TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01613 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYQG

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Société ARMSTAR

[Adresse 7]

[Localité 5] – BELGIQUE

non comparante

Société ARMSTAR [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Janvier 2025

ORDONNANCE du 11 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 13 juin 2023, par Me [X] [G], Notaire à Lille (59), la SCI Wattignies a consenti à la SARL de droit Belge Armstar un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 10], pour une durée de neuf années à compter du 13 juin 2023 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 75000 euros HT soumis à indexation annuelle, payable d’avance et par trimestres soit 18750 euros HT, outre provisions pour charges de 10000 euros HT par an et versement d’un dépôt de garantie de 18750 euros, avec une franchise de trois mois de loyer.

Les loyers étant impayés, la SCI Wattignies a fait signifier le 19 juin 2024 à la SARL de droit Belge Armstar un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 30 septembre 2024 et 07 octobre 2024, a fait assigner la même, ainsi que la SAS Armstar Lille, occupant les lieux, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu le contrat de bail en date du 13 juin 2023,

Vu le commandement de payer visant clause résolutoire du 19 juin 2024,

— Condamner la société ARMSTAR au paiement de la somme de 48.064,52 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 19 juillet 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points, cette somme prenant en considération le versement de 8.500 euros réalisé par le preneur le 08.08.2024.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 19 juillet 2024.

— Ordonner la libération des lieux par la société ARMSTAR ou tout occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

— Ordonner l’expulsion de la société ARMSTAR et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier.

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société ARMSTAR.

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

— Condamner la société ARMSTAR au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 419,18 euros par jour à compter du 20 juillet 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et de la restitution des clés.

— Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts.

— Dire le jugement opposable à la société ARMSTAR [Localité 8], sous locataire non-autorisé. -Condamner la société ARMSTAR au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 14 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Wattignies représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignées, la SARL de droit Belge Armstar et la SAS Armstar [Localité 8], respectivement citées par remise de l’acte à son administrateur par les autorités belges et par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SCI Wattignies justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 27 page 30 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 43952,75 euros, délivré le 19 juin 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 19 juillet 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL de droit Belge Armstar, après acquisition de la clause résolutoire, est fautif et cause un préjudice à la SCI Wattignies, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL de droit Belge Armstar, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI Wattignies justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL de droit Belge Armstar a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et reste lui devoir une somme de 48.064,52 euros, à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 19 juillet 2024, au paiement de laquelle la SARL de droit Belge Armstar sera condamnée à titre provisionnel (déduction faite du paiement de 8500 euros intervenu le 08 août 2024).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SARL de droit Belge Armstar, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Wattignies la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 19 juillet 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 13 juin 2023, portant sur les locaux situés à [Localité 9] (59), [Adresse 2],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL de droit Belge Armstaret de tout occupant de son chef, dont notamment la SAS Armstar [Localité 8], des lieux situés à [Localité 9] (59), [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 juillet 2024

Condamnons à titre provisionnel la SARL de droit Belge Armstar au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL de droit Belge Armstar à payer à SCI Wattignies la somme provisionnelle de 48.064,52 euros (quarante-huit mille soixante quatre euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 19 juillet 2024 ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;

Condamnons la SARL de droit Belge Armstar à payer à la SCI Wattignies la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL de droit Belge Armstar aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 juin 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET