TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/04542 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJIZ

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Myriam MAZE, avocat au barreau D’AVESNES-SUR-HELPE

M. [U] [M] époux [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Myriam MAZE, avocat au barreau D’AVESNES-SUR-HELPE

DEFENDEUR :

La société SCCV [Localité 9] GENTRY KNIGHT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Erwan LE BRIQUIR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Janvier 2025.

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Décembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [M], épouse [N], et M. [G] [N], ci-après les époux [N], étaient propriétaires de la parcelle située au lieudit [Adresse 5] à [Localité 9] cadastrée section AM n°[Cadastre 8].

Cette parcelle a fait l’objet d’une division en plusieurs parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Suivant acte authentique de vente en date du 23 décembre 2021, les époux [N] ont vendu à la SCCV [Localité 9] Gentry Knight la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 4] tandis qu’ils sont restés propriétaires des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Aux termes de l’acte de vente, dans un souci de prévenir les éventuels conflits de voisinage, les parties ont convenu de clore le terrain vendu. Ainsi, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight s’est engagée irrévocablement à faire ériger à ses frais sur la limite de propriété un mur en briques d’une hauteur minimal de 2,60 mètre, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la vente, soit avant le 24 février 2022.

L’acte de vente prévoyait que si l’édification du mur n’était pas intervenue dans le délai convenu, l’acquéreur se trouvera redevable envers le vendeur d’une astreinte d’un montant journalier de 400 euros.

Les travaux de construction du mur ont pris fin le 22 avril 2022.

Le 23 août 2022, les époux [N] ont fait délivrer à la SCCV [Localité 9] Gentry Knight un commandement de payer la somme de 23.200 euros en principal correspondant à l’astreinte entre le 24 février 2022 et le 22 avril 2022, soit 400 euros euros x 58 jours.

Suivant exploit délivré le 21 janvier 2023, M. [G] [N] et Mme [U] [M] épouse [N], ci-après les époux [N], ont fait assigner la SCCV [Localité 9] Gentry Knight devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la pénalité contractuelle.

Par ordonnance en date du 22 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation.

Le 24 mai 2023, l’affaire a été retirée du rôle.

La médiation n’a pas permis d’aboutir à un règlement amiable du litige de sorte que l’affaire a été réinscrite au rôle à la demande des époux [N] reçue le 10 avril 2024.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 18 novembre 2024 pour les époux [N] et le 13 juin 2024 pour la SCCV [Localité 9] Gentry Knight.

La clôture des débats est intervenue le 15 janvier 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 6 octobre 2025.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [N] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1231-5 du code civil,

condamner la SCCV [Localité 9] Gentry Knight à leur payer la somme de 22.400 euros par application des dispositions contractuelles,dire que la somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 03/08/2022,déclarer la SCCV [Localité 9] Gentry Knight irrecevable en sa demande reconventionnelle,

A titre subsidiaire,

débouter la SCCV [Localité 9] Gentry Knight de sa demande reconventionnelle,

Dans tous les cas,

ordonner l’exécution provisoire à la décision à intervenir,condamner la SCCV [Localité 9] Gentry Knight à leur payer la somme de 2.400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-5 et 1240 du code civil,

A titre principal,

déclarer irrecevables les demandes des époux [N],

A titre subsidiaire,

débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

fixer un montant de pénalité plus juste et équitable au regard du préjudice effectivement subi par les époux [N],

A titre reconventionnel,

condamner les époux [N] à réparer les murs endommagés par l’arbre et les plantations montantes leur appartenant, dans un délai d’un mois à compter de la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

condamner les époux [N] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande des époux [N] tendant au paiement de la pénalité contractuelle

Contrairement à ce qu’indique la SCCV [Localité 9] Gentry Knight, la demande des époux [N] n’est pas fondée sur l’ancien article 1226 du code civil abrogé par l’ordonnance du 10 février 2016 mais sur l’article 1231-5 du code civil de sorte qu’il ne saurait être considéré que la demande serait irrecevable pour ce motif, étant au surplus rappelé qu’il appartient au juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de la loi sont remplies.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il résulte de cet article que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Cette clause survit à la résolution amiable du contrat. Le juge peut en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight s’est engagée à faire ériger à ses frais sur la limité de propriété un mur en briques d’une hauteur minimale de 2,60 mètres au plus tard dans le délai de deux mois à compter du 23 décembre 2021 soit au plus tard le 23 février 2022.

Les parties ont prévu une sanction en cas de non respect par l’acquéreur de cette obligation, rédigée en ces termes :

« Si toutefois l’édification du mur n’était pas intervenue dans le délai convenu, l’acquéreur se trouvera redevable envers le vendeur d’une astreinte d’un montant journalier de quatre cents euros (400,00 EUR).

Cette astreinte sera due de plein droit et sans qu’il soit besoin de signification dès le lendemain de la date convenue ».

Les parties s’accordent à considérer que cette stipulation s’analyse en une clause pénale dès lors qu’elles ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité due en cas d’inexécution de son obligation par l’acquéreuse.

La SCCV [Localité 9] Gentry Knight soutient que la demande de paiement de cette pénalité est irrecevable en l’absence de mise en demeure laquelle est prévue par l’alinéa 5 de l’article 1231-5 précité.

Cet alinéa prévoit que, sauf inexécution définitive, une mise en demeure du débiteur est nécessaire pour que le créancier obtienne le paiement de la clause pénale. Cet alinéa n’est toutefois pas d’ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger, soit expressément, soit implicitement, à condition que leur volonté soit clairement établie.

Le tribunal relève que, dans l’acte de vente, les parties ont clairement indiqué que l’astreinte sera due de plein droit et sans qu’il soit besoin de signification dès le lendemain de la date convenue. Elles ont donc clairement écarté la nécessité d’une mise en demeure préalable.

De manière surabondante, il apparaît que les époux [N] ont fait délivrer à la SCCV [Localité 9] Gentry Knight, le 3 août 2022, un commandement de payer la somme en principal de 23.200 euros au titre de l’astreinte relative à l’édification du mur, ce qui doit s’analyser en une mise en demeure telle que définie par l’article 1344 du code civil à savoir une sommation ou un acte portant interpellation suffisante.

La demande est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight fait valoir que son retard d’exécution est imputable aux époux [N] qui n’ont pas élagué les deux arbres en limite de propriété et n’ont pas vidé la cabane.

Pour justifier son retard, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight produit un mail qu’elle a adressé aux époux [N] le 23 mars 2022 pour leur demander de faire élaguer les deux arbres en limite de copropriété et de vider la cabane qui devait être démontée.

Outre que cette demande est intervenue plus d’un mois après l’expiration du délai convenu entre les parties pour l’édification du mur et n’est donc pas de nature à justifier le retard, l’acte de vente prévoyait expressément que l’acquéreur consentait à ne pas solliciter du propriétaire du lot 2 (maison d’habitation) l’élagage des sapins qui se trouvent en limite de propriété.

Dans ces conditions, il doit être retenu que le retard est bien imputable à la SCCV [Localité 9] Gentry Knight et qu’elle est donc tenue de la pénalité contractuelle.

Elle sollicite la réduction du montant de cette indemnité qu’elle estime excessive dès lors que l’objectif de la construction du mur était d’éviter tout risque de vol, d’intrusion et de dégradation de la propriété et que ce risque ne s’est pas réalisé.

L’intention des parties, en édifiant le mur, était de prévenir les éventuels conflits de voisinage, ainsi que cela ressort de l’acte de vente et de le faire très rapidement. Le retard de deux mois pris pour l’édification du mur a généré un risque de conflit. Toutefois, il n’est pas démontré ni même allégué que de tels risques se seraient réalisés de sorte que le tribunal estime qu’il existe une disproportion manifeste entre le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

Dès lors il convient de réduire le montant de la pénalité à 200 euros par jour de retard.

58 jours s’étant écoulés entre le 24 février 2022 et le 22 avril 2022, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight est redevable d’une somme de 11.600 euros envers les époux [N].

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 3 août 2022 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de la SCCV [Localité 9] Gentry Knight

Au visa de l’article 1240 du code civil, qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight sollicite la condamnation des époux [N] à procéder à la réparation des murs endommagés par l’arbre et les plantations montantes leur appartenant dans un délai de un mois à compter de la date du jugement à intervenir.

Les époux [N] considèrent que cette demande est irrecevable en application de l’article 70 du code de procédure civile estimant qu’elle ne se rattache pas à la demande principale par un lien suffisant. Sur le fond, ils font valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve que les supposés dégâts seraient le fait de leurs plantations.

S’agissant de la recevabilité, l’article 70 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le tribunal considère que la demande reconventionnelle présentée par la SCCV [Localité 9] Gentry Knight présente un lien suffisant avec la demande principale en paiement de la clause pénale dès lors qu’elle est relative à la réfection de murs séparatifs et ainsi aux relations de voisinage comme l’était l’obligation de l’acquéreuse d’édifier un mur dans un certain délai.

La demande est donc recevable.

Sur le fond, il convient de rappeler qu’il appartient à la SCCV [Localité 9] Gentry Knight de rapporter la preuve d’une faute commise par les époux [N], d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le tribunal relève que, dans l’acte de vente, la SCCV [Localité 9] Gentry Knight s’est engagée à prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Pour seules preuves d’une faute des époux [N], la SCCV [Localité 9] Gentry Knight produit des photographies d’un mur endommagé, sans autre élément permettant de déterminer où se situe ce mur. Le tribunal semble comprendre d’échanges de mail entre M. [J] [V], dont il n’est pas contesté qu’il représente la SCCV [Localité 9] Gentry Knight, et M. [E] qu’il s’agit du mur séparatif entre la propriété de la SCCV [Localité 9] Gentry Knight et celle de M. et Mme [E], qui se serait révélé dégradé lorsque les végétaux ont été retirés.

Par ailleurs, dans un mail du 17 juin 2022, M. [J] [V], a indiqué ceci : « lors de notre dernier entretien, nous avions évoqué ensemble le fait que je m’occupais de la réfection des murs périphériques de la parcelle que vous m’avez vendu et qui ont été endommagés par les effets d’une tempête ayant eu lieu avant l’achat de la dite parcelle ». Il semblerait donc que le mur ait été endommagé à la suite d’une tempête survenue avant la vente, raison pour laquelle les époux [N] ont indiqué avoir déclaré le sinistre à leur assureur.

Ces éléments sont insuffisants à établir que les époux [N] seraient à l’origine de la dégradation du mur et auraient commis une faute.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

La SCCV [Localité 9] Gentry Knight, qui succombe, supportera la charge des dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de la condamner à payer aux époux [N] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SCCV [Localité 9] Gentry Knight à payer à Mme [U] [M] épouse [N] et M. [G] [N] la somme de 11.600 euros au titre de la clause pénale,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022,

Déboute la SCCV [Localité 9] Gentry Knight de sa demande reconventionnelle,

Condamne la SCCV [Localité 9] Gentry Knight aux dépens,

Condamne la SCCV [Localité 9] Gentry Knight à payer à Mme [U] [M] épouse [N] et M. [G] [N] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, La présidente,