TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e FORESTIER

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e BOUDER, M^e ESKINAZI et M^e RICHARD

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/08790 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXILM

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, la société EDDY ROCHEREAU IMMOBILIER (ERIMMO), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. GARANTITA TWO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Layachi BOUDER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0082

Décision du 21 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08790 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXILM

S.C.I. KABRIT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître Alexia ESKINAZI et Maître Guillaume RICHARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1514

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Kabrit est propriétaire des lots n°102 et 106 correspondant à des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 10] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Kabrit a donné à bail, le 31 mai 2013, son local à la SARL Garantita Two qui exploite une activité de « vente à emporter ou sur place de produits alimentaires surgelés réchauffés, de confiserie, de sandwich, de boissons ».

Se plaignant de nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] représenté par son syndic, la société Eddy Rochereau Immobilier (Erimmo) a fait assigner par acte d’huissier du 30 juin 2022 la SCI Kabrit et la SARL Garantita Two aux fins essentielles d’obtenir la résiliation judiciaire du bail liant la SCI Kabrit à la SARL Garantita Two et la condamnation in solidum des défenderesses à l’indemniser de son préjudice.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2023, la SCI Kabrit a été déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires pour exercer une action oblique.

Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu les anciens articles 1166 et 1184 du code civil,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’exposé des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris (75009) représenté par son syndic en exercice, la société ERIMMO, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de Paris de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant la SCI KABRIT à la société LA GARANTITA, suivant contrat de bail commercial du 31 mai 2013,

En conséquence,

DIRE que la société LA GARANTITA devra évacuer et rendre libre le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

DIRE qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la société LA GARANTITA sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit,

CONDAMNER in solidum la SCI KABRIT et la société LA GARANTITA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à Paris (75009) la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage,

DEBOUTER la société LA GARANTITA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum la SCI KABRIT et la société LA GARANTITA à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Adresse 12] (75009) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la SCI KABRIT et la société LA GARANTITA aux entiers dépens de l’instance. »

Décision du 21 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08790 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXILM

Par conclusions en réponse et récapitulatives notifiées par RPVA le 24 juin 2024, la SCI Kabrit demande au tribunal de :

« Vu les articles 122 du CPC, 1224 du Code Civil,

Dire et juger irrecevable et mal fondé le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 15] en l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

L’en débouter.

Le condamner au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens. »

Enfin, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, la SARL Garantita Two (ci-après « La Garantita Two») demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société LA GARANTITA TWO la somme de QUINZE MILLE euros en réparation du préjudice subi,

A titre subsidiaire, désigner un Expert Judiciaire avec une mission que voudra bien définir le Tribunal.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser au paiement d’une somme de CINQ MILLE euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

L’article 1341-1 du code civil dispose que « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

L’action oblique permet à un créancier d’exercer au nom de son débiteur des droits que ce dernier néglige de mettre en œuvre à l’encontre de ses propres débiteurs, offrant ainsi au créancier la possibilité de se substituer à son débiteur dans l’exercice de ces droits afin de préserver un droit de créance fragilisé par l’inertie de ce dernier.

Ainsi, en application de l’article 1341-1 précité, un syndicat de copropriétaires peut, en cas de carence du copropriétaire bailleur, exercer l’action oblique en résiliation du bail de son locataire dès lors que ce dernier contrevient aux obligations découlant du bail et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a en effet le droit d’en exiger le respect par les autres.

La résiliation judiciaire d’un bail commercial n’est prononcée que si le manquement allégué présente une certaine gravité, apprécié souverainement par le juge du fond (Civ. 3, 7 février 2019, n°17.13-443).

*

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI Kabrit et la Garantita Two, le syndicat des copropriétaires fait valoir, en se fondant sur les articles 1184 et 1166 du code civil dans leur version applicable au litige, que :

— l’activité de la Garantita Two cause des nuisances olfactives dans la cage d’escalier aux copropriétaires lesquelles ont été signalées depuis 2014 à plusieurs reprises aux défenderesses par le syndic ; ces troubles ont en outre été constatés et sanctionnés par la Direction de la Prévention, de la Sécurité et de la Protection (DPSP) et par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 13] ; le tribunal de police a condamné la Garantita Two en raison des infractions au Règlement Sanitaire de Paris par jugement du 22 septembre 2022, confirmé par l’arrêt rendu le 5 décembre 2023 par la Cour d’appel de Paris ; le rapport du Cabinet Woog, mandaté par la Garantita Two démontre également la réalité de ces nuisances ;

— la SCI Kabrit, copropriétaire et bailleresse n’a entrepris aucune action coercitive pour faire cesser les troubles en dépit des mises en demeure qu’elle se bornait à relayer à sa locataire ; elle s’est limitée à solliciter le contact de l’architecte de l’immeuble une fois après l’introduction de l’instance ;

— la locataire est tenue de respecter le règlement de copropriété lequel prohibe les activités commerciales qui nuiraient à la tranquillité des copropriétaires en générant notamment des odeurs ;

— si le SCI Kabrit envisage de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution en vue d’une autorisation de travaux, cette initiative ne peut être considérée comme une démarche en vue de faire respecter le règlement de copropriété ;

— la SCI Kabrit qui indique ne pas avoir finalement inscrit cette résolution à l’ordre du jour, ne démontre pas que l’architecte de l’immeuble aurait refusé d’instruire son dossier d’installation de la gaine d’extraction. Au demeurant, l’instruction préalable de l’architecte de l’immeuble ne conditionne pas une telle inscription ;

— sa demande n’est pas disproportionnée puisque les nuisances durent depuis 2014 et ce bien avant l’arrivée dans l’immeuble de M. [E] en 2019 de sorte qu’un conflit de personne n’est pas démontré ;

— contrairement à ce que soutient la Garantita Two, ses travaux réalisés en 2020 et 2021 n’ont donné pas satisfaction comme en attestent les rapports de la DPSP et du Cabinet Woog.

En réponse, la société Kabrit conclut à l’irrecevabilité de la demande en soutenant, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, que :

— l’existence de nuisances olfactives n’est pas démontrée ; ni le rapport de l’inspecteur de la ville de Paris ni le jugement rendu par le tribunal de Police fondé sur ledit rapport, ne sont suffisants pour attester de ces nuisances et ce alors qu’elle n’a pas été invitée ni sa locataire à les constater;

— elle n’est nullement restée inactive puisqu’elle a réagi à chaque mise en demeure, que sa locataire s’est engagée à réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par le cabinet Woog ; ces travaux n’ont pu être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale en raison de l’inertie de l’architecte de l’immeuble ;

— sa locataire a procédé à des travaux certes insuffisants en 2020 et s’est engagée à en réaliser des nouveaux pour prévenir de telles nuisances ;

— la sanction des nuisances alléguées par la résiliation judiciaire du bail est disproportionnée alors qu’aucune inertie ne saurait lui être reprochée ni à elle ni à sa locataire et que le règlement de copropriété autorise l’activité de tout commerce au rez-de-chaussée.

Enfin, la Garantita Two demande le débouté et affirmant que :

— l’arrivée dans l’immeuble de M. [E] est à l’origine du conflit ;

— en janvier et mars 2020, elle a fait installer un caisson d’extraction avec filtre à charbons et un caisson de ventilation avec système de filtration par charbon actif silencieux et souscrit un contrat d’entretien ;

— elle a fait appel au Cabinet Woog lequel a rendu un rapport le 6 février 2023 énumérant les travaux déjà effectués et ceux à réaliser démontrant ainsi sa bonne foi;

— A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire en vue de se rendre sur place et évaluer les travaux réalisés et ceux à effectuer en vue de faire cesser les désordres.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera observé que si le syndicat de copropriétaires se fonde sur les articles 1166 et 1184 du code civil pour demander une résiliation judiciaire du bail en mettant en exergue le trouble anormal de voisinage et la carence du bailleur à faire cesser le trouble, cette résiliation judiciaire est en réalité prévue à l’article 1341-1 du code civil de sorte que sa demande sera examinée à l’aune de cet article.

En outre, si la SCI Kabrit conteste sa carence à faire cesser le trouble, il convient de rappeler que cette condition de la résiliation judiciaire relève d’un débat au fond et ne conditionne pas la recevabilité de la demande.

Le règlement de copropriété stipule à son article 9 que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires […] Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. […] Tout copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. ».

En outre, le contrat de bail conclu entre les deux défenderesses prévoit à son article 9.1 que « le Preneur devra occuper les lieux loués par lui-même conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil honorablement et paisiblement et dans le strict respect du règlement de copropriété. Les activités autorisées ne devront donner lieu à aucune contravention ni à aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit et notamment des autres locataires » et à son article 9.3 que « Le preneur devra notamment : S’abstenir de faire tout ce qui pourra nuire, par son fait ou par le fait des gens à son service, à l’exercice des autres occupants de l’immeuble, à leur tranquillité et au bon ordre de l’immeuble ; »

Il ressort d’une plainte déposée à la Préfecture de police du 2 octobre 2014 par Mme [P] [V] résidant au 1er étage de l’immeuble que cette dernière se plaignait de nuisances décrites comme suit : « Odeur de graillon qui en hiver va jusqu’à imprégner mon linge qui sèche dans mon appartement. Odeur d’ail brulé. Ces odeurs envahissent la cage d’escalier en hiver lorsque la porte du bâtiment rue est fermée. Odeurs remontant de la cave. Installation au tout à l’égout bidouillée par le gérant de la sandwicherie pour les eaux usées et les eaux des WC de cette boutique » qui auraient débuté dès le mois d’août 2013 lors de l’ouverture du commerce. Cette même plainte précise qu’une démarche a été entreprise auprès du gérant sans résultat. En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2017 indique à son point 23 portant sur les nuisances provoquéespar l’activité de restauration exercée dans le local commercial appartenant à la SCI Kabrit que plusieurs courriers avaient été adressés à différents organismes et au propriétaire.

Par la suite, par courrier recommandé du 31 octobre 2019, le syndic a alerté la SCI Kabrit de nuisances olfactives causées par sa locataire et l’a invitée à effectuer les diligences nécessaires en vue de faire cesser le trouble.

Cette demande était réitérée par courrier recommandé du 29 janvier 2021 lequel exposait les nuisances comme suit :

« -Les odeurs répétées dans la cage d’escalier qui finissent par rentrer dans les logements. Nous vous rappelons à ce sujet que ce commerce n’a pas d’extracteur et ne peut faire des préparations sur place.

Les détritus en nombre laissés par les clients tant sur la voie publique que dans la copropriété. En effet des clients rentrent dans le hall de l’immeuble pour manger à l’abri des intempéries.

— Les agressions de plus en plus nombreuses, toujours de vos clients indélicats envers les résidents s’étonnant de les voir dans les parties communes ».

En réponse, la Garantita Two a répondu par courrier du 17 février 2021 avoir installé une hotte raccordée à un caisson comprenant une turbine d’extraction avec filtres à charbon actif et gravimétrique, ce qui est attesté par la facture émise par la société FMI du 10 mars 2020.

Décision du 21 Octobre 2025

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Il apparaît que ces travaux n’ont pas été suffisants puisque les copropriétaires ont continué de se plaindre de troubles olfactifs et qu’un signalement a été effectué auprès de la DPSP de la ville de [Localité 13] laquelle a établi un rapport le 2 mars 2021 concluant notamment que :

« au sous-sol, sans fenêtre, il n’a pas été constaté d’installation de VMC afin de permettre la ventilation et le renouvellement d’air. Par ailleurs, ce local dispose d’un four électrique à plusieurs étages en fonctionnement sans système d’extraction. Le mis en cause a déjà effectué un certain nombre de travaux d’amélioration dont il doit me fournir les justificatifs, ce dernier s’engage à entreprendre d’autres aménagements afin de ne plus nuire au voisinage ». Ce même rapport relève neuf non-conformités au Règlement Sanitaire de [Localité 13] parmi lesquelles :

— « les cuisines doivent être équipées d’une amenée d’air frais »

— « Si les locaux sont en sous-sol, la ventilation doit être mécanique et l’air introduit doit être filtré »

— « l’évacuation de l’air vicié peut être assuré naturellement ou mécaniquement par un conduit débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf »

— « l’air vicié ne doit pas être rejeté dans les parties communes »

— « la hotte doit être desservie par un conduit de ventilation, de section et de hauteur suffisantes, débouchant à plus de 8 mètres de tout ouvrant ou prise d’air neuf. »

Aux termes d’un nouveau rapport du 27 juillet 2021, l’inspecteur de salubrité de la DPSP de la ville de [Localité 13] a dressé un procès-verbal de contravention de 3ème classe à l’encontre de la Garantita Two. Au cours de son enquête, il a constaté que « des odeurs caractéristiques du restaurant sont perçues dans la rue à l’approche du restaurant, dans le hall de l’immeuble, dans la cage d’escalier, dans les caves, aux domiciles des plaignants n°2 et 3 ; ». Il était toutefois relevé que le gérant avait réalisé des travaux (hotte au sous-sol, système de filtre à charbon, extraction débouchant en façade et prise d’air neuf) suite aux mises en demeure des 8/11/2019 et 18/03/2021 mais que ces derniers n’étaient pas conformes à la règlementation et n’ont pas permis de résoudre les nuisances olfactives.

Un courrier de conseil du syndicat des copropriétaires adressé à la SCI Kabrit le 27 octobre 2021 a fait état de la persistance des nuisances et l’a mise en demeure de prendre toutes les mesures nécessaires en vue de faire cesser les désordres de manière pérenne.

Par jugement du 9 septembre 2022, le tribunal de police a condamné la Garantita Two pour les faits de non respect d’un règlement sanitaire départemental et de nuisances olfactives, confirmé par l’arrêt de la Cour d’appel du 5 décembre 2023.

Dès lors, si la SCI Kabrit conteste l’existence de nuisances olfactives, les différents rapports des services de la ville de Paris sont suffisants pour justifier de leur existence depuis 2014. Ces nuisances s’avèrent particulièrement prégnantes dans les parties communes de l’immeuble en particulier dans le hall et dans la cage d’escalier ainsi que dans certains logements. En dépit de travaux réalisés par la Garantita Two en 2020 et 2021, ces troubles persistent jusqu’à présent puisque les travaux de mise en conformité n’ont pas été soumis au vote de l’assemblée générale.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que par leur intensité et leur ancienneté, ces nuisances excèdent ce que tout voisin est tenu de supporter du fait de l’activité d’un commerce situé en rez-de-chaussée d’une copropriété et constituent un trouble anormal de voisinage.

S’agissant de la condition tenant à la carence du bailleur, en dépit de la mention portée sur l’assemblée générale du 26 janvier 2017, il sera constaté que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas que la SCI Kabrit ait été mise en demeure avant le 31 octobre 2019, de sorte qu’en tout état de cause, aucun manquement ne saurait lui être imputé antérieurement à cette date.

Si la SCI Kabrit, qui conteste la réalité de ces troubles, soutient néanmoins avoir réalisé les diligences nécessaires, il convient de constater qu’elle ne produit qu’une seule lettre adressée à sa locataire en date du 2 février 2021 sollicitant les factures des travaux et des explications sur les troubles liés aux « agressions » à l’intérieur de l’immeuble et sur la voie publique.

Il ressort cependant des courriels versés par la SCI Kabrit que celle-ci a communiqué, le 10 mai 2023, un devis de la société Chignoli lui étant adressé personnellement, en vue de l’installation d’une gaine d’extraction dans la courette intérieure de l’immeuble daté du 3 mars 2023 à l’architecte de l’immeuble en vue de le soumettre à la prochaine assemblée générale, que le 17 décembre 2023, elle s’est étonnée de l’absence de réaction de celui-ci et le 18 décembre 2023, elle a apporté des précisions sur demande de l’architecte.

Compte tenu de la présentation de ce projet de travaux, intervenant certes tardivement et seulement après l’introduction de l’instance et alors que la SCI Kabrit aurait pu le soumettre au vote sans une instruction préalable de l’architecte de l’immeuble, il ne peut être considéré que la SCI Kabrit est demeurée inactive dans le traitement de ces nuisances. En effet, ce projet tendant à mettre le local en conformité avec la règlementation sanitaire et suivant les préconisations du Cabinet Woog vise à faire cesser les nuisances et partant au respect du règlement de copropriété. En outre, il sera également relevé que la locataire n’est pas restée inactive puisqu’elle a initié en 2021 des travaux bien qu’insuffisants pour endiguer les troubles.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant les deux défenderesses ne peut prospérer à défaut de justifier de la carence du propriétaire. Elle sera en conséquence rejetée.

En outre, il résulte de ce qui précède que les nuisances et les non-conformités sont amplement démontrées et que les mesures pour les faire cesser ont été identifiées dans le rapport du Cabinet Woog lequel n’a pas fait l’objet de réserve ou de contestation par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, la demande subsidiaire d’expertise formée par la Garantita Two ne présente pas d’intérêt pour la résolution du litige et sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 544 du code civil dispose en effet que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Décision du 21 Octobre 2025

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Pour ce faire, aucune preuve de la faute du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin «occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

*

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur la théorie des troubles anormaux du voisinage pour solliciter la condamnation in solidum des défenderesses à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que les nuisances olfactives ont été constatées en permanence dans le hall et la cage d’escalier, parties communes, de sorte qu’elles ont affecté tous les copropriétaires tous les jours de la semaine incluant le dimanche.

Les défenderesses n’ont pas présenté d’observations sur cette demande.

Sur ce,

Il sera rappelé qu’aux termes du règlement de copropriété, le copropriétaire bailleur est responsable des troubles causés par son locataire.

Le trouble anormal du voisinage étant caractérisé, il convient d’examiner l’existence d’un préjudice collectif résultant de ces nuisances et ouvrant droit à réparation au profit du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, les rapports des services de la ville de [Localité 13] ont notamment relevé au titre des non-conformités au Règlement Sanitaire de [Localité 13] que l’air vicié était rejeté dans les parties communes. De plus, il ressort des courriers du syndic et du conseil du syndicat des copropriétaires que les odeurs ont été constatées en particulier dans le hall d’entrée et la cage d’escalier lesquels sont empruntés quotidiennement par l’ensemble des copropriétaires pour rejoindre leur appartement. Par conséquent, il y a lieu de considérer que les nuisances ont été ressenties par l’ensemble des copropriétaires avec la même intensité.

Cependant, le syndicat des copropriétaires qui estime son préjudice à 15.000 euros ne justifie pas du quantum de sa demande. Par conséquent, au vu de l’ancienneté des troubles et de leur ampleur, il convient de condamner in solidum les défenderesses à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme que le tribunal estime devoir fixer à 5.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la Garantita Two

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l’invoque, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

La Garantita Two sollicite à l’encontre du syndicat des copropriétaires le paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’elle a subi. Elle affirme que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires et M.[E] a pour objectif de faire disparaître son fonds de commerce et que ce dernier a multiplié les plaintes et s’est constitué partie civile devant le tribunal de police.

En réponse, le syndicat des copropriétaires se fondant sur l’article 1240 du code civil conclut au débouté en soutenant que la Garantita Two ne justifie ni d’une faute ni d’un préjudice

Sur ce,

La Garantita Two qui ne vise pas de fondement au soutien de sa demande évoque toutefois un préjudice et un grief à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, sa demande sera étudiée à l’aune de l’article 1240 du code civil.

Bien qu’elle reproche au syndicat des copropriétaires des démarches visant à mettre fin à son activité, elle ne justifie nullement d’un préjudice ni d’une quelconque faute imputable au syndicat des copropriétaires. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Compte tenu du sens de la décision, la Garantita Two et la SCI Kabrit, parties principalement succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial liant la SARL Garantita Two et la SCI Kabrit ;

CONDAMNE in solidum la SARL Garantita Two et la SCI Kabrit à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérets ;

DEBOUTE la SARL Garantita Two de sa demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la SARL Garantita Two de sa demande reconventionnelle indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum la SARL Garantita Two et la SCI Kabrit aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum la SARL Garantita Two et la SCI Kabrit à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 21 Octobre 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame E. MEY, Juge