TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 24/01869 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YBNV

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

La S.C.I. SAINT AUBERT INVEST prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic GLV IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Saint Aubert Invest est propriétaire d’un lot au sein d’une copropriété nommée résidence [8], située [Adresse 2] à [Localité 9].

Par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 13 avril 2023, la société Saint Aubert Invest a demandé au syndic alors en exercice, Sergic, que soit mise à l’ordre du jour une résolution complémentaire relative au mode de réparation des charges de chauffage.

Le 20 avril 2023, le syndic Sergic, alors en exercice, a adressé une convocation à l’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2023 qui ne comprenait pas le projet de résolution réclamé par la société Saint Aubert Invest.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2023 a été notifié le 14 décembre 2023.

Par acte d’huissier signifié le 2 janvier 2024, la société Saint Aubert Invest a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 février 2025 par RPVA, la société Saint Aubert Invest demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par GLV Immobilier Syndic, de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal :

— annuler l’assemblée générale du 23 mai 2023

— en conséquence, enjoindre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par GLV Immobilier Syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale incluant la question/résolution demandée par la requérante dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir excluant cette dernière des frais de convocation,

A titre subsidiaire :

— annuler les résolutions 5, 6 et 8,

— convoquer une nouvelle assemblée générale incluant la question/résolution demandée par la requérante dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir excluant cette dernière des frais de convocation,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 1924,74 euros correspondant au trop payé de la consommation de chauffage,

— condamner le syndicat de copropriété aux dépens et à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en excluant la requérante des sommes dues par le syndicat de copropriété.

Au soutien de ses demandes, la société Saint Aubert Invest se prévaut notamment des arguments suivants :

— L’absence de prise en compte de la question à poser et de la résolution à inscrire peut être sanctionnée par l’annulation de l’assemblée générale si les questions étaient de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic. Or cette question non inscrite avait une influence sur l’approbation des comptes 2022, 2023 et 2024.

— Le syndicat des copropriétaire ne démontre aucune impossibilité matérielle d’inscrire à l’ordre du jour le projet de résolution. Il apparaît seulement que M. [K], chargé de gérer la copropriété, n’a jamais réclamé le courrier.

— Le règlement de copropriété prévoyait une répartition des charges de chauffage par tantièmes, alors que le syndic a appliqué une répartition en fonction de la consommation effective, ce dont il découle un trop-payé de 1295,74 euros pour les années 2019, 2021 et 2022.

— Si le syndicat des copropriétaires affirme que l’assemblée générale du 7 juin 2011 a voté le principe de l’installation des répartiteurs de chauffage, le règlement de copropriété n’a jamais été modifié et la répartition par tantièmes a continué à s’appliquer en 2017, 2018, 2020 et 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 mars 2025 par RPVA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Lille demande au tribunal de :

— débouter la société Saint Aubert Invest de ses demandes,

— condamner la société Saint Aubert Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], prise en la personne de son syndic la société GLV Immobilier, une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires soulève les arguments suivants :

— Lorsque la société Saint Aubert Invest a envoyé sa demande d’inscription à l’ordre du jour complémentaire le 13 avril 2023, le syndic avait déjà rédigé la convocation à l’assemblée générale du 23 mai 2023 et a envoyé ces convocations le 20 avril 2023, à peine quatre jours ouvrés plus tard, ce qui ne lui permettait pas d’inclure à l’ordre du jour la résolution compte tenu des délais de traitement des informations et de l’organisation interne du syndic. La nullité n’est donc pas encourue.

— S’agissant de l’annulation des résolutions 5, 6 et 8 de l’assemblée générale du 23 mai 2023, la résolution n°6 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2011 a adopté l’installation de répartiteurs de chauffage et a confié l’exécution des travaux à une société. L’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsque la copropriété est dotée de répartiteurs, la répartition des charges tient compte de la consommation de chaque local, nonobstant toute convention ou tout usage contraire. Il importe donc peu que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié ou que les modalités de répartition des charges de chauffage 2017, 2018 ou 2020 n’aient pas respecté ces règles.

— Compte tenu des dispositions d’ordre public de l’article L. 14-2 du code de la construction et de l’habitation, la société Saint Aubert Invest ne peut qu’être déboutée de sa demande de remboursement de 1924,74 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de la société Saint Aubert Invest

A. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 :

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires ».

Le tribunal apprécie souverainement si la date de réception de la demande rendait impossible, pour le syndic, l’inscription de la question notifiée.

Par ailleurs, l’absence d’inscription d’une question par le syndic n’est sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale que si cette question était de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic.

Par conséquent, il n’y a lieu d’annuler, le cas échéant, que les résolutions dont le vote aurait pu être modifié si la question de la société Saint Aubert Invest avait été inscrite à l’ordre du jour, ou qui présentaient un lien avec la question de la société Saint Aubert Invest.

En l’espèce, la société Saint Aubert Invest justifie avoir envoyé le projet de résolution litigieux par lettre recommandée avec avis de réception électronique, envoyée et présentée pour la première fois le jeudi 13 avril 2023 au syndic Sergic.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que les convocations étaient déjà rédigées et ont été envoyées le jeudi 20 avril 2023, il ne justifie pas qu’il était impossible au syndic, en une semaine, de procéder à l’ajout d’un projet de résolution à l’ordre du jour. Le syndic pouvait même, en cas de nécessité, retarder d’un jour ou deux l’envoi des convocations puisque l’assemblée générale a eu lieu le 23 mai 2023.

Le tribunal ne peut donc qu’écarter l’impossibilité d’ajouter le projet de résolution, d’autant plus que le syndic ne l’a pas ajouté à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Par ailleurs, ce projet de résolution visait à rappeler qu’en 2019 et 2021, les charges de chauffage ont été réparties en fonction des consommations relevées des compteurs thermiques de la résidence alors qu’en 2017, 2018 et 2020, elles ont été réparties en fonction des tantièmes prévus par le règlement de copropriété, et à répartir les charges de chauffage conformément au règlement de copropriété.

Ce projet de résolution était sans incidence sur plusieurs résolutions, relatives au fonds de travaux loi Alur 2023 et 2024 (résolutions 7 et 9), à la ratification de la commande du DPE (résolution 10), à la rénovation des toitures terrasses avec isolant (résolution 11) et à la ratification du contrat de maintenance de l’adoucisseur (résolution 12), de sorte que la société Saint Aubert Invest doit être déboutée de sa demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

B. Sur la demande d’annulation des résolutions 5, 6 et 8

Aux termes de l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation :

« Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus ».

*

Comme précédemment rappelé, le projet de résolution de la société Saint Aubert Invest, envoyé en temps utile au syndic, visait à faire voter un mode de répartition par tantièmes des charges de chauffage.

Or le syndicat des copropriétaires reconnaît que l’approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 (résolutions 5 et 6) et l’approbation du budget initial prévisionnel de l’exercice 2024 (résolution n°8) impliquaient toutes deux une répartition des charges de chauffage en fonction des consommations réelles relevées par décompteurs individuels.

Il n’est cependant pas contesté que le bâtiment est équipé d’une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Par conséquent, les charges de chauffage autres que les frais fixes devaient en toute hypothèse être réparties en fonction de la consommation réelle, nonobstant l’absence de modification du règlement de copropriété.

Dans ces conditions et sauf à faire adopter un mode de répartition des charges contraire à la loi, la question posée par la société Saint Aubert Invest n’était susceptible d’entraîner aucune modification des résolutions litigieuses.

Il convient donc de débouter la société Saint Aubert Invest de sa demande d’annulation des résolutions 5, 6 et 8.

C. Sur les autres demandes de la société Saint Aubert Invest

En l’absence d’annulation de l’assemblée générale ou des résolutions 5, 6 et 8, la demande de la société Saint Aubert Invest tendant à convoquer une nouvelle assemblée générale ne peut qu’être rejetée, étant observé qu’en toute hypothèse il n’appartient pas au tribunal de procéder à des convocations d’assemblée générale.

De même, les résolutions litigieuses n’étant pas annulées la demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1924,74 euros correspondant au trop payé de la consommation de chauffage doit être rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Saint Aubert Invest, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires ayant dû engager des frais irrépétibles pour faire valoir la validité de l’assemblée générale alors même que la société Saint Aubert Invest essayait de mettre en œuvre un mode de répartition des charges contraire à l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, il serait inéquitable qu’il conserve ces frais à sa charge. La société Saint Aubert Invest sera donc condamnée à lui payer la somme de 2000 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE la société Saint Aubert Invest de sa demande tendant à annuler l’assemblée générale du 23 mai 2023,

DEBOUTE la société Saint Aubert Invest de sa demande tendant à annuler les résolutions n°5, 6 et 8 de l’assemblée générale du 23 mai 2023,

DEBOUTE la société Saint Aubert Invest de sa demande tendant à convoquer une nouvelle assemblée générale,

DEBOUTE la société Saint Aubert Invest de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1924,74 euros au titre des charges de chauffage,

CONDAMNE la société Saint Aubert Invest aux dépens,

CONDAMNE la société Saint Aubert Invest à payer au syndicat des copropriétaires du

[Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT