TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00014 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ4B

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [X] [D], tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de son fils mineur [N] [D] pour être né le 19/01/2008 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté de M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

M. [V] [M] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [K] [O], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 6]

M^e Guillemant

M. [O]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Octobre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 9] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 28 avril 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 7] d’une contenance de 226 m² située [Adresse 1] à [Localité 10] appartenant à M. [X] [D], M. [V] [D] et M. [N] [D] est concernée par le projet.

L’ordonnance du 4 octobre 2024 du juge de l’expropriation a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle.

Le 30 octobre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 136 000 euros avec une marge d’appréciation de 10 % et une indemnité de remploi de 14 800 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à M. [X] [D], M. [V] [D] et M. [N] [D] par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 15 janvier 2025.

Faute d’accord, par mémoire parvenu au greffe le 28 février 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [X] [D], M. [V] [D] et M. [N] [D] à la somme totale de 150 800 euros se décomposant en une indemnité principale de 136 000 euros et une indemnité de remploi de 14 800 euros. Il se fonde sur dix termes de comparaison, un prix de 955 €/m² et une surface de 142,70 m²P.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 22 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité de dépossession totale à 142 000 euros dont 128 000 euros d’indemnité principale et 14 000 euros de remploi. Il se fonde sur un prix de 900€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2024, en présence du représentant du l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en présence de M. [X] [D] et de son conseil.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 8 août 2025, l’Etablissement public des Hauts-de-France modifie son offre de la manière suivante :

— indemnité totale de 236 220 euros dont :

→ 213 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 900€/m²P et d’une surface de 236,74 m²

→ indemnité de remploi de 23 220 euros

Il discute les termes de comparaison et écarte l’indemnisation de la perte de loyers en se fondant sur la jurisprudence exigeant la preuve du caractère effectif du versement des loyers. Il conteste également le délai de dix-huit mois revendiqué.

Dans leurs mémoires reçus au greffe les 23 avril, 12 juin et 9 septembre 2025, les consorts [D] modifient à plusieurs reprises leurs demandes pour solliciter, dans le dernier état de leurs écritures :

A titre principal,

— La fixation du montant de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 252 602 euros ;

— La fixation de l’indemnité de remploi à 26 460,20 euros ;

— La fixation de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 49 500 euros ;

— La condamnation de l’EPF à leur payer la somme totale de 329 467 euros se décomposant en :

→ 252 879 € d’indemnité principale de dépossession

→ 27 088 € de remploi

→ 49 500 € au titre de la perte de revenus ;

A titre subsidiaire,

— La fixation du montant de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 225 814 euros ;

— La fixation de l’indemnité de remploi à 23 781,40 euros ;

— La fixation de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à 49 500 euros ;

— La condamnation de l’EPF à leur payer la somme totale de 281 095,40 euros se décomposant en :

→ 225 814 € d’indemnité principale de dépossession

→ 23 781,40 € de remploi

→ 31 500 € au titre de la perte de revenus ;

En toute hypothèse,

— la condamnation de l’EPF à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils arguent de coûteux travaux réalisés pour un montant de 124 723,94 euros et soutiennent que l’immeuble ayant été évalué en 2013 à 165 000 euros, il devrait être indemnisé à hauteur de 290 000 euros. Ils se fondent par ailleurs sur diverses références du site gouvernemental DVF, outre des exemples d’offres de vente du site Immovrai et une évaluation immobilière. Ils demandent un prix de 1067€/m²P. Ils détaillent les différents baux consentis et basent leur demande d’indemnisation de la perte de revenus sur la base de la rentabilité de l’immeuble dans l’hypothèse de la location de tous les appartements, soit 2750 euros par mois durant dix-huit mois. Ils discutent les termes de comparaison. Ils estiment qu’aucun texte n’impose la transmission des quittances de loyer et que le constat de l’occupation des locaux et la production des baux suffit.

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 29 août 2025, le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et estime que l’indemnité de dépossession totale doit être évaluée à 235 500 euros se décomposant en une indemnité principale de 213 000 euros et une indemnité de remploi de 22 500 euros. Il maintient le prix de 900€/m² appliqué à la surface de 236,74 m², en écartant les évaluations immobilières et annonces immobilières ainsi que la méthode du coût de revient. Il écarte le préjudice pour perte de loyers faute de justification de la perception effective de loyers.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 10], dans le [Adresse 9]. Sur la parcelle sont érigés un immeuble en façade séparé par une cour d’un second bâtiment en R+1en fond de parcelle. Il s’agit d’un ensemble mixte de rapport avec un commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble en front à rue et deux appartements au-dessus du commerce, ainsi que deux appartements dans le bâtiment au fond de la cour. L’ancien garage sert de passage couvert à la cour et aux appartements du fond.

Le commerce est à usage de boulangerie, loué. Il est en bon état d’entretien. S’agissant du bâtiment du fond de la cour, seul l’appartement du 1er étage est occupé, loué. Celui du rez-de-chaussée est mis à la disposition à titre gracieux de la boulangerie pour du stockage. Les deux logements ont été rénovés récemment, bien que la façade soit vétuste. Les radiateurs sont de type « grille-pain ».

Les appartements au-dessus de la boulangerie sont accessibles par la cour puis par un escalier amenant à une terrasse. Un seul appartement est occupé, par le propriétaire de la boulangerie. Il est dans un état moyen. Le second espace a fait l’objet d’un début de travaux de rénovation, lesquels ne sont pas terminés: une partie sans revêtement de sol, ni isolation des murs briques à usage de stockage de la boulangerie.

Le bien est classé en zone UOP13 : Zone d’opération d’aménagement.

2/ Sur la surface

La contenance de la parcelle est sans incidence sur l’indemnisation du bien en cause, s’agissant d’un immeuble bâti dont la valeur est estimée sur la base de la surface du bâtiment.

L’indivision [D] produit un certificat de mesurage du 24 avril 2025 faisant état d’une surface totale de 265,56 m² et d’une surface utile pondérée de 236,74 m².

La SUP issue du mesurage n’est pas contestée par les parties et sera retenue.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 5] [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 28 mars 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Il est constant que la méthode du coût de revient ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale d’expropriation. Ainsi, le calcul de la valeur de l’immeuble réalisé par les consorts [D] sur la base de l’estimation de l’immeuble lors de la succession de leur mère et épouse augmenté du coût des travaux ne peut être retenu.

Il convient d’appliquer la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent des termes de comparaison, repris dans les tableaux suivants, après correction des surfaces (*) par le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France :

<< tableau non inséré

Termes de comparaison cités par les consorts [D] :

<< tableau non inséré

Ne sont repris comme termes de comparaison des consorts [D] que les références provenant du site DVF-Etalab. Les annonces de vente de l’agence immobilière Immovrai ne correspondent pas à des ventes effectives réalisées sur le marché et ne peuvent comme telles servir de termes de comparaison. Il en est de même de l’estimation réalisée par l’agence immobilière Efficity et de l’expertise réalisée par M. [W].

Les termes 11 à 15 cités par les consorts [D] correspondent à des immeubles à usage exclusifs d’habitation. Ils ne sont donc pas comparables à l’immeuble en cause qui est un bien à usage mixte de commerce et d’habitation et relèvent d’un autre marché. Il convient donc de les écarter.

Les termes 4, 8 et 9 sont libres d’occupation alors que le bien à évaluer est loué. Il convient donc d’écarter ces trois termes.

Les termes 1, 2, 3, 5 à 7 et 10 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles de rapport à usage mixte d’habitation et de commerce situés dans le même secteur géographique.

S’agissant d’une parcelle bâtie dont la valeur tient essentiellement à l’immeuble érigé, il n’y a pas lieu de tenir compte de la contenance, mais surtout de la surface habitable et plus précisément de la surface utile pondérée, de manière à permettre une comparaison pertinente entre les termes de comparaison.

La photographie de la façade du bien du terme 1 est insuffisante à établir un état vétuste de l’intérieur de l’immeuble de nature à justifier que le terme soit écarté. L’argument est d’autant moins valable que la façade de l’immeuble du fond de cour est également en mauvais état, très sale.

S’agissant du terme 5, le fait que le local commercial semble plus petit est insuffisant à le considérer comme non pertinent.

Les termes 1 à 3, 5 à 7 et 10 présentent des surfaces utiles pondérées entre 121,60 m² et 402 m². Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec l’immeuble à évaluer pour être retenus. Il en ressort un prix moyen de 919,70 €/m²P.

Si l’on écarte les termes dont les SUP sont les plus éloignées de celle du bien des consorts [D] (236,74 m²P), soit le terme 1 (121,60 m²P) et le terme 7 (402 m²P), le prix moyen des autres termes est de 931 €/m²P

Les appartements du fond de cour ont fait l’objet de travaux de rénovation récents, même si la façade mériterait d’être repeinte. Le local commercial est également en bon état. L’appartement occupé au-dessus du commerce est dans un état moyen et l’aménagement de l’autre n’est pas terminé. Pour autant, l’immeuble dispose d’une cour intérieure et d’une terrasse, éléments qui permettent de valoriser également l’immeuble.

Dans ces conditions, rien ne justifie de diminuer le prix par rapport au prix moyen des termes de comparaison. Il convient ainsi de retenir un prix de 930 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [X] [D], M. [V] [D] et M. [N] [D] doit être fixée à 220 500 euros (236,74 m² x 930€/m² = 220 168,20 € arrondi à 220 500 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  212 500 euros x 10 % = 21 250 euros

= 23 250 euros.

III- Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.

Il sera relevé que les deux décisions citées par l’autorité expropriante pour estimer la preuve de règlements effectifs des loyers nécessaire sont des cas d’espèce, manifestement rendus dans un contexte de suspicion de fraude. Le refus d’indemnisation de la perte de revenus locatifs est justifié, dans l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 4] du 3 juillet 2025, par l’absence d’élément probant, alors qu’il n’avait pu être accédé aux locaux lors du transport en raison de la dangerosité du site, que la demande d’indemnisation n’avait pas été présentée en première instance et que l’importance de l’impayé des charges de copropriété laissait douter de la perception effective de revenus. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 26 mai 2025, l’autorité expropriante arguait d’une amélioration suspecte au sens des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et donc d’une fraude, ce que le juge a retenu, en rejetant la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs aux motifs que « cette société [l’exproprié] échoue à renverser la présomption qui pèse sur elle en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation (Civ. 3ème 21 octobre 1992 n° 90-70.238), la signature du bail litigieux étant en effet intervenue après l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, de sorte que celle-ci doit être regardée comme ayant eu pour but d’obtenir une indemnité plus élevée ».

Tel n’est pas le cas dans la présente espèce, puisqu’il a pu être constaté lors du transport que le local commercial était exploité et que deux des quatre appartements étaient occupés. Ce constat est corroboré par la production des trois baux et par les quittances de loyer, relevés de la CAF et avis d’imposition.

Les consorts [D] sont ainsi fondés à réclamer une indemnité pour perte de revenus locatifs. Cette indemnité sera cependant limitée aux seuls locaux loués, aucune perte de loyer et donc aucun préjudice n’étant effectif et certain pour les appartements non loués.

D’après les documents produits, les loyers sont de 750€/mois pour le local commercial et de 500€/mois pour chacun des deux appartements occupés, soit un montant mensuel total de 1750 euros.

Les propriétaires ne faisant état d’aucune démarche particulière en vue du rachat et d’une relocation, partant d’aucune difficulté quant à la situation actuelle du marché local pour retrouver un immeuble ou pour obtenir un loyer équivalent, il y a lieu de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base d’un délai de six mois.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 10 500 euros (1750 € x 6 mois).

IV- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, lequel sera condamné au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 mars 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [X] [D], M. [V] [D] et M. [N] [D], pour la parcelle cadastrée [Cadastre 7] d’une contenance de 226 m² située [Adresse 1] à [Localité 10] à 254 250 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 220 500 euros indemnité de remploi : 23 250 euros indemnité pour perte de revenus locatifs : 10 500 euros ;

En tant que de besoin, CONDAMNE l’autorité expropriante au paiement desdites sommes ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE l’Etablissement public des Hauts-de-France à payer aux consorts [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation