TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/04475 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XGC2

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR :

Mme [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES RESIDENCE [9] 1880 sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet GLV, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Avril 2024.

A l’audience publique du 10 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 mars 2025 et prorogé au 27 Mai 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mai 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 11] un immeuble situé [Adresse 4].

La SCCV Le 1880 a fait entreprendre la rénovation de cet immeuble qu’elle a vendu par lots en état futur d’achèvement après l’avoir mis en copropriété.

M. [U] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] ont acquis en 2005 les lots 116 et 117 consistant en un appartement moyennant le prix de 201 000 euros.

Début 2013, Mme [C] s’est plaint auprès du syndic de l’immeuble de dégradations dans son appartement. La société Valmi a diagnostiqué en février 2013 la présence de champignon de type serpula lacrymans ou mérule.

Mme [C] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille d’une demande d’expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée le 21 mai 2013.

L’expert judiciaire a achevé son rapport le 19 février 2020.

Par acte d’huissier du 8 avril 2021, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité afin d’obtenir principalement la réalisation des travaux préconisés par l’expert et une indemnisation.

Par ordonnance du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires a payer à Mme [C] la somme provisionnelle de 150 000 euros.

Par arrêt du 28 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 8] a ramené la provision à la somme de 100 000 euros.

La décision n’a pas été exécutée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, Mme [C] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— Juger recevable et bien fondée l’action de Mme [C] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

—  163 624, 89 euros au titre de son préjudice de jouissance actualisé à décembre 2023, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’au parfait paiement ;

—  52 908 euros correspondant à son préjudice matériel, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’au parfait paiement,

—  20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les honoraires d’expertise à hauteur de 4 000 euros ;

— Juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et d’expertise judiciaire, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1347 du code civil,

A titre principal :

— Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes en ce compris l’indemnité provisionnelle fixée à 100 000 euros ;

A titre reconventionnel :

— Condamner Mme [C] à lui payer les sommes de

—  49 850,16 euros en principal au titre des charges impayées augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement et jusqu’au parfait paiement et dire que les intérêts légaux produiront des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  92 480,99 euros au titre de la rémunération de l’expert judiciaire en principal augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement et jusqu’au parfait paiement et dire que les intérêts légaux produiront des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Ordonner la compensation entre sa créance et celle de Mme [C] ;

En tout état de cause :

— Débouter Mme [C] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— Condamner Mme [C] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaire :

Selon l’article 14, dans sa rédaction actuellement en vigueur, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ […]

Il [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, le dernier alinéa était libellé comme suit :

“Il [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Connaissance prise des conclusions de l’expert judiciaire, les parties s’accordent à dire que :

— le mérule était présent dans l’immeuble et plus spécialement dans les murs et charpentes, qui sont des parties communes, lors de sa rénovation,

— les travaux de rénovation ont été mal exécutés en ce sens que l’étanchéité de la toiture n’était pas correctement assurée,

— le mérule s’est alors re-activé en raison d’infiltrations d’eau et propagé des parties communes vers les parties privatives de Mme [C] .

Il n’est donc pas contesté que la présence du mérule dans les parties privatives de Mme [C] provient des parties communes et qu’elle a été causée par un vice de construction.

Il enfin n’est pas contesté que cette présence a, de manière directe et certaine, causé des dommages à Mme [C], dont le montant est quant à lui discuté.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires doit répondre envers Mme [C] des dommages ainsi causés.

Sur le préjudice de jouissance :

L’expert a attesté que l’appartement de Mme [C] était inhabitable depuis le 4 mars 2013.

A cette date, Mme [C] a fait constater l’état de l’appartement par un huissier et les cloisons de placoplâtre avaient été retirées sur une hauteur de 1 m en façade arrière tandis que des traces d’humidité des murs étaient visibles. En façade avant, les traces d’humidité étaient plus discrètes : autour des spots, aux encadrement des fenêtres et en sous-face de la mezzanine.

Lors des opérations d’expertise, il a fallu mettre à nu les murs de l’appartement de Mme [C] à la demande de l’expert pour la réunion du 26 juin 2014 puis encore davantage pour celle du 11 septembre 2014, puis le plancher de la chambre a été ouvert pour les réunions d’octobre 2015. Ensuite des infiltrations d’eau provenant de la toiture ont été constatées lors des réunions d’octobre et novembre 2017.

L’expert a constaté la présence de mérule sur la totalité du pourtour de la charpente et dans des tranches de maçonnerie et de manière plus fortement localisée dans les logements de Mmes [C] et [X].

Pour les réparations, l’expert a préconisé la dépose de tous les revêtements des sols, des murs des doublages et la mise à jour des bois, la dépose des éléments dégradés, le piquage des murs et maçonneries, le traitement des murs et des sols maçonnés, la dépose des bois infestés, le traitement des bois conservés. Il a aussi préconisé que ces travaux soient suivis d’une remise en état des appartements et des parties communes, suite aux traitements. Il a fait une description des travaux à exécuter dans l’appartement de Mme [C].

Concernant ce dernier, il a précisé que le parquet ayant été très abimé, il devait être remplacé.

Concernant la perte de jouissance, l’expert s’est prononcé sur la durée de l’inoccupation pendant les travaux de réparation, selon lui 1,5 mois, et le coût des déménagements à 960 x 2 euros.

Il a ensuite repris les réclamations de Mme [C] pour la perte d’occupation de mars 2013 à octobre 2019 à hauteur de 101 472,97 et soumis “ces suggestions à l’appréciation souveraine du tribunal”.

L’expert a précisé :

“A maintes reprises Maître [Z] a demandé la possibilité de faire procéder aux travaux de remise en état du logement de sa cliente.

J’ai confirmé que je ne m’y opposerai pas.

Cependant, et pour ce faire, il est à préciser que pour des raisons techniques, il aurait convenu que les sociétés questionnées et éventuellement retenues pour la réalisation des prochains travaux de traitement d’éradication du mérule puissent procéder à ces traitements de l’intérieur des logements impactés avant que les reprises de plâtres et embellissements soient effectués.

Pour des raisons concernant les garanties des traitements, la remise en état du logement de Mme [C] n’a pas été effectuée.”

Concernant la longueur de l’expertise, en réponse à un dire, l’expert a confirmé que les opérations avaient dû être mises en sommeil pendant “un certain nombre de mois” mais refusé de donner un avis sur les difficultés internes à la copropriété

Maître [I], notaire, a évalué la valeur locative d’un appartement d’une surface d’environ 70 m² et d’un garage au [Adresse 4] à [Localité 11] à la somme de 1 100 euros.

Ceci étant, l’appartement litigieux, réunion des lots 116 et 117, a été vendu le 2 décembre 2005 à Mme [C] pour une surface de 27,50 + 36,30 = 63,80 m² et ce avant réalisation par l’acquéreur des travaux de rénovation alors que les lots ont été vendus bruts. L’acte de vente n’inclut pas d’emplacement de stationnement.

La surface exacte au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas justifiée dans le cadre de l’instance.

Ceci étant, le mesurage technique tel qu’exigé par cette disposition ne peut pas être valablement fait sans que l’isolation et les cloisons ainsi que les éventuels escaliers ou placards ne soient posés. Il n’est dont pas opérant de soutenir que depuis 2013, Mme [C] a eu le temps de faire procéder à un mesurage.

Ces faits étant rappelés :

Sur la manière d’évaluer la perte de jouissance :

Les débats sur la surface exacte de l’appartement et la valeur des loyers encadrés à [Localité 11] sont inopérants car Mme [C] admet que cet appartement était utilisé par sa fille pour les besoins de ses études à la Sorbonne et qu’elle-même y dormait régulièrement dans pour les besoins de son activité d’enseignante à l’EDHEC.

Dans ces conditions, cet appartement doit être considéré comme un pied-à-terre puisqu’il n’est pas contesté que le domicile de Mme [C] situe à [Localité 13].

Rien n’établit que Mme [C] ait jamais eu l’intention de louer l’appartement.

Dès lors, ce dont elle a été privée, c’est de la possibilité de loger sa fille et de s’y rendre elle-même à sa convenance, ce qui caractérise un préjudice de jouissance dont la consistance est cependant distincte de la valeur locative de l’appartement.

Le tribunal considère donc que le préjudice de jouissance de Mme [C] s’est élevé à la somme de 600 euros par mois.

Sur la durée de l’indisponibilité de l’appartement :

L’expert judiciaire a indiqué que l’appartement était inhabitable depuis mars 2013.

Sur la faute exonératoire de Mme [C] consistant dans le fait de refuser une remise en état provisoire de son appartement afin qu’il puisse être habité ou loué dans l’attente de la réalisation des travaux d’éradication du mérule :

Le tribunal a pris connaissance des attestations des autres copropriétaires dont les lots ont également été l’objet de sondages, lesquels ont fait l’objet de rebouchement afin qu’ils puissent être occupés dans l’attente des travaux d’éradication du mérule.

Sans nécessairement aller jusqu’à rejoindre Mme [C] qui affirme que son lot a servi “d’appartement témoin” durant toute l’expertise, il doit être fait le constat que ce sont d’importantes parties des revêtements muraux qui ont fait l’objet de sondages et non des sondages ponctuels (des trous dans les cloisons pour reprendre les termes d’une autre copropriétaire, Mme [K], sans qu’il soit établi que des murs entiers auraient été déshabillés de leur isolant et de leur doublage en plâtre), que la maçonnerie autour de son lot est particulièrement affectée et que le parquet a également été en grande partie retiré, ce qui ne pouvait se résoudre par la simple application, même propre, de plaques.

Au vu des pièces qui lui sont soumises, le tribunal considère que le lot de Mme [C] était particulièrement mis à nu.

D’ailleurs, la remise en état provisoire représentait un coût dans le registre de 37 000 euros, selon le syndicat des copropriétaires, ce qui est assez élevé pour des travaux provisoires.

De plus, il est constant qu’une fuite significative s’est produite en 2017 et qu’elle n’a affecté que le lot de Mme [C], même si elle a rapidement été signalée par la vigilance de Mme [K].

Ensuite, le conseil de Mme [C] a demandé s’il était possible de réaliser des travaux et il s’est avéré que des considérations de garantie des constructeurs s’y sont opposé. A cet égard, le tribunal lit dans les pièces du syndicat des copropriétaires lui-même que la société Battais qui a été consultée, parmi d’autres pour les travaux de charpente, considérait qu’un phasage des travaux ne se concevait pas, le respect des règles de l’art supposant de mettre l’immeuble hors d’eau avant de de traiter et reprendre la charpente dans son ensemble car une intervention partielle ne pourrait pas garantir un nouveau développement du mérule (PC défendeur 23).

Dans ces conditions, l’appartement de Mme [C] étant été rendu à l’état brut, surmonté d’une toiture au sujet de laquelle l’expert est particulièrement critique alors que l’appartement se situe au dernier étage, qu’il a effectivement subi une fuite, que la durée de l’expertise était indéterminable alors que la couverture ne serait pas réparée avant l’achèvement des opérations et qu’il est apparu qu’il faudrait des traitements substantiels dans leur ampleur pour traiter le mérule avant de pouvoir refaire définitivement les embellissements, le tribunal considère que l’appartement était inhabitable et que la persistance de cette situation ne résulte pas, même partiellement d’un entêtement fautif de Mme [C] à refuser une remise en état provisoire avant réalisation des travaux d’éradication du mérule.

La faute de la victime partiellement exonératoire de responsabilité n’est pas caractérisée relativement à ce choix.

Sur la faute exonératoire de Mme [C] consistant dans son abstention de payer les charges de copropriété durant l’expertise judiciaire :

Selon le syndicat des copropriétaires, cette abstention a, en premier lieu retardé le cours de l’expertise car, faute de disposer d’une trésorerie suffisante, le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas commander des sondages ni faire progresser l’expertise à un rythme optimal.

Il sera statué plus bas sur la demande reconventionnelle en paiement des charges.

Toutefois, il est établi que Mme [C] n’a pas régulièrement payé les charges appelées par le syndicat des copropriétaires à compter de 2016.

Les 20 réunions d’expertise se sont tenues de manière continue de novembre 2013 à octobre 2018.

Les parties ne produisent pas les ordonnances de référé mais l’expert en mentionne 13 dans son rapport, dont RG13/578 à l’initiative du syndicat des copropriétaires contre plusieurs constructeurs ou leurs assureurs, 15/439 contre le promoteur et plusieurs copropriétaires, 15/531 contre des constructeurs déjà dans la cause et certains copropriétaires, 16/454 contre des constructeurs déjà dans la cause et certains copropriétaires, puis les ordonnances suivantes ont été rendues à la demande du promoteur et des assureurs de constructeurs et 17/1405 à l’initiative du syndicat contre l’ancien syndic.

Cet historique ne montre pas de ralentissement particulier des mises en cause pour faire rendre l’expertise commune à diverses parties.

Concernant les sondages, le rapport de l’expert à lui seul ne permet pas de savoir quand l’expert les a demandés et il n’en est pas autrement justifié. A cet égard, la citation d’un extrait d’un dire du conseil de l’assureur dommage ouvrage à l’expert (PC 14), doit être considéré, quelles que soient les qualités de cet avocat, comme une preuve insuffisante, d’autant qu’il est fait référence à au pré-rapport de l’expert, qui est un pièce que le syndicat des copropriétaires ne peut pas manquer de détenir.

Il résulte des courriels aux membres du conseil syndical courant 2017 que la trésorerie ne permettait pas de les financer de janvier 2017 à octobre 2017, date à laquelle ils étaient exécutés puisque l’expert a tenu plusieurs réunions pour en examiner le résultat.

La durée du retard invoqué, faute de connaître le point de départ, n’est donc pas déterminable par le tribunal.

Il n’est ensuite pas justifié du coût de ces sondages ni du montant de la dette de Mme [C] au moment où leur commande était envisagée. La pièce 7 intitulée “historique des impayés” montre exclusivement le montant que le syndic considérait comme impayé par Mme [C] au mois de septembre de chaque année, de 2016 à 2022. Dans ce document, en septembre 2017, il était de 6 013,88 euros. Cette donnée brute sans référence au coût des sondages ou à la quote part de Mme [C] dans le coût de ces sondages, ainsi qu’aux éventuelles dettes d’autres copropriétaires ne permet pas d’affirmer que la dette de Mme [C] était en tout ou partie, cause d’un retard à commander les sondages.

Concernant la trésorerie pour effectuer la consignation de l’avance sur les honoraires de l’expert, l’ordonnance du juge du contrôle des mesures d’instruction qui serait datée du 11 septembre 2018 n’est pas produite.

Il n’est versé au débat qu’un courriel du 9 octobre 2018 du syndic à l’avocat du syndicat dans lequel il affirme que la trésorerie de charges courantes s’élevait à 16 000 euros ce qui ne permettait pas de financer une avance de 20 000 euros et précise que Mme [C] et un autre copropriétaire cumulaient à eux deux une dette de 20 000 euros (PC 8).

A cette époque, le syndic considérait Mme [C] comme débitrice, de la somme de 9 481, 95 euros.

Le budget annuel sur l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 s’élevait à 27 289,97 euros (PC 33). Il en résulte nécessairement que toute dépense inopinée de 20 000 euros posait nécessairement une difficulté de trésorerie et rendait indispensable un appel spécifique.

Le syndic a logiquement envisagé de convoquer une assemblée pour financer la provision de 20 000 euros et financer une avance de trésorerie de 20 000 euros. La dette de Mme [C] n’était cause que du second point, donc pas du retard dans l’avancement de l’expertise.

Il n’est donc pas démontré que le manquement de Mme [C] au paiement des charges aurait été la cause d’un ralentissement de l’expertise judiciaire.

Sur la faute exonératoire de Mme [C] consistant dans son abstention de payer les charges de copropriété pour effectuer les travaux de traitement de mérule :

Le rapport de l’expert a été rendu le 19 février 2020.

Une résolution tendant à l’exécution de tels travaux a été soumise à l’assemblée générale du 25 octobre 2021.

L’appel de fonds pour les travaux été fait le 1er janvier 2022.

La quote-part de Mme [C] s’est élevée à 35 429,38 euros.

En dépit des termes de l’accord de règlement échelonné conclu avec le syndic le le 4 février 2022, elle a payé la somme de 4 500 euros le 25 janvier 2022 puis celle de 15 500 euros le 14 mars 2022 soit un total de 20 000 euros.

Elle s’est ensuite abstenue de payer les charges courantes.

Une assemblée générale a été convoquée le 27 mai 2022 notamment pour créer un fonds de solidarité d’un montant de 37 908,96 euros pour compenser la dette de Mme [C] et permettre la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, avec un appel de fonds aux autres copropriétaires au 1er juin 2022.

Cette résolution a été adoptée à la majorité, en ce compris le vote de Mme [C].

Il en résulte que Mme [C] a retardé la mise en route des travaux de deux trimestres. Telle est donc sa contribution à son propre dommage.

Etant tenue à l’obligation de payer ponctuellement et complètement les charges, c’est fautivement qu’elle s’en est abstenue alors qu’elle avait pleinement conscience que sa dette retardait l’exécution des travaux de réparation qu’elle réclamait elle-même. Au demeurant, les difficultés rencontrées pour payer cette dette sont alléguées sans être aucunement établies.

Conclusion :

Concernant la durée de l’indisponibilité de l’appartement, elle a débuté en mars 2014 et s’est achevée en janvier 2023, comme l’établit le compte rendu de réunion de chantier, sans qu’il soit nécessaire de rechercher la date de réception des travaux puisqu’elle a souhaité faire poser un parquet par l’entreprise de son choix plutôt que par celle sélectionnée par la copropriété.

Si elle n’avait pas fait ce choix, le tribunal considère que le parquet aurait été posé et la couche de finition de peinture appliquée, au plus tard à la fin du mois de janvier 2023, la copropriété s’étant attachée à faire refaire l’appartement de Mme [C] par priorité sur les autres.

Le tribunal entend que Mme [C] n’a pas souhaité recourir à la société sélectionnée par la copropriété mais à la lecture du devis de la société Parquets métropole retenue par elle (PC demandeur 22) et du devis de la société Martins (PC défendeur 43), le tribunal ne peut pas affirmer, comme elle le fait que celui prévu par la copropriété n’aurait pas été identique à celui qui existait auparavant, s’agissant d’un parquet massif 70 x 300 x 14.

Dans ces conditions le préjudice de jouissance a duré de mars 2013 à janvier 2023 (inclus), soit 9 ans et 10 mois.

De cette durée doit être retranchée celle de 6 mois correspondant à la faute partiellement exonératoire retenue contre Mme [C] quant au paiement de l’appel de fonds pour les travaux de réparation, ramenant la durée de son préjudice à 9 ans et 4 mois.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à indemniser Mme [C] de son préjudice de jouissance à hauteur de :

600 x 112 = 67 200 euros.

Selon l’article 1231-7 du code civil :

“ En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.”

L’indemnité portera intérêt au taux légal à compter de ce jour.

Sur les travaux de remise en état des parties privatives :

L’expert judiciaire a évalué les travaux à faire dans les lots de Mme [C] à la somme de 44 506,16 euros portée à 50?001,96 suite à un dire sur la nécessité de remplacer la totalité du parquet.

Le syndicat des copropriétaires a voté lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2021 les travaux de traitement du mérule, de charpente et couverture, de doublage / plâtrerie / staff / peinture et divers.

Mme [C] a d’ailleurs voté favorablement à ces travaux qui portaient à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives endommagées.

Les travaux ont été exécutés.

Pour les motifs précédemment retenus, Mme [C] ne démontrant pas que le plancher prévu pas la copropriété n’aurait pas été identique à celui qui existait auparavant, le surcoût supporté par Mme [C] lorsqu’elle a commandé ces travaux doit demeurer à sa charge

Dans ces conditions, elle n’a pas subi le préjudice matériel allégué à l’exception des frais de déménagement et reemménagement évalués par l’expert à 960 x2 euros sur la base d’un devis qui n’est pas produit dans le cadre de l’instance mais, ce poste étant le seul qui n’est pas contesté en défense, en défense il sera retenu.

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à Mme [C] la somme de 1 920 euros au titre de son préjudice matériel.

Pour les motifs précédemment exposés, celle somme produira intérêt au taux légal à compter de ce jour.

Sur le préjudice moral :

Au soutien de sa demande, Mme [C] expose qu’elle ne peut plus utiliser son logement depuis 2013, lequel a, selon elle, servi d’appartement témoin pour les besoins de l’expertise.

Il s’agit d’un préjudice de jouissance, lequel a été indemnisé plus haut.

La demande faite à ce titre doit être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur le paiement des charges :

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat réclame la somme de 49 850,16 euros et verse au débat un relevé du compte de Mme [C] arrêté au 1er avril 2024.

Les contestations de Mme [C] portent sur :

— le montant de sa quote part des travaux de réparation à défaut de preuve du montant des travaux effectivement réalisés dans son appartement,

— la déduction du coût du plancher qu’elle a commandé elle-même et payé elle-même ainsi que de la dépose et repose de la cuisine également financées par elle-même,

— la prise en compte de son paiement de 15 000 euros le 10 mars 2022.

Les travaux votés lors de l’assemblée générale s’élevaient à 446 263,58 euros TTC, maîtrise d’oeuvre d’un montant de 46 000 euros, assurance dommage ouvrage dans la limite de 15 000 et honoraires du syndic à hauteur de 16 065,49 euros en sus soit un total de 523 328,97 euros.

Mme [C] supporte les charges à hauteur de 677 / 10 000èmes.

C’est donc bien logiquement que l’appel de fonds intitulé “réhabilitation” a été fait à hauteur de 677 / 10 000èmes de 523 328,97 euros, soit 35 429,38 euros.

Il a été vu plus haut que Mme [C] ne démontrait pas que le plancher prévu pas la copropriété n’aurait pas été identique à celui qui existait auparavant dans ses lots.

Son paiement partiel de 15 000 euros a été porté au crédit de son compte le 14 mars 2022 (PC défendeur 44).

Mme [C] be contestant pas autrement le montant réclamé, elle sera condamnée à payer la somme de 49 850,16 euros.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de ce jour, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire :

Le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement de sa demande indemnitaire, mais l’existence d’un lien contractuel entre un copropriétaire et le syndicat auquel il appartient conduit le tribunal a considérer qu’elle repose implicitement sur l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit ni mise en demeure ni aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les frais d’expertise judiciaire :

Bien que l’ordonnance de taxe ne soit pas produite, il est constant qu’ils se sont élevés à 92 480,99 euros.

Sur cette somme, il est également constant que Mme [C] a financé les premières provisions à hauteur de 4 000 euros.

Selon le syndicat des copropriétaires, si Mme [C] lui avait laissé l’initiative d’assigner en référé expertise, son assureur aurait financé le coût de cette expertise et tel n’a pas été le cas parce que l’expertise a été demandée par Mme [C] (qui n’est pas l’assuré) plutôt que par lui-même. Il souligne que Mme [C] était, à l’époque du sinistre, membre du conseil syndical et connaissait cette disposition du contrat d’assurance. Il verse au débat le contrat multirisque souscrit auprès de la société AXA à l’effet du 14 novembre 2010 (PC 21) qui inclut une garantie défense recours, pages 34 à 37.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir demandé à l’assureur la prise en charge des frais de l’expertise.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires affirme avoir dû, en raison du choix procédural de Mme [C], faire l’avance de ce coût mais pas devoir en supporter définitivement la charge.

Il ne peut demander à Mme [C] de lui rembourser définitivement un montant qu’il n’a -à ce jour- fait qu’avancer alors que dans la présente instance Mme [C] ne succombe pas et qu’il a lui-même initié une instance au fond contre les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs, que le juge de la mise en état a refusé de joindre et a renvoyé la seconde vers la 2ème chambre.

La demande doit être rejetée.

Sur la compensation :

Le syndicat des copropriétaires invoque dans les visa du dispositif de ses conclusions les articles 1347 et 1347-1 du code civil :

“ La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.”

“ Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.”

Les dettes réciproques entre les parties à la présente instance réunissent les quatre conditions légales et la compensation doit donc être ordonnée.

La créance de Mme [C] étant supérieure à celle du syndicat des copropriétaires en principal alors que toutes deux produisent intérêt à compter de la même date, celle du jugement, la demande de capitalisation des intérêts est dépourvue d’intérêt.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande de le condamner également à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

De plus, Mme [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure sur lesquels il vient d’être statué, donc au fond et en référé, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires devra donc rembourser à Mme [C] la somme de 4 000 euros qu’elle a avancée sur le coût de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le [Adresse 12] [Adresse 10] à payer à Mme [N] [C] des sommes de :

67 200 euros au titre du préjudice de jouissance de mars 2013 à janvier 2013 inclus, somme produisant intérêt au taux légal à compter de ce jour,

1 920 euros au titre du préjudice matériel, somme produisant intérêt au taux légal à compter de ce jour ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de Mme [N] [C] ;

Condamne Mme [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 49 850,16 euros au titre de l’arriété des charges arrêté au 1er avril 2024 (appels du 1er avril 2024 inclus), produisant intérêt au taux légal à compter de ce jour ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] [Adresse 3] à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [F] ;

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] [Adresse 3] à rembourser à Mme [N] [C] l’avance faite sur les honoraires de l’expert à hauteur de 4 000 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [N] [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure au fond et en référé dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des dettes réciproques.

Le Greffier, La Présidente,