TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/05051 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XHUR

N° de Minute : 25/00041

JUGEMENT

DU : 11 Février 2025

[D] [F]

C/

S.C.I. FASCIL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Valérie ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. FASCIL, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4] D’ASCQ

représentée par Monsieur [G] [K], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Novembre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Chelbia HADDAD, Greffier

RG n°5051/23 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé de juillet 2020, la S.C.I FASCIL a donné à bail à Madame [D] [F] et Madame [Z] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 740 euros.

Par actes sous seing privé des 20 et 23 juillet 2020, Monsieur [I] [F] et Monsieur [B] [A] se sont portés caution des locataires.

Un état des lieux d’entrée a été dressé amiablement par les parties le 30 juillet 2020.

Les locataires ont quitté les lieux et restitué les clefs le 22 mai 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2021, Mesdames [D] [F] et [Z] [A] ont, par l’intermédiaire de Messieurs [I] [F] et [B] [A], mis en demeure la S.C.I FASCIL de leur restituer le dépôt de garantie majorée de la somme de 10% du montant du loyer pour chaque mois de retard.

Par lettres des 22 octobre et 21 décembre 2021, Madame [D] [F] a, par l’intermédiaire de la protection juridique de Monsieur [I] [F], réitéré ses mises en demeure.

Par procès-verbal du 19 octobre 2022, la commission départementale de conciliation du Nord a constaté l’échec de la tentative préalable de règlement amiable du litige, la société défenderesse ne s’étant pas présentée.

Par acte d’huissier délivré le 24 novembre 2022, Madame [D] [F] a fait citer la S.C.I FASCIL devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 10 janvier 2023 afin d’obtenir sa condamnation à la restitution du dépôt de garantie majoré, outre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

A cette audience, Madame [D] [F] a comparu représentée par son conseil et s’en est rapportée aux termes de son acte introductif d’instance.

La S.C.I FASCIL, régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement du 7 mars 2023, rendu par défaut, le tribunal judiciaire de Lille a condamné la S.C.I FASCIL à payer la somme de 1.860 euros en restitution du dépôt de garantie majoré, outre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. En revanche, il a débouté la demanderesse de sa demande de dommages et intérêts.

La S.C.I FASCIL a formé opposition au greffe le 13 avril 2023.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 4 juillet 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, Madame [D] [F] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de condamner la S.C.I FASCIL à lui payer les sommes de 1.442,80 euros en restitution du dépôt de garantie majoré, de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La S.C.I FASCIL a comparu représentée par Monsieur [G] [K], son gérant.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 83,53 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

En application des articles 538 et 571 et suivants du code de procédure civile, l’opposition, qui tend à faire rétracter le jugement rendu par défaut, est faite dans les formes prévues par la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision.

En l’espèce, les parties n’ont pas versé aux débats l’acte de signification du jugement.

Toutefois, dans son opposition, la S.C.I FASCIL indique que Madame [D] [F] a fait signifier le jugement du 7 mars 2023 par acte d’huissier délivré le 21 mars 2023 à étude.

L’opposition a été élevée, selon les formes de la requête, le 13 avril 2023.

En conséquence, elle est recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l’article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

L’article 7, a) de la même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, l’article 22 de la même loi instaure également, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une majoration de plein droit qui court quel que soit le montant de la partie de dépôt de garantie indûment retenue par le bailleur.

Sur la date du bail :

La S.C.I FASCIL soutient que les parties ont conclu un bail le 1er juillet 2020, à effet au même jour.

A l’inverse, Madame [D] [F] expose que le bail a pris effet au 15 juillet 2020.

En l’espèce, la bailleresse ne verse pas de bail mais produit un document intitulé « réservation de logement location », non daté, signé par les deux locataires et la bailleresse, aux termes duquel elles s’engagent à signer le bail avant la date de début de location fixée au 1er juillet 2020.

Néanmoins, Madame [D] [F] verse un bail signé par elle-même, sa colocataire et les deux cautions solidaires qui dans sa clause n°4 intitulée « durée du bail » prévoit une prise d’effet au 15 juillet 2020. En revanche, le bail n’est pas signé par la bailleresse.

Chacune des parties versent un état des lieux d’entrée daté du 30 juillet 2020, signé par les locataires et la bailleresse, pour une date d’entrée dans les lieux le 29 juillet 2020. L’état des lieux versé par la locataire prévoit une date d’effet du bail au 15 juillet 2020 suivant mention dactylographiée. L’état des lieux produit par la bailleresse prévoit une date d’effet du bail au 1er juillet 2020 suivant rectification manuscrite de la mention dactylographiée. Cependant, les parties n’y ont pas accolé leur signature.

Par ailleurs, la locataire verse une attestation de sortie libellée au nom de la S.C.I FASCIL et signée par elle aux termes de laquelle la date de début de bail est rappelée, à savoir le 15 juillet 2020.

Le bail prévoit, dans sa clause n°5 intitulée « loyer », un paiement du loyer et des charges « d’avance », c’est-à-dire « le 1er de chaque mois », autrement dit à terme à échoir.

Enfin, la locataire produit un historique de compte locatif établi par sa bailleresse le 8 novembre 2020 faisant apparaître en débit un loyer pour l’échéance de juillet de 350 euros, outre 20 euros de charges.

La bailleresse produit un historique de compte locatif établi par ses soins le 31 décembre 2021, soit après la sortie des lieux et les mises en demeure des locataires, faisant apparaître en débit un loyer pour l’échéance de juillet de 700 euros, outre 40 euros de charges.

Ces éléments manifestent clairement la commune intention des parties de faire courir leurs engagements à compter du 15 juillet 2020.

La S.C.I FASCIL ne démontre donc pas le bienfondé de la retenue opérée sur le dépôt de garantie correspondant à la moitié de l’échéance mensuelle de juillet 2020.

Sur les sommes dues :

La clause 7 du bail, intitulé « charges », prévoit le paiement de provisions sur charges récupérables au sens de l’article 23, alinéa 6, de la loi précitée.

Elle vise « notamment » l’eau, l’éclairage des parties communes, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de nettoyage, d’entretien et de réparations des parties communes dont le décompte est fixé « d’après les compteurs individuels ou selon le mode de répartition prévu dans le règlement de la propriété annexé au bail ».

En revanche, elle ne prévoit pas de paiement de charges sur réclamation justifiée, au sens de l’article 23, alinéa 1, de la loi précitée, notamment en matière de consommation d’électricité dans les parties privatives.

Elle relève donc de la provision sur charges récupérables.

La clause fixe son montant à 40 euros par mois.

En l’espèce, la S.C.I FASCIL démontre être titulaire de l’abonnement d’électricité. La consommation d’électricité dans les parties privatives constitue donc un service rendu pour l’usage des différents éléments de la chose louée.

Les parties ayant opté pour un paiement pour provision, la bailleresse devait procéder à la régularisation des charges à la restitution des lieux en mai 2021.

Cependant, elle ne justifie ni d’un décompte par nature de charges ni du mode de répartition entre des charges entre les locataires de l’immeuble collectif, notamment le règlement de copropriété annexé au bail.

En conséquence, elle ne démontre pas le bien fondé des retenues opérées sur le dépôt de garantie correspondant à l’électricité consommée ni celui de sa demande reconventionnelle en paiement de charges impayées.

La locataire a limité sa demande en restitution du dépôt de garantie à la somme de 322,08 euros, déduction faite des frais d’électricité qu’elle a consenti à payer nonobstant l’absence de régularisation annuelle, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour 16 mois de retard, qu’elle n’a pas actualisé depuis l’assignation du 24 novembre 2022, notamment à l’occasion de l’audience du 26 novembre 2024.

Il convient donc de condamner la S.C.I FASCIL à restituer le dépôt de garantie à Madame [D] [F], soit la somme de 322,08 euros, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, dans la limite de la demande formulée, soit la somme de 1.120 euros.

Sur la demande indemnitaire :

Madame [D] [F] ne développe dans ses conclusions aucun moyen de droit ou de fait pour soutenir sa demande en condamnation de la bailleresse à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I FASCIL, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner la S.C.I FASCIL à payer à Madame [D] [F] une somme qu’il convient de fixer à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort,

DECLARE l’opposition formée par la S.C.I FASCIL contre le jugement rendu par défaut le 7 mars 2023 recevable ;

MET à néant le jugement rendu par défaut le 7 mars 2023 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la S.C.I FASCIL à payer à Madame [D] [F] la somme de 1.442,08 euros en restitution de son dépôt de garantie augmentée de la majoration légale ;

DEBOUTE la S.C.I FASCIL de sa demande en paiement de loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Madame [D] [F] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ;

CONDAMNE la S.C.I FASCIL à payer à Madame [D] [F] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I FASCIL aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 11 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE