TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00773 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQIO

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. CEETRUS FRANCE représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BODY SOMZ

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE du 30 Septembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2019, la S.A.S. Ceetrus France a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Manelou des locaux situés dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 6] se trouvant au [Adresse 8][Adresse 2] à [Localité 6] (Nord) à compter du 31 janvier 2021. Conclu pour une durée de dix années, le bail a fixé le loyer annuel à 7 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes sans pouvoir être inférieur à 50 000 euros et versement d’un dépôt de garantie de 12 500 euros.

Suivant avenant seing privé du 26 avril 2021, la S.A.R.L. Bodysomz s’est trouvée substituée à la société Manelou et tenue à l’égard du bailleur, de manière rétroactive à compter de la date de signature du bail, de l’ensemble des engagements initialement pris par la société Manelou.

Suite à des impayés, la société Ceetrus France a fait signifier à la société Bodysomz le 10 août 2023 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 19 octobre 2023, la S.A.S. Ceetrus France a fait assigner la société Bodysomz en acquisition de la clause résolutoire et au paiement de diverses sommes dues en application du bail.

Suivant ordonnance sur requête du 7 mai 2024, le juge agissant sur délégation de monsieur le président du tribunal judiciaire de Lille a homologué l’accord transactionnel du 26 mars 2024 dont sont convenues la société Ceetrus France et la société BodySomz portant sur le paiement d’une dette locative arrêtée au 20 décembre 2023 à 80 147,11 euros.

Le protocole transactionnel stipule une clause de déchéance du terme : « en cas de non-respect par la S.A.R.L. BodySomz de ses engagements et concessions et à défaut d’honorer une seul des échéances de paiement aux dates prévues et/ou terme de loyer ou de provision sur charges locatives courants pour quelques cause que ce soit :

— la déchéance du terme interviendra de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à une sommation ou une mise en demeure ;

— l’intégralité du solde de la dette locative, telle que visée à l’article 2 des présentes, restant du deviendra immédiatement exigible ;

— le bailleur reprendra le bénéfice de ses droits et sera ainsi autorisé à poursuivre le recouvrement des sommes dues au principal, intérêts, frais et accessoire sur les bases contractuelles et à se prévaloir des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au preneur par acte extra-judiciaire en date du 10 août 2023 ».

Suivant ordonnance du 21 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé a constaté le désistement d’instance de la société Ceetrus France.

Par acte délivré le 6 mars 2025, ladite société a mis en demeure la société Bodysomz de se conformer aux termes du protocole précité avant déchéance du terme.

La société Ceetrus France a exposé que la dette locative n’a pas été soldée et qu’elle s’élevait au 26 mars 2025 à 129 434,69 euros.

Par acte délivré à sa demande le 30 avril 2025, la S.A.S. Ceetrus France a fait assigner la S.A.R.L. Bodysomz devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et de condamner la défenderesse au paiement de diverses sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 27 mai 2025. Après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue le 2 septembre 2025.

La S.A.S. Ceetrus France, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juillet 2025, notamment aux fins de :

— débouter la société Bodysomz de ses demandes,

— constater, depuis le 10 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée dans le bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des lieux de la société Bodysomz et de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— condamner la société Bodysomz, à lui verser une provision de 129,434.69 euros toutes taxes comprises à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 26 mars 2025,

— condamner la société Bodysomz à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 272,14 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 11 septembre 2023, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 13 août 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective,

— dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Ceetrus France en sa qualité de bailleur,

— condamner la société Bodysomz à lui payer 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé.

De son côté, la S.A.R.L. Bodysomz, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, notamment aux fins de :

— sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, lui accorder un délai de deux ans pour apurer sa dette à l’égard de la demanderesse,

— suspendre, pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 10 août 2023 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 10 septembre 2023.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. Bodysomz de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.R.L. Bodysomz occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. Bodysomz. Il convient de fixer, à compter du 11 septembre 2023, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.A.R.L. Bodysomz ne conteste pas le principe et le montant de l’arriéré locatif.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 129 494,69 euros, selon décompte arrêté au 26 mars 2025.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.A.S. Ceetrus France à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.A.S Ceetrus France sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une majoration de 10% à compter du 13 août 2023 et jusqu’à parfait paiement, d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective et la conservation du dépôt de garantie.

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités multiples comme en l’espèce requiert à l’évidence une appréciation du juge du fond, ce cumul participant à étayer la réalité de contestations sérieuses.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de ces multiples pénalités.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.R.L Bodysomz sollicite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et L145-1 du code de commerce la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et un délai de 2 ans pour régulariser la dette. Elle fait valoir que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier l’opportunité des délais de grâce, rappelant que l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial reviendrait à la liquidation de sa société.

La S.A.R.L. Bodysomz soutient que le juge doit apprécier si la mesure demandée est proportionnée et adaptée à la situation en cause, soutenant que la dette locative résulte principalement du fait que pendant près d’un an après la prise d’effet du bail en 2021, le bailleur n’a pas appelé le paiement des loyers et que le preneur est en difficulté pour les payer.

La S.A.R.L. Bodysomz déclare avoir adressé au bailleur des courriels pour trouver une solution pour l’ensemble des parties, sans que celui-ci n’y réponde et qu’elle verse aux débats le bilan clos au 30 septembre 2024, accompagné du prévisionnel 2024-2027 qui lui permettrait de faire face à la reprise du paiement des loyers courants et d’apurer la dette. La défenderesse expose qu’elle n’est débitrice qu’à l’égard de son bailleur et qu’elle n’a pas contracté d’autres dettes, qu’elle envisage le recrutement d’une responsable de site expérimentée et qu’elle pourra bénéficier au plus tard fin d’octobre 2025, d’un apport en trésorerie de sa gérante, permettant d’apurer la dette, en anticipant l’échéancier sollicité à hauteur de 40 000 euros.

La S.A.S. Ceetrus France s’oppose à la demande formulée au titre du délai de paiement au motif que le preneur ne rapporte par la preuve indispensable, au regard des articles L145-41 du code de commerce et 1244-1 du code civil, de sa bonne foi et de sa capacité à ce que la situation soit rétablie.

La S.A.S. Ceetrus France expose que la structure financière du preneur est dégradée au regard des montants et prévisions produits aux débats et qu’aucune preuve de financement sécurisé ou de garantie bancaire n’est versé aux débats.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

Si la S.A.R.L. Bodysomz produit aux débats le bilan de la société du 30 septembre 2024 ainsi qu’un budget prévisionnel comptable, le commandement de payer a été délivré le 10 août 2023 et alors que le bailleur avait saisi le juge pour l’acquisition de la clause résolutoire, les parties ont pu conclure un protocole transactionnel homologué par le juge et prévoyant notamment un échéancier pour la dette, que la débitrice n’a pas été en mesure de respecter. La S.A.R.L. Bodysomz ne démontre pas avoir une capacité d’apurement de la dette qui aurait évolué depuis la transaction privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter la défenderesse de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.R.L. Bodysomz, les dépens de la présence instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.R.L. Bodysomz à verser à la demanderesse 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A.S. Ceetrus France et la S.A.R.L. Bodysomz concernant les locaux situés au n°[Adresse 3] à [Localité 6] (Nord) depuis le 10 septembre 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. Bodysomz et de tout occupant de son chef des lieux situés au n°[Adresse 3] à [Localité 6] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.A.S. Ceetrus France à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 11 septembre 2023, le montant mensuel de la provision au profit de la S.A.S. Ceetrus France à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Bodysomz au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. Bodysomz à payer à la S.A.S. Ceetrus France chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. Bodysomz à payer à la S.A.S. Ceetrus France 129 494, 69 euros (cent-vingt-neuf-mille quatre-cent-quatre-vingt-quatorze euros et soixante-neuf centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 26 mars 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.R.L. Bodysomz aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. Bodysomz fh à payer à la S.A.S. Ceetrus France 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE