TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/04098

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LJP

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeffrey SCHINAZI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0264

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. SOCIETE MILLENIUM REAL ESTATE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non représentée

S.A.S.U. HARMONY PROMOTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATIE, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

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EXPOSE DES FAITS

Le 16 mai 2022, la société HARMONY PROMOTION a confié à la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE un mandat exclusif de de recherche portant sur " un immeuble de bureau et d’habitation situé au [Adresse 3] (…) ainsi que les honoraires de l’agence GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE présenté à 4,5% TTC ". Ce mandat prévoyait une commission de l’agent immobilier de 729 000 euros HT.

Il comportait en outre la clause suivante, ainsi stipulée en majuscules: « EN CAS DE NON-RESPECT DE SES OBLIGATIONS, LE MANDANT DEVRA VERSER AU MANDATAIRE, DES DOMMAGES ET INTERETS D’UN MONTANT EGAL A CELUI DE SES HONORAIRES, SOIT 5% DU PRIX DE VENTE ».

Par acte notarié en date du 22 juin 2022, la SCI INTENDANCE DIJEAUX a promis unilatéralement à la société HARMONY PROMOTION, représentée par [E] [N], de vendre l’immeuble précité sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Un projet de promesse unilatérale de vente portant sur le même bien, portant pour date juin 2023 sans que le jour ne soit précisé, a ensuite été rédigé, lequel faisait apparaître la société MILLENIUM REAL ESTATE comme bénéficiaire. Ce projet n’a jamais donné lieu à une promesse unilatérale de vente signée.

Par exploits d’huissier en date des 13 et 15 mars 2024, la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE a fait assigner La société HARMONY PROMOTION et la société MILLENIUM REAL ESTATE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir le paiement de dommages et intérêts équivalents à sa commission d’agent immobilier.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Aux termes des assignations précitées, lesquelles valent conclusions, la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les actes authentiques établis en forme de promesses de vente les 22 juin 2022 (Maitres [Y] et [T]) et 14 juin 2023 (Maître [G] [J] et [S] [T]),

Vu l’assignation en responsabilité délivrée à la requête de la Société Gestion Immobilière Parisienne aux Notaires [C] [Y], [S] [T] et [G] [J],

Vu le mandat de recherche exclusif consenti par la Société Harmony Promotion à la Société Gestion Immobilière Parisienne, en date du 16 mai 2022, et le commissionnement y stipulé à hauteur de 729 000 Euros HT (4,5% HT du montant de l’offre),

DIRE l’action recevable,

CONSTATER la nullité des actes authentiques faute de capacité juridique de leurs bénéficiaires, le représentant légal étant frappé d’une interdiction de gérer inhérente à une mesure de faillite personnelle,

CONDAMNER les Sociétés Harmony Promotion, Millénium Real Estate et Monsieur[E] [N] solidairement entre eux et in solidum avec les Notaires Maîtres [C] [Y], [S] [T] et [G] [J] à réparer l’entier préjudice de la Société Gestion Immobilière Parisienne, soit la somme de 87 4 800 Euros TTC.

LES CONDAMNER en conséquence sous la même solidarité avec les Notaires au paiement de dommages et intérêts à cette hauteur de 874 800 Euros TTC.

LES CONDAMNER sous la même solidarité avec les Notaires au paiement d’une somme de 15 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC.

LES CONDAMNER en tous les dépens."

Il sera renvoyé auxdites assignations pour un exposé exhaustif des moyens de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE au soutien de ses demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de condamner les notaires au paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile « Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. »

Le tribunal est saisi de demandes en paiement contre des notaires qui n’ont pas été assignés dans le cadre de la présente instance, lesquelles sont irrecevables au visa de l’article 14 du code de procédure civile.

Sur la demande de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE de nullité des promesses unilatérales de vente

Au soutien de sa demande de nullité des actes authentiques, la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE fait valoir uniquement le moyen suivant, exactement retranscrit ci-après " l’évidente nullité des actes établis par les Notaires, ceux-ci ayant été signés par le représentant des personnes morales bénéficiaires mais sans en avoir la capacité juridique, Monsieur [E] [N] faisant en effet l’objet d’une mesure de faillite personnelle. "

Sur ce,

Selon l’article 1178 du code civil :

«  Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. "

L’article 1179 du code civil précise que :

“La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.”

Enfin, il résulte de l’article 1181 du code civil que « La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger »

Il apparaît que le défaut de capacité dont se prévaut la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE est une nullité relative, qu’elle ne peut solliciter étant tiers à ces contrats, de sorte que sa demande en nullité de ces actes sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

De façon surabondante, il est observé qu’elle ne justifie pas non plus d’un intérêt à agir, la nullité de ces actes étant indépendante de sa demande en paiement de la clause pénale fondée sur un autre contrat, à savoir le mandat, et de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle. Elle n’a pas non plus d’intérêt à agir pour demander la nullité d’un acte non signé, à savoir le projet de promesse unilatérale de vente du mois de juin 2023, puisque celle-ci ne produit à défaut de signature aucun effet de droit.

De façon encore plus surabondante, sur le fond, il est observé que la demanderesse se limite à affirmer qu'[E] [N] n’aurait plus de capacité juridique sans viser aucune pièce de nature à établir cette assertion.

Sur les demandes en paiement au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts

La société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE expose au visa de l’article 1240 du code civil qu’elle bénéficiait d’un mandat de recherche prévoyant que son droit à commission est acquis en cas de non respect de ses obligations par le bénéficiaire, celui-ci étant tenu au paiement de dommages et intérêts à même hauteur de 5 % du prix de vente. Elle soutient « l’impossibilité de mettre en œuvre cette convention conclu à son profit », et reproche le « non respect procédant en l’espèce de la défaillance à signature de l’acte définitif malgré mise en demeure après constat de mainlevée de l’ensemble des conditions de l’acte ».

Sur ce,

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties et que, dès lors qu’un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE sollicite à son dispositif de :

«  CONDAMNER les Sociétés Harmony Promotion, Millénium Real Estate et Monsieur [E] [N] solidairement entre eux et in solidum avec les Notaires Maîtres [C] [Y], [S] [T] et [G] [J] à réparer l’entier préjudice de la Société Gestion Immobilière Parisienne, soit la somme de 87 4 800 Euros TTC.

LES CONDAMNER en conséquence sous la même solidarité avec les Notaires au paiement de dommages et intérêts à cette hauteur de 874 800 Euros TTC. "

Le tribunal ne peut déterminer avec certitude si la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE agit en paiement de la clause pénale prévue au mandat de vente, en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ou sur ces deux fondements.

Il y a donc lieu d’analyser cette demande en paiement sur ces deux fondements.

S’agissant de la demande en paiement au titre de la clause pénale, aucune somme ne peut être due à l’agent immobilier à défaut de réalisation des ventes dont la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE se prévaut. En effet, concernant la promesse unilatérale de vente du 22 juin 2022, il n’est pas justifié de la levée d’option par la société HARMONY PROMOTION, bénéficiaire.

Concernant la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2023, celle-ci n’a pas été signée, et il n’est à plus forte raison, en l’absence de signature de cet acte, pas justifié d’une levée d’option par la société MILLENIUM REAL ESTATE, de sorte que cette vente n’est pas non plus parfaite.

Ces ventes n’ont donc jamais été parfaites, peu important la réalisation prétendue des conditions suspensives dont la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE se prévaut, de sorte qu’aucune somme ne peut être due à l’agent immobilier. De manière surabondante, la demande au titre de la clause pénale dirigée contre la société MILLENIUM REAL ESTATE ne peut de toutes façons pas prospérer, celle-ci n’étant pas partie au contrat de mandat. Par conséquent, la demande de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE en paiement de la clause pénale sera rejetée.

S’agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts, il résulte des dispositions précitées qu’aucune somme ne peut être due à l’agent immobilier à défaut de réalisation de l’une et l’autre des ventes, lesquelles n’ont jamais été parfaites.

De manière surabondante, si la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE se prévaut d’une faute des bénéficiaires tenant au fait de ne pas avoir acquis le bien, il doit être observé que :

— la société HARMONY PROMOTION n’a pas commis la faute dont la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE se prévaut, ayant uniquement signé une promesse unilatérale de vente lui réservant la faculté d’acquérir le bien, et n’y était donc pas obligée,

— la société MILLENIUM REAL ESTATE n’avait pas non plus l’obligation d’acquérir, au regard de la seule existence d’un projet non signé de promesse unilatérale de vente, et à supposer ce projet signé elle n’aurait pas davantage été engagée à acquérir le bien, étant observé que cette société n’a jamais signé de mandat avec la demanderesse ;

Par conséquent, les demandes de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE en paiement de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur le paiement d’une amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Constitue une action abusive une action introduite avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE a formé des demandes contre des notaires qui ne sont pas partie à la présente instance. Par ailleurs, elle sollicite la nullité d’un acte dont elle n’ignore pas qu’il n’a pas été signé, puisque son bordereau de pièces indique « promesse de vente non signée du 28 juin 2023 » (alors qu’en réalité ce projet mentionne uniquement juin 2023 sans préciser le jour) et a assigné ainsi la société HARMONY PROMOTION sur le fondement de cet acte, lui reprochant de ne pas avoir réitéré une vente à laquelle elle n’a pu croire que cette société s’était engagée, compte tenu du défaut de signature.

La société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE a donc agi avec une légèreté blâmable, laquelle justifie sa condamnation à payer au Trésor Public une amende civile d’un montant de 2.000 euros.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

La demande formée par la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables dans le cadre de la présente instance les demandes de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE dirigées contre Maîtres [C] [Y], [S] [T] et [G]

[J] ;

Déclare irrecevable la demande de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE de nullité de la promesse unilatérale de vente du 22 juin 2022 et du projet rédigé en juin 2023 ;

Rejette la demande de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE en paiement d’une somme de 874.000 euros au titre de la clause pénale ;

Rejette la demande de la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 874.000 euros ;

Condamne la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE à payer au Trésor Public une amende civile d’un montant de 2.000

euros ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE aux dépens ;

Rejette la demande formée par la société GESTION IMMOBILIERE PARISIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE