TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 19]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00687 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQE7

N° de Minute : 25/00181

ORDONNANCE DE REFERE

NOMMANT EXPERT

DU : 24 Novembre 2025

[J] [Y]

C/

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD (PARTENORD HABITAT)

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD (PARTENORD HABITAT), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 687/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 août 2024, la société SA Partenord Habitat a donné à bail à M. [J] [Y], une maison sis [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 12], moyennant un loyer de 353 euros.

Par arrêté en date du 23 décembre 2024, la commune de [Localité 15] a rendu un arrêté enjoignant à la société Partenord Habitat d’avoir à effectuer certains travaux.

Faute d’avoir réalisé lesdits travaux, M. [J] [Y] a fait assigner en référé, la société Partenord Habitat, devant le juge des contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Lille afin d’obtenir une expertise judiciaire pour établir les désordres subis et listés les travaux à réaliser pour y remédier.

Cette affaire a été évoquée aux audiences des 30 juin 2025 et 8 septembre 2025. Elle a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

À cette audience, M. [J] [Y], représenté par son conseil, sollicite, sur le fondement des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, et les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

Désigner expert avec mission de :

se rendre sur les lieux [Adresse 4] à [Localité 14] [Adresse 20] (59 134),

se faire communiquer par les parties tout document utile établissant le rapport de droit et la mission précise de chaque intervenant,

Examiner et décrire les désordres allégués aux termes de la présente assignation et des rapports établis,

Indiquer si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun d’eux s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou toute autre cause,

préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixée par la loi du 6 juillet 1989 et de ses annexes,

décrire le cas échéant les gènes subis par les occupants,

préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût, la durée préciser si certains de ces travaux doivent être réalisés en urgence,

donner un avis sur la valeur locative des lieux,

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

décrire les travaux nécessaires au remplacement ou à la remise en état et en chiffrer le coût,

se prononcer sur les éventuelles mesures conservatoires à mettre en œuvre,

s’expliquer sur toutes causes de préjudice,

impartir aux parties un délai dans lequel elles devront présenter à l’expert leurs dires et observations afin qu’il puisse s’en expliquer techniquement dans le cadre de sa mission avant la clôture des opérations,

Autoriser M. [J] [Y] à suspendre le paiement de ses loyers concernant ladite maison, actuellement en location auprès de Partenord Habitat et ce, jusqu’à la date d’exécution de la totalité des travaux tels que fixé par l’expert judiciaire,

Condamner la société Partenord Habitat à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses intérêts, M. [J] [Y] expose avoir pris à bail une maison en août 2024 appartenant à la société Partenord Habitat. Il précise avoir dès son entrée dans les lieux constaté l’existence de désordres dont il s’est plaint dès le mois de septembre 2024. Il indique que la Commune a pris un arrêté en date du 23 décembre 2024 enjoignant à la société Partenord Habitat de réaliser un certain nombre de travaux qui n’ont été réalisés ce qui a justifié la présente procédure. Il affirme également que l'[Localité 9] a émis un règlement d’insalubrité sur cette maison, qu’il souffre d’infections respiratoires ce qui justifie l’organisation d’une expertise judiciaire de son logement. Il estime également que le rapport de l'[Localité 9] et l’arrêté du maire de sa commune, justifient la suspension du paiement de ses loyers.

La société Partenord Habitat, représentée par son conseil, sollicite, quant à elle, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— juger qu’elle entend formuler les protestations et réserves d’usage s’agissant de la demande d’expertise,

— dire que le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise sera consigné par le demandeur,

— débouter M. [J] [Y] de sa demande de suspension des loyers,

— le débouter de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner à lui payer une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, la société Partenord Habitat reconnaît être propriétaire du logement loué par le demandeur et que le loyer est actuellement d’un montant de 364,75 euros. Elle précise ne pas s’opposer à la demande d’expertise judiciaire même si elle soutient que des travaux sont intervenus et qu’elle ignorait que ces derniers n’avaient pas donné satisfaction à son locataire.

S’agissant de la demande de suspension des loyers, elle rappelle que pour obtenir une suspension des loyers plusieurs éléments doivent être réunis à savoir justifier d’une situation d’urgence et subir un préjudice grave et que la jurisprudence exige que le logement soit non seulement indécent mais également inhabitable. Elle conteste également ne pas avoir pris de mesures et le fait que ledit logement fasse l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Elle souligne que l’arrêté pris par le maire est un arrêté de mise en demeure de prescription de travaux. Elle rappelle avoir mandaté en date du 29 janvier 2025 la société Aquadim, puis la société CPS Toiture en date du 4 février 2025 pour réparer les éléments fuyants ainsi que la société Delecroix en date du 10 février 2025 pour isoler la toiture. Elle soutient également avoir mandaté la société Rudant en septembre 2024 pour effectuer le remplacement du sol du séjour, de la cuisine, du palier et de la chambre ainsi que pour la pose de toile de verre et la mise en peinture du pan de la cuisine. Plus généralement, elle soutient avoir réalisé de nombreux travaux correspondant aux préconisations de l’arrêté du maire et au-delà. Elle estime ainsi que ledit logement est décent.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Discussion :

Sur la demande d’expertise :

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De même, en application de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que M. [J] [Y] a pris à bail une maison située [Adresse 4] à [Localité 18], appartenant à la société Partenord Habitat, en date du 6 août 2024.

Il justifie s’être plaint immédiatement de différents désordres.

Il produit à l’appui de sa demande notamment l’arrêté établi par M. le Maire de la commune de [Localité 16] portant mise en demeure de travaux de mise en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental en date du 23 décembre 2024 et visant la réalisation des travaux suivants :

« (…) – vérification et remise en état de la toiture,

— recherche et élimination durable des causes d’humidité qu’elle qu’en soit l’origine et notamment la suppression des causes d’infiltration au travers du bas des murs et remise en état,

— réalisation d’une isolation thermique adapté en toiture,

— installation de volets ou dispositifs équivalents à l’étage afin de réguler la chaleur,

— installation d’une ventilation dans les WC,

— remise en état de la ventilation de la cuisine,

— remise en état ou remplacement des revêtements intérieurs détériorés par l’humidité ou dégradés. (…) »

De plus, il produit un reportage photographique réalisé en date du 22 octobre 2024 montrant la présence de traces d’humidités.

Par ailleurs, si la société Partenord Habitat justifie avoir mandaté différentes entreprises pour réaliser des travaux au sein de son logement, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise.

Au surplus, M. [J] [Y] conteste la réalisation de certains desdits travaux.

Ces éléments démontrent que ce dernier a un motif légitime notamment d’établir avant tout procès les désordres subis dans son logement ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d’ordonner une expertise judiciaire à M. [K] [M], expert selon la mission reprise ci-dessus.

2. Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation, n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conforément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il est établi que le logement loué par M. [J] [Y] a notamment des problèmes d’humidité, les pièces versée au débat permettent de démontrer la réalité d’un trouble de jouissance subi par M. [J] [Y] compte-tenu des problèmes d’humidité de son logement.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner la société Partenord Habitat à M. [J] [Y] une somme provisionnelle de 750 euros à valpoir sur l’indemisation de son préjudice au titre de son trouble de jouissance.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Partenord Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société Partenord Habitat, partie perdante, sera condamnée à payer à M. [J] [Y], une somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

ORDONNONS une expertise judiciaire de la maison louée par M.[J] [Y], à la société Partenord Habitat, sis [Adresse 3] à [Adresse 17]),

DÉSIGNONS M. [K] [M], Expert, [Adresse 8] [Courriel 10] avec la mission suivante :

désigner expert avec mission de :

se rendre sur les lieux [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 11] [Adresse 20] [Localité 1],

se faire communiquer par les parties tout document utile établissant le rapport de droit et la mission précise de chaque intervenant,

Examiner et décrire les désordres allégués aux termes de la présente assignation et des rapports établis,

Indiquer si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun d’eux s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou toute autre cause,

préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixée par la loi du 6 juillet 1989 et de ses annexes,

décrire le cas échéant les gènes subis par les occupants,

préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût, la durée préciser si certains de ces travaux doivent être réalisés en urgence,

donner un avis sur la valeur locative des lieux,

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

décrire les travaux nécessaires au remplacement ou à la remise en état et en chiffrer le coût,

se prononcer sur les éventuelles mesures conservatoires à mettre en œuvre,

s’expliquer sur toutes causes de préjudice,

impartir aux parties un délai dans lequel elles devront présenter à l’expert leurs dires et observations afin qu’il puisse s’en expliquer techniquement dans le cadre de sa mission avant la clôture des opérations,

DISONS que l’expert pourra se faire assister d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, à charge d’indiquer, dans son mémoire, son identité et le montant de ses honoraires,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe de ce tribunal dans les SIX MOIS de sa saisine,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance rendue par le président de ce tribunal, sur requête ou d’office,

FIXONS à la somme de 1500 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert que M. [J] [Y] devra consigner auprès du régisseur du greffe de ce tribunal dans les deux mois de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Lille ou son délégataire est désigné à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

CONDAMNONS la société Partenord Habitat à payer à M. [J] [Y] la somme provisionnelle de 750 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au titre de son trouble de jouissance,

CONDAMNONS la société Partenord Habitat aux dépens,

CONDAMNONS la société Partenord Habitat à payer à M. [J] [Y] une somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge