TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00152 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJFB

N° de Minute : L 25/00684

JUGEMENT

DU : 08 Décembre 2025

S.C. FONCIERE RU 01/2011

C/

[B] [M]

[R] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. FONCIERE RU 01/2011, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [M], demeurant [Adresse 5]

Mme [R] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Octobre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 avril 2017 avec effet au 22 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) FONCIERE RU 01/2011 (SCI FONCIERE RU), elle-même représentée par son mandataire, la société par actions simplifiées (SAS) FONCIA NORD PAS DE CALAIS a donné à bail à Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R], pour une durée initiale de six ans, un logement lot AFL n° B31, lot physique n° 1031 situé au troisième étage du bâtiment B du [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, outre une provision sur charges de 140 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 590 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 22 mai 2017.

Par courrier en date du 25 avril 2023, reçu le 2 mai 2023, Monsieur [M] [B] a informé la SAS FONCIA [Localité 6] de son intention de mettre un terme au contrat de bail à l’expiration d’un délai d’un mois.

Le 19 mai 2023, un constat d’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la SCI Foncière RU a fait assigner Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] à payer à la SCI FONCIERE RU, la somme de 5339,15 euros au titre des loyers, des charges impayées et des frais de remise en état du logement ;

condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] à payer à la SCI FONCIERE RU la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

La SCI FONCIERE RU, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’elle développe, il sera renvoyé à son acte introductif d’instance conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à personne en ce qui concerne Monsieur [M] [B] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile en ce qui concerne Madame [M] [R], Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des loyers et des charges

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers et charges récupérables convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers et lesdites charges.

En l’espèce, en vertu du décompte actualisé en date du 22 septembre 2025 produit par le bailleur, Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] sont redevables d’une somme totale de 5 339,15 euros dont 3 156,50 euros de loyers et charges impayées.

Le décompte intègre une régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 (jusqu’au 6 juin 2023).

La bailleresse produit un document de régularisation de charges locatives établi le 29 janvier 2024 pour l’année 2022 d’un montant de 219,97 euros.

Elle produit un document identique établi le 6 juin 2024 en ce qui concerne la régularisation de charges pour l’année 2023.

Il ressort toutefois de la lecture de ce dernier document que toutes les sommes indiquées n’ont pas été proratisées au temps de présence des locataires.

Ainsi, pour les charges répartiteur gaz, le montant de dépenses totales s’élève à 19 071,03 euros, la base de répartition aux locataires est de 11396/173373, et le prorata à appliquer est de 153/365. Ainsi, le reste à charge des locataires est de 525,46 euros et non 1 253,56 euros.

Pour les charges d’eau, le montant de dépenses totales s’élève à 5 613,24 euros, la base de répartition aux locataires est de 56/1613 et le prorata à appliquer est de 153/365. Ainsi, le reste à charge des locataires est de 81,69 euros et non de 194,88 euros.

Pour les charges eau chaude – eau, le montant de dépenses totales s’élève à 2 724,84 euros, la base de répartition aux locataires est de 10/783 et le prorata à appliquer est de 153/365. Ainsi, le reste à charge des locataires est donc de 14,59 euros et non de 34,80 euros.

Pour les charges eau chaude – gaz, le montant de dépenses totales s’élève à 12 778,56 euros, la base de répartition aux locataires est de 10/783 et le prorata à appliquer est de 153/365. Ainsi, le reste à charge des locataires est de 68,41 euros et non de 163,20 euros.

Ainsi le montant total à payer au titre des charges demeurées impayées après proratisation s’élève à la somme de 988,77 euros. De cette somme, il convient de déduire les provisions appelées d’un montant de 709,33 euros. Ainsi, Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R]

demeurent redevables de la somme 279,44 euros au titre de la régularisation de leurs charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2023 au 2 juin 2023.

M. et Mme [M] sont donc redevables d’une somme de 2 200,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la SCI FONCIERE RU.

Sur les frais de remise en état du logement

En application de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.

L’article 7d) issu de la même loi dispose que le locataire est tenu de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles est joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’apprécier le respect par le locataire de ses obligations, étant rappelé que si le locataire doit restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient, il ne peut se voir imposer de restituer le logement et ses accessoires à l’état neuf.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 2 772,65 euros au titre des frais de remise en état.

Plus particulièrement, le bailleur fait état :

pour la buanderie, du débarras de la pièce, du nettoyage de la VMC, de la refixation de la poignée de porte et de la peinture des murs, dont seul 10% est attribuée aux locataires, pour un montant de 132,52 euros TTC.

L’état des lieux d’entrée relève que la pièce est dans un état neuf.

L’état des lieux de sortie relève des murs mal-peints, avec des tâches et des traces noires, une pièce mal nettoyée et une plaque de porte mal fixée. Des photos des murs, de la ventilation et des accessoires sont jointes.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 132,52 euros TTC.

pour la cave, du nettoyage du sol en béton pour un montant de 8,50 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève que cette pièce est vide.

Le constat d’état des lieux de sortie relève un sol tâché avec de la peinture. Deux photos du sol sont jointes.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 8,50 euros TTC.

Pour la première chambre, de l’enlèvement d’adhésifs, du réglage d’un volet, du nettoyage de traces de colle sur le plafond, et du ponçage et de la vitrification en deux couches du parquet, pour un montant de 158,58 euros.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève un état neuf de l’ensemble de la pièce à l’exception de traces noires au niveau du rebord de la fenêtre et de joints décollés au niveau du placard.

Le constat d’état des lieux de sortie relève des pâtes adhésives sur les murs et des traces noires, des rayures et des taches de feutre sur le parquet, une trace d’adhésif sur le plafond, un volet bloqué et des traces noires au niveau du placard. Des photos des murs et du sol sont jointes.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 158,58 euros TTC.

Pour la deuxième chambre, du lessivage des murs, du rebouchage des trous de chevilles, du réglage de la fenêtre, de la refixation de la poignée de porte et du ponçage et de la vitrification en deux couches du parquet, pour un montant de 313,72 euros.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève un état neuf de l’ensemble de la pièce à l’exception de fissures structurelles et de taches noires sur les murs et d’écailles sur le plafond et de joints décollés pour le placard.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état de taches, de taches noires, d’empreintes de meubles et de trous de chevilles sur les murs, de tâches d’adhésifs et de rayures sur le sol, de traces noires sur les plinthes, d’une plaque de porte mal fixée, d’une fenêtre qui frotte un peu et d’un joint de placard décollé. Des photos des murs, du sol et du placard sont jointes.

Ainsi, le lessivage des murs, pour un montant de 55,38 euros TTC, ne peut être entièrement attribuée aux locataires dès lors que ces derniers présentaient déjà des fissures et des traces noires lors de l’état des lieux d’entrée. Il convient donc de réduire la somme des travaux de lessivage des murs à 13,85 euros, 25% de ces réparations étant imputables au locataire au regard des éléments produits. Pour le reste, les éléments produits démontrent que les frais de remise en état sont imputables aux locataires. Il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de 272,19 euros TTC.

Pour la cuisine-séjour, du détartrage de la robinetterie, du lessivage des murs, du ponçage et de la vitrification en deux couches du parquet, du remplacement de la porte d’intérieur isoplane, du réglage de la porte fenêtre, du remplacement de la poignée de crémone pour la fenêtre ou la porte-fenêtre, dont seul 23% du coût est attribuée aux locataires, de la refixation de la baguette de porte-fenêtre, du remplacement de l’ampoule pour plafonnier ou applique, de la refixation de la prise électrique, du remplacement du tube linotique pour réglette, de la réparation du clapet de lavabo, du remplacement du bouchon panier pour la bonde d’évier, du réglage du portillons de meuble sous évier, du remplacement du plan de travail stratifié, dont seul 41% du coût est attribué aux locataires, du réglage du portillons du meuble du haut, du remplacement du cache ampoule de la hotte, et du nettoyage de la plaque de cuisson, pour un montant total de 1.000,56 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève un état neuf de la pièce, à l’exception d’un mur présentant des fissures et des traces noires et étant mal peint et d’une poignée de porte-fenêtre mal fixée.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état de fissures, de traces noires et d’accrocs sur le mur, d’un joint noirci, de traces sur le carrelage et de rayures sur le parquet, de traces noires sur le plafond, de traces noires sur les plinthes, de l’huisserie éclatée d’une porte vitrée, d’une poignée de porte-fenêtre mal fixée, d’une poignée de porte fenêtre cassée, d’une baguette déposée, et de deux portes-fenêtres qui ferment mal, de volets grippés, de tâches sur le balcon, de rouille sur le garde-corps, de deux éclairages muraux ne fonctionnant pas, d’une prise électrique mal fixée, d’un tube néon ne fonctionnant pas et d’un cache maquant, d’un évier avec du tartre et des rayures, d’un bouchon de vidage cassé, d’un portillon mal réglé, rayé et avec des traces d’adhésif, d’un plan de travail avec des rayures et des brûlures, d’un portillon mal réglé, de charnière ne se bloquant plus pour les portillons du haut, de tâches roses sur les robinets thermostatiques et graisses brûlées et de rayures sur la plaque de cuisson et d’un cache ampoule cassé au niveau de la hotte aspirante. Des photos des murs, du sol, de la porte, des portes-fenêtres, du balcon, de l’éclairage mural, de l’évier, du vidage, du meuble sous évier, du plan de travail, du radiateur, des plaques de cuisson et de la hotte aspirante sont jointes.

Ainsi, le réglage de la porte-fenêtre de la cuisine-séjour, d’un montant de 74,00 euros TTC, ne peut être attribué aux locataires dès lors que la poignée était déjà mal-fixée au moment de l’état des lieux d’entrée. Pour le reste, les éléments produits démontrent que les frais de remise en état sont imputables aux locataires. Il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de 926,56 euros TTC.

Pour l’entrée : de l’arrachage des lattes, du ragréage, du collage, du ponçage et du vernissage en 2 couches des lattes de remplacement, attribué à hauteur de 83% du montant aux locataires, du lessivage des murs, de la refixation du judas et remplacement et de la remise en service du détecteur de fumée pour un montant total de 229,68 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève un état neuf de la pièce, à l’exception de murs mal peints, et du chapeau d’une butée de porte abîmé.

Le constat d’état des lieux de sortie relève des écailles, des traces noires et des traces de crayon sur les murs, d’un dégât des eaux, de rayures et de traces noires au niveau du parquet, de traces noires au niveau des plinthes, de rayures au niveau de la porte, d’un judas mal fixé, et d’un détecteur de fumée ne fonctionnant pas. Des photos du mur et du sol sont jointes.

Ainsi, le lessivage des murs, d’un montant de 55,38 euros TTC ne peut être entièrement attribué aux locataires dès lors que les murs étaient mal-peints au moment de l’état des lieux d’entrée.

Il convient donc de réduire la somme des travaux de lessivage des murs à 27,69 euros, 50% de ces réparations étant imputables au locataire au regard des éléments produits. Pour le reste, les éléments produits démontrent que les frais de remise en état sont imputables aux locataires.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de 201,99 euros TTC.

Pour la salle de bain, du détartrage de la robinetterie, et du pare-douche ou pare-baignoire, du nettoyage et du détartrage de la faïence murale, de la refixation de la poignée de meuble et de la refixation du mitigeur de baignoire, pour un montant total de 180,20 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée fait état d’un état neuf de la pièce, à l’exception de traces noires et de fissures sur les murs, de taches de peinture sur le sol et de taches de peinture sur la faïence, du bouchon et de la chaînette du siphon manquant et du pied tordu du meuble sous vasque.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état de traces noires au niveau des murs, de tartre et de joints noircis au niveau de la faïence, de lames de carrelage cassées et d’un joint un peu noirci, d’écailles et de traces noires sur la porte, d’une butée rayée, de tarte au niveau du lavabo, d’un mélangeur mal fixé, d’un robinet inverseur mal fixé, de tartre au niveau de la baignoire, d’une poignée de meuble mal fixée avec de la colle et d’un miroir piqué. Des photos des murs, du lavabo, de la baignoire, de la robinetterie et du meuble sous vasque sont jointes.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 180,20 euros TTC.

Pour les WC : de la refixation de la poignée de porte, du nettoyage de la VMC, du débarras du dérouleur de papier et du débouchage des trous, du détartrage du lavabo, pour un montant de 81,57 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève l’état neuf de l’ensemble de la pièce, et ne fait pas état de la présence d’un dérouleur de papier.

Le constat d’état des lieux de sortie fait état traces noires au niveau des murs, de taches au niveau du sol, d’une poignée de porte mal fixée, du tartre au niveau du lave main et du robinet, d’une VMC non nettoyée, et de la présence d’un dérouleur de papier WC. Des photos du bloc WC et du lave-main sont jointes.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 81,57 euros TTC.

Enfin, le propriétaire fait état :

De la fabrication et de la livraison d’une clé plate, du remplacement du barillet pour serrure, de la fourniture et la livraison d’un émetteur d’accès au garage, ainsi que d’une clé magnétique et d’une clé de boîte aux lettres, du nettoyage du logement, et de frais de déplacement et de prise en charge des corps de métiers pour un montant de 667,31 euros TTC.

Le constat d’état des lieux d’entrée relève la fourniture deux émetteurs, deux badges magnétiques, deux clés de porte palière, deux clés boîte aux lettres et deux clés de cave.

Le constat d’état des lieux de sortie relève qu’ont été restitués un émetteur, un badge magnétique, une clé de porte palière, une clé de boîte aux lettres et une clé de cave. Il relève également qu’un certain nombre d’éléments ne sont pas nettoyés, outre les éléments ayant donné lieu à des réparations spécifiques.

Ces éléments démontrent que ces frais de remise en état sont imputables aux locataires. Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la somme de 667,31 euros TTC.

En conséquence, les deux locataires sont redevables de la somme de 2 629,42 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 590 euros.

Ainsi, Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SCI FONCIERE RU la somme de 2 039,42 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] qui succombe à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] seront condamnés in solidum à payer à la SC FONCIERE RU la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FONCIERE RU 01/2011 la somme de 4 239,63 euros, dont 2 200,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 septembre 2025 et 2 039,42 euros au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FONCIERE RU 01/2011 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [M] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 8 décembre 2025

Le Greffier Le Juge