TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01990 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YB62

N° de Minute : 25/00213

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS [Adresse 7]

C/

[Z] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT

représenté par Maître Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [W] [F], son frère, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [F] est propriétaire d’un appartement de type n°2, lot n°7 et d’une cave, lot n°9 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 6] (59).

La SAS [Adresse 7] est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence.

Mme [Z] [F] a, le14/03/2022, saisi le conciliateur de justice pour une tentative de conciliation, lequel a constaté son échec par procès-verbal du 09/06/2022.

Par acte d’huissier délivré 07 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT, a fait assigner Madame [Z] [F] à l’audience du 20 juin 2023 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la condamner à payer la somme de 2.830,48 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 01/04/2021 au 01/01/2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— la condamner à payer la somme de 1.500 euros pour résistance abusive,

— la condamner à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, est représenté par Me [C] [X] et Madame [Z] [F] représentée par Maître [B] [Y].

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, radiée par décision du 23 janvier 2024, réinscrite à l’audience du 07 mai 2024, à nouveau renvoyée à plusieurs reprises, Madame [Z] [F] étant désormais représentée par son frère [W] [F].

A l’audience de plaidoiries du 24 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] sollicite du juge, aux termes de ses dernières conclusions, de :

— condamner Mme [Z] [F] au paiement de la somme de 1.285,20 € au titre de l’arriéré de charges dues pour la période du 01/04/2021 jusqu’au 06/05/2025, actualisée à l’audience à la somme de 1507,06 € à la date du 24/06/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— juger l’appel de fonds exceptionnels de 801,95 € en vertu de l’assemblée générale du 12/01/2022 régulier. En conséquence, débouter Mme [Z] [F] de sa demande de remboursement de cette somme, seule l’assemblée générale des copropriétaires pouvant voter le remboursement d’appel de fonds,

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a bénéficié d’aucun enrichissement sans cause à hauteur de 102 € et celle de 801,95 €,

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement et débouter Mme [Z] [F] de ses demandes de délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil,

— débouter Mme [Z] [F] de sa demande de communication de pièces,

— la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, à la somme de 1200 € au titre de l’article 700 et aux dépens.

Mme [Z] [F] sollicite du juge, aux termes de ses dernières conclusions de :

— ordonner la communication des pièces suivantes :

— ensemble des pièces comptables fondant les demandes de la requête en injonction de payer

— ensemble des pièces comptables pour l’ensemble des charges de copropriété réclamées

— concernant la conciliation du 09/06/2022 : la facture de M^e Merck concernant la conciliation, le nom des personnes ayant participé à l’organisation de la conciliation, les échanges entre les parties, les demandes de mandat à M. [F] [W] pour représenter sa sœur lors de l’audience de conciliation,

— les factures et devis concernant la réalisation des travaux qui n’ont pu être réalisés a cause des prétendues dette de Mme [F]

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, notamment en raison des erreurs dans l’enregistrement des sommes qu’elle a réglées en 2024 et 2025, débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande relative aux frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi de 11 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives aux dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, l’autoriser à se libérer en huit mensualités, payable le 10 de chaque mois à partir de la signification du jugement à venir, des éventuelles dettes restantes,

Aux termes de ses écritures, elle expose que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas l’existence de créances à son encontre, n’étant pas justifiées par « les pièces comptables » non communiquées. Elle expose encore que la somme de 801,95 € correspondant à un appel de fonds exceptionnel voté par l’assemblée générale du 12 janvier 2022 constituerait un enrichissement sans cause de sorte que la demande de sa condamnation à son paiement doit être rejetée. Elle expose encore que les multiples relances ne constitueraient pas des « frais nécessaires » autorisant le syndicat à en réclamer le paiement. Leurs frais ne sauraient donc être mie à sa charge.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 04 novembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de communication des pièces

Aux termes de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

Sur les pièces comptables des sommes dues au titre de l’ordonnance d’injonction de payer du 15/03/2021 rendue par le tribunal judiciaire de LILLE et revêtue de la formule exécutoire le 31/05/2021

Cette demande est sans objet dans la présente instance, il revenait à Mme [Z] [F] de former opposition à l’ordonnance susvisée pour contester les différentes sommes au règlement desquelles elle a été condamnée.

Sur « les pièces » en lien à la tentative de conciliation devant le conciliateur de justice

Cette demande est sans objet, le conciliateur de justice a établi un bulletin de non-conciliation le 09/06/2022, produit par le syndicat des copropriétaires, qui mentionne l’ensemble des informations nécessaires et adressé aux parties.

La présence à cette réunion de M.[W] [F] n’est pas contestée, mais sans pouvoir de représentation, expliquant le bulletin de non-conciliation du conciliateur de justice. En tout état de cause, les pièces que ce dernier produit atteste, que cette tentative n’a visiblement pu aboutir à une résolution amiable du litige pour des raisons différentes que celle liée à l’absence de son pouvoir de représentation.

Sur les pièces comptables visant les charges de copropriété et provisions réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure

Par mail du 12 mai 2025, M. [W] [F] a sollicité le renvoi de l’affaire à une nouvelle audience pour pouvoir examiner les pièces qu’il venait de recevoir du conseil du syndicat des copropriétaires.

La défenderesse ne prouve donc pas un défaut de diligence et d’absence de communication de pièces par ce dernier versées aux débats. Sa demande sera à nouveau rejetée.

2 – Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause, à l’exclusion de tout autre pièce, notamment de « pièces comptables » invoquées par Mme [Z] [F] dont le contour est trop imprécis pour faire sens.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété de la qualité de propriétaire de Madame [Z] [F], les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire approuvant les exercices et votant les budgets provisionnels pour les périodes correspondantes à celles des charges de copropriété impayées du 01/04/2021 jusqu’au 24/06/2025, les appels de fonds correspondant à cette période, un historique de compte arrêté au 01/07/2025 dressé par le syndic pour un solde restant dû de 1507 ,06 euros reprenant les paiements réalisés par la débitrice au syndic.

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires, et de l’historique de compte que Madame [Z] [F] resterait à devoir la somme de 1507,06 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 01/07/2025.

Toutefois, il convient de déduire :

préparation dossier requête d’un montant de 192 € facturé le 15/02/2021

envoi dossier avocat impayés 102 € facturé le 18/05/2022

suivi dossier impayé 192 € facturé le 21/11/2023

Ces prestations relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc des actes élémentaires d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Il sera relevé que les frais d’un montant de 1018 € et apparaissant sur le décompte de Madame [F] sont justifiés par la facture du commissaire de justice en date du 10/08/2022 en exécution de l’ordonnance d’injonction de payer revêtue de la formule exécutoire du 16/06/2021.

De même la somme de 801,98 € correspondant à un appel de fonds exceptionnel est justifiée puisqu’elle a été votée par l’assemblée générale du 12 janvier 2022 à la majorité des voix exprimées (538/1010 tentièmes), ne constituant pas de ce fait un enrichissement sans cause.

Dès lors, Madame [F] resterait redevable de la somme de 1021,06 €.

Les sommes virées au profit du Syndicat par Madame [F] justifiées par la production de ses relevés bancaires correspondants:

284 € le 08/01/24 comptabilisée le jour même

942 € le 22/03/24 comptabilisée au 12/08/2024 sur son décompte

452 € le 08/04 comptabilisée au 12/08/2024 sur son décompte

500 € le 07/05/24 comptabilisée le jour même

471 € le 06/06/24 comptabilisée au 12/08/2024 sur son décompte

300 € le 08/07/24 comptabilisée au 12/08/2024 sur son décompte

1000 € le 06/08 comptabilisée au 12/08/2024 sur son décompte

226 € le 08/08 comptabilisée le jour même

500 € le 06/09/24

471 € le 07/10/24

500 € le 07/01/25

500 € le 06/02/25 comptabilisé le jour même sur son décompte

300 € le 06/03/25 comptabilisée le jour même

800 € et 200 € le 07/04, 400 € le 05/05 et 100 € le 06/05 comptabilisées pour un montant total de 1500 € le 05/04/25

250 € le 15/05 comptabilisée sur son compte

300 €, 200 € les 06/06 et 10/06 comptabilisées sur son compte

Il apparaît que les prélèvements de 500 € le 06/09/24, 471 € le 07/10/24 et 500 € le 07/01/25 n’ont pas été portés au crédit du décompte de Madame [Z] [F]

Elle justifie donc avoir versé la somme totale de 1471 € qui n’a pas été créditée sur son compte, soit un solde positif en sa faveur d’un montant de 449,94 € (1471 € – 1021,06).

Dès lors le Syndic de copropriété sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [Z] [F] à la somme de 1507,06 €.

3 – Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le Syndic de copropriété, partie perdante, ne saurait prétendre à une quelconque résistance abusive, surtout qu’une tentative de résolution à l’amiable du litige a bien été amorcée par M. [W] [F] qui produit copie de mails adressés au Syndicat de copropriétaires en suite de la réunion devant le conciliateur de justice.

Il convient de rejeter la demande indemnitaire du syndic de copropriété.

4- Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, cette demande devient sans objet.

5 – Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] conservera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [Z] [F] de sa demande de communication de pièces,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS [Adresse 7], de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT, aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge