MINUTE N°

N° RG 24/00186 – N° Portalis DB22-W-B7I-STW5

S.A. ELOGIE-SIEMP

C/

Monsieur [H] [E]

Madame [R] [N] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme ELOGIE – SIEMP, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 552 038 200 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [R] [N] [K], née le 14 mars 1977 à [Localité 5] (République Démocratique du Congo) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Hela KACEM

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [H] [E]

Madame [R] [N] [K]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SIEMP, aux droits de laquelle est venue la société ELOGIE-SIEMP, a donné à bail à Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 6], par contrat en date du 23 mai 2016, pour un loyer hors charges de 457,07 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 avril 2024, pour le montant de 2 577,71 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 3], statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi selon les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R433-3 à R 433-7, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;Les condamner solidairement par provision au paiement de la somme de 3 706,84 €, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’aux loyers échus, le cas échéant, entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement des défendeurs à due concurrence ;Les condamner solidairement à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société ELOGIE-SIEMP a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 8 412,42 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Le Conseil de la société ELOGIE-SIEMP a précisé que cette actualisation résulte d’une demande de remboursement récente de la CAF pour la somme de 4 863,85 €, mais que cette demande devrait pouvoir faire l’objet d’une régularisation et qu’il convient de raisonner sur le reliquat. Le Conseil de la société ELOGIE-SIEMP a indiqué que sa cliente s’en rapportait concernant l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris le paiement des loyers et charges.

Madame [R] [N] [K] a comparu en personne. Elle a exposé que la CAF a effectué cette demande de remboursement car elle pensait qu’ils avaient déménagé. Elle a ajouté que les démarches ont été effectuées pour qu’il soit procédé à la régularisation et qu’ils sont dans l’attente de la réponse. Madame [N] [K] a ensuite expliqué que Monsieur [E] est au chômage depuis janvier 2025, qu’il gagnait 2 200 € par mois et qu’il est dans l’attente de ses droits aux allocations chômage. Madame [N] [K] a indiqué que les revenus du foyer sont pour le moment constitués de son salaire pour un montant de 1 698 € par mois, mais que depuis janvier 2025, ils paient 300 € en plus de leurs loyers et charges courants. Madame [N] [K] a précisé que sa fille aînée a arrêté ses études.

Bien que cité par remise de l’acte à un tiers présent au domicile, Monsieur [H] [E] n’a été ni présent, ni représenté, Madame [R] [N] [K] n’étant pas munie d’un pouvoir à cet effet.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION D’UN DES DEFENDEURS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [H] [E], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, l’ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par voie dématérialisée le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 23 mai 2016, contient une clause résolutoire (article 13 des conditions générales du contrat de bail) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 2 577,71 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 10 juin 2024.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société ELOGIE-SIEMP a actualisé sa créance, pendant l’audience, pour la porter à la somme de 8 412,42 € échéance du mois mai 2025 incluse et a remis un décompte démontrant que Monsieur [E] et Madame [N] [K] restent lui devoir cette somme.

Madame [N] [K] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Monsieur [E] et Madame [N] [K] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 8 412,42 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

La somme de 8 412,42 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 577,71 € et de la date de l’assignation pour surplus.

Toutefois, la somme de 8 412,42 € provient d’une demande de remboursement d’APL formée par la CAF auprès de la société ELOGIE-SIEMP, imputée par cette dernière au débit compte des locataires, le 19 mai 2025, pour le montant de 4 863,85 €, les parties s’accordant pour dire que cette demande de remboursement de la CAF devrait faire l’objet d’une régularisation et que la dette locative de Monsieur [E] et Madame [N] [K] est en réalité de la différence entre les deux sommes, soit 3 548,57 €.

En conséquence, il sera dit qu’une fois que la CAF aura régularisé la situation de Monsieur [E] et Madame [N] [K], leur dette locative sera réduite à due concurrence, le Juge des Contentieux de la Protection ne pouvant au jour du présent jugement anticiper sur cette régularisation et son montant pour fixer la dette locative de Monsieur [E] et Madame [N] [K].

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP, qu’au jour de l’audience, Monsieur [E] et Madame [N] [K] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants.

Ce décompte fait également apparaître qu’outre leurs loyers et charges courants, Monsieur [E] et Madame [N] [K] ont payé à leur bailleur entre mars et juin 2025 la somme de 1 751,08 € en sus de leurs loyers et charges courants (4 600 € – 712,23 € x 4), soit 437,77 € par mois.

Enfin, les droits aux allocations chômage de Monsieur [E] devraient être établis.

Monsieur [E] et Madame [N] [K] apparaissent donc en capacité de régler leur dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] et Madame [N] [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’octroi de délais de paiement sera également de nature à laisser le temps nécessaire pour que la CAF procède à la régularisation de la somme dont elle a demandé le remboursement à la société ELOGIE-SIEMP.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Les locataires soient tenus in solidum de verser au bailleur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] et Madame [N] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ELOGIE-SIEMP, Monsieur [E] et Madame [N] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société ELOGIE-SIEMP ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 23 mai 2016, entre la société SIEMP, aux droits de laquelle est venue la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] à verser à la société ELOGIE-SIEMP, à titre provisionnel, la somme de 8 412,42 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 577,71 € et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

DISONS qu’en cas de régularisation par la CAF de la somme de 4 863,85 € demandée par cette dernière à la société ELOGIE-SIEMP et qui a été imputée au débit du compte locataires de Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K], leur dette locative sera réduite à due concurrence du montant du montant régularisé par la CAF ;

AUTORISONS Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 35 mensualités de 150 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DISONS qu’en cas de réduction de la dette locative de Monsieur [H] [E] et Madame [N] suite à la régularisation par la CAF de la somme de 4 863,85 € demandée à la société ELOGIE-SIEMP imputée par cette dernière au débit du compte des locataires, Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] cesseront d’être tenus au paiement des mensualités de 150 € dès lors qu’ils auront remboursé le montant de leur dette locative réduite suite à la régularisation susmentionnée :

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] soient tenus in solidum à titre provisionnel de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] in solidum à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [R] [N] [K] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire