TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02590 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKI5

N° de Minute : 25/1055

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[W] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [U] [N] (Représentant légal)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2022 à effet du 6 décembre 2022, la SA VILOGIA a donné à bail à [W] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 478,48 euros, outre une provision sur charges de 48,40, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à [W] [S] un commandement de payer la somme principale de 1.663,14 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 14 mai 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA VILOGIA a fait assigner [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de [W] [S] ;

Condamner [W] [S] à lui payer :

— la somme de 3.050,01 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter du jugement;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Rappeler l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 28 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA comparaît représentée par [U] [N], régulièrement muni d’un pouvoir.

Elle s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 juillet 2025, à la somme de 3.218,68 euros.

Assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, [W] [S] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

la SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [W] [S] le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1.663,14 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus six semaines, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 25 juin 2024.

Aucune des parties ne sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de [W] [S] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA VILOGIA produit un décompte en vertu duquel [W] [S] est redevable de la somme de 3.218,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 3.089,14.

[W] [S], absent à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner [W] [S] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.089,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[W] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 590,94 euros, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [S], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les conséquences de la présente décision justifient d’en écarter expressément l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2022 entre la SA VILOGIA et [W] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] sont acquises à la date du 25 juin 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE [W] [S] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.089,14 euros, créance arrêtée au 10 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE [W] [S] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 590,94 euros, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à [W] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [S] aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,