaît enfin déficitaire.

Dans ces conditions, le risque pesant sur le recouvrement de la créance invoquée est bien établi.

La SCI HORADAMY bénéficie bien d’une créance apparemment fondée dont le recouvrement apparaît menacé. Les saisies conservatoires critiquées étaient donc fondées.

En conséquence, il convient de débouter la société FETISH de ses demandes en annulation et mainlevée des saisies conservatoires pratiquées à son encontre le 15 mars et le 2 mai 2024.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, les saisie conservatoires critiquées sont bien fondées.

En conséquence, il convient de débouter la société FETISH de ses demandes de dommages et intérêts pour saisies abusives.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société FETISH succombe en ses demandes et reste tenue aux entiers dépens de l’instance.

En conséquence, il convient de condamner la société FETISH aux entiers dépens de l’instance et d’autoriser Maître [B], qui en fait la demande, à recouvrer directement contre la partie adverse ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce la société FETISH succombe en ses demandes et reste tenue aux dépens de l’instance.

En conséquence, et d’une part, il convient de débouter la société FETISH de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, d’autre part de la condamner à payer à la SCI HORADAMY la somme de 3 000 € au titre des frais par elle exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instance n° RG 24/00312 et RG 24/00313 sous le numéro RG 24/00312 ;

DEBOUTE la société FETISH de ses demandes en annulation et mainlevée des saisies conservatoires pratiquées à son encontre le 15 mars et le 2 mai 2024 ;

DEBOUTE la société FETISH de ses demandes de dommages et intérêts pour saisies abusives ;

CONDAMNE la société FETISH aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître [T] [B], qui en fait la demande, à recouvrer directement contre la partie adverse ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

DEBOUTE la société FETISH de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FETISH à payer à la S.C.I. HORADAMY la somme de 3 000 € – trois mille euros – sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

La greffière Le Président

Sophie ARES Damien CUVILLIER

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