TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ3T

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 36]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [W] [M], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [M] épouse [O], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame [G] [I], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2025, après avoir entendu :

Me d’Halluin

Me d’Herbomez

Mme [I]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 48] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée CW [Cadastre 21] d’une contenance de 52 m² située [Adresse 16] à [Localité 49] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [W] [O] et Mme [R] [M] épouse [O].

Le 19 novembre 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 123 000 euros, avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 13 500 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines par lettres recommandées avec avis de réception du 27 février 2025 à M. [W] [O] et Mme [R] [M] épouse [O] (avis de réception signés le 28 février 2025).

Par mémoire parvenu au greffe le 27 février 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [W] [O] et Mme [R] [M] épouse [O] à 123 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 13 500 euros, soit une somme totale de 136 500 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 1500 €/m²P et une surface de 82 m². Il produit cinq termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues le 22 avril 2025, Mme le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité principale de dépossession à 125 000 euros, en retenant un prix de 1 500€/m²P pour une surface de 84,70 m², outre une indemnité de remploi de 13 700 euros, soit une somme totale de 138 700 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 29 avril 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et de M. [W] [O].

Dans ses mémoires en réplique reçus au greffe les 8 août et 3 octobre 2025, l’Etablissement public des Hauts-de-France augmente son offre à la somme totale de 138 700 euros dont 125 000 euros d’indemnité principale et 13 700 euros de remploi. Il se fonde sur la surface corrigée de 84,70 m² et le même prix de 1500€/m²P. Il estime que les évaluations d’agences immobilières ne sont pas pertinentes et que dans les comparables cités, seule la surface utile et non la surface pondérée, est prise en compte. Il estime le prix retenu par M. [F] non justifié, qu’il doit être justifié du règlement effectif des loyers et que le délai de douze mois n’est pas justifié par la difficulté à retrouver un bien similaire. Il estime encore que les frais de remboursement anticipés du prêt et la taxe foncière sont sans lien avec direct avec l’expropriation.

Dans leurs mémoires en défense reçus au greffe les 12 juin, 25 septembre et 7 octobre 2025, les consorts [O] estiment l’offre insuffisante et sollicitent, dans le dernier état de leurs écritures, la fixation des indemnités suivantes :

— indemnité principale : 130 000 euros

— indemnité de remploi : 14 200 euros

— indemnité pour perte de loyers : 6872,70 euros à parfaire

— frais de remboursement anticipés du prêt : 100 euros

— frais divers : 569 euros

soit une somme totale de 151 742 euros.

Ils exposent qu’ils ont financé les travaux de rénovation du bien au moyen d’un prêt bancaire et que le bien est loué depuis 2010. Ils se prévalent d’un rapport de M. [F], expert, évaluant l’immeuble sur la base d’un prix de 1600€/m²P. Ils ajoutent que le locataire a cessé de payer les loyers depuis qu’il a été avisé de la procédure d’expropriation. Ils s’estiment fondés à réclamer au titre de l’indemnité pour perte de loyers, le montant du loyer indexé, ainsi que les frais de remboursement anticipés du prêt et la taxe foncière.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 22 août et le 7 octobre 2025, Mme le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et dans le dernier état de ses écritures, estime l’indemnité totale de dépossession à la somme de 146 200 euros dont une indemnité principale de 127 000 euros et un remploi de 13 900 euros, outre une indemnité pour perte de revenus de 5520 euros. Elle admet l’indemnité pour perte de revenus sur une période d’un an mais exclut les autres frais qu’elle n’estime pas correspondre à un préjudice direct.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 10 octobre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 49], dans le [Adresse 48], concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une petite parcelle de 52 m², sur laquelle est érigée une maison avec double mitoyenneté. La maison a été érigée en 1872. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d’un sas d’entrée, d’un salon, d’un séjour, d’une cuisine équipée et d’une cour. Au 1er, on trouve une chambre, une salle de bain, une lingerie et des toilettes. Au 2ème, se trouvent deux chambres, une salle de douche avec WC.

La surface utile du bien est de 82 m², outre la cave de 9 m² pondérée à 0,3 soit une surface utile pondérée de 84,70 m², retenue par l’ensemble des parties.

La maison a été complètement rénovée il y a 15 ans, dans le cadre d’une opération « rénovation qualifiante » avec la SEM Ville Rénouvelée. Le logement a fait l’objet d’une convention à loyer social ou très social entre les propriétaires et l’ANAH, avec travaux, pour 9 ans à compter du 01/10/2009.

Lors du transport, il a pu être constaté que la maison était dans un bon état, sauf des vitres brisées au 2ème étage avec traces d’humidité.

La maison est occupée, louée, ainsi que cela a été constaté lors du transport.

Le bien est classé en zone UCA 7-1-4.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 47], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants, repris dans des tableaux par Mme le commissaire du gouvernement, avec correction des surfaces et des prix :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

Commune de [Localité 49]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SU (Surface utile en m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

(SU)

Prix/m²

(SUP)

1

5914P03

2022P24027

CW [Cadastre 34]-[Cadastre 46]-[Cadastre 28]-[Cadastre 2]

[Adresse 18]

29/06/2022

116

80

87

103 500

1293,75

1189,66

2

5914P03

2022P29289

CW [Cadastre 24]

[Adresse 9]

02/08/2022

52

80

86,6

94 500

1181,25

1091,22

3

5914P03

2022P42213

DW [Cadastre 32]-[Cadastre 25]

[Adresse 42]

08/11/2022

99

67

71,8

114 000

1701,49

1587,74

4

5914P03

2023P06348

BY [Cadastre 26]

[Adresse 29]

06/02/2023

47

72

81,3*

109 000

1513,89

1340,71*

5

5914P03

2024P22734

CW [Cadastre 20]

[Adresse 22]

31/07/2024

47

68

71,9

82 464,45*

1212,71*

1146,93*

* données corrigées

Termes de comparaison cités par M. [W] [O] et M^me IsmaheneAdmi épouse [O] :

Les défendeurs se prévalent de diverses transactions issues du site Patrim (pièce 9) reprises dans le tableau ci-dessous. Ils arguent également d’évaluations d’agences immobilières et d’une expertise de M. [F]. S’agissant de simples évaluations et non de ventes effectives, elles ne peuvent être retenues à titre de termes de comparaison. Dans son rapport, M. [F] cite divers termes de comparaison de biens occupés correspondant aux termes 6 à 10 de Mme le commissaire du gouvernement outre les termes 14 et 19 repris dans le tableau ci-dessous.

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SU (Surface utile en m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

(SU)

Prix/m²

(SUP)

11

5914P03

2025P06780

HV [Cadastre 31]

[Adresse 33]

19/02/2025

79

67

74,2

137 500

2052,24

1853,10

12

5914P03

2025P14148

BX [Cadastre 30]

[Adresse 40]

22/04/2025

125

75

75

144 500

1926,67

1926,67

13

5914P03

2024P36252

CT [Cadastre 14]

[Adresse 41]

06/12/2024

252

80

88,4

130 000

1625

1470,59

14

5914P03

2025P04610

HT 89

[Adresse 1]

08/01/2025

56

64

64

114 690

1792,03

1792,03

15

5914P03

2025P03266

DY [Cadastre 5]

[Adresse 23]

02/01/2025

97

66

75

161 000

2439,39

2146,67

16

5914P03

2025P01271

CX [Cadastre 4]-CX [Cadastre 38]

[Adresse 7]

02/01/2025

99

64

69,4

116 000

1812,50

1671,47

17

5914P03

2025P08727

HS [Cadastre 13]

[Adresse 37]

27/02/2025

87

63

69,3

124 000

1968,25

1789,32

18

5914P03

2025P04384

DY [Cadastre 10]

[Adresse 11]

16/01/2025

134

68

84,4

110 000

1617,65

1303,32

19

5914P03

2024P28210

CX [Cadastre 45]

[Adresse 6]

01/10/2024

64

78

76

85 000 *

1212

1118,42*

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement sur [Localité 49]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

6

5914P03 2023P12332

CW [Cadastre 39]

[Adresse 19]

31/03/2023

43

72,5

40 000

551,72

7

5914P03 2022P39576

DW [Cadastre 15]

[Adresse 17]

19/10/2022

59

64

57 200

893,75

8

5914P03 2023P37921

DW [Cadastre 8]

[Adresse 43]

06/12/2023

53

64

63 000

984,38

9

5914P03 2022P24261

BZ [Cadastre 35]

[Adresse 3]

29/06/2022

49

71

103 000

1450,7

10

5914P03 2023P22130

CX [Cadastre 44]

[Adresse 27]

27/06/2023

55

73

123 000

1684,93

Les termes 1 à 5, 11 à 13, 15 à 18 seront écartés, s’agissant d’immeubles libres d’occupation.

Les termes 6 à 10, 14 et 19 correspondent à des cessions récentes de maisons à usage d’habitation, louées, situées à proximité et présentant des caractéristiques similaires (notamment surface). Il ressort de ces sept termes un prix moyen de 1210,85€/m²P.

Compte tenu du bon état du bien, à l’exception de certains éléments, tels que les vitres brisées au 2ème étage, le prix offert de 1500 €/m²P apparaît satisfactoire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [W] [O] et M^me IsmaheneAdmi épouse [O] doit être fixée à 127 000 euros (1 500 €/m²P x 84,70 m²= 127 050 € arrondi à 127 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

1/ Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  119 000 euros x 10 % = 11 900 euros

= 13 900 euros.

2/ Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.

Il sera relevé que les deux décisions citées par l’autorité expropriante pour estimer la preuve de règlements effectifs des loyers nécessaire sont des cas d’espèce, manifestement rendus dans un contexte de suspicion de fraude. Le refus d’indemnisation de la perte de revenus locatifs est justifié, dans l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 juillet 2025, par l’absence d’élément probant, alors qu’il n’avait pu être accédé aux locaux lors du transport en raison de la dangerosité du site, que la demande d’indemnisation n’avait pas été présentée en première instance et que l’importance de l’impayé des charges de copropriété laissait douter de la perception effective de revenus. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 26 mai 2025, l’autorité expropriante arguait d’une amélioration suspecte au sens des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et donc d’une fraude, ce que le juge a retenu, en rejetant la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs aux motifs que « cette société [l’exproprié] échoue à renverser la présomption qui pèse sur elle en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation (Civ. 3ème 21 octobre 1992 n° 90-70.238), la signature du bail litigieux étant en effet intervenue après l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, de sorte que celle-ci doit être regardée comme ayant eu pour but d’obtenir une indemnité plus élevée ».

Tel n’est pas le cas dans la présente espèce, puisqu’il a pu être constaté lors du transport que l’immeuble était loué et qu’il est justifié du contrat de location daté du 31 mai 2010. Il est en outre justifié du courrier de mise en demeure adressé aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception le 18 juin 2025 de payer l’arriéré locatif dû depuis le mois d’avril 2025.

Il sera d’ailleurs relevé que l’arrêt de paiement des loyers allégué coïncide avec la date du transport, et est donc postérieur à la saisine de la juridiction.

Au regard de ces éléments, il est suffisamment justifié du préjudice résultant de la perte de loyers suite à la dépossession de l’immeuble.

D’après les documents produits, le loyer est de 460 euros et n’a jamais été indexé (cf. courrier de mise en demeure). Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte la potentielle indexation dans l’indemnisation du préjudice.

Les propriétaires ne faisant état d’aucune démarche particulière en vue du rachat et d’une relocation, partant d’aucune difficulté quant à la situation actuelle du marché local pour retrouver un immeuble ni pour obtenir un loyer équivalent, il y a lieu de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs sur la base d’un délai de six mois.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 2 760 euros (460 € x 6 mois).

3/ Sur les demandes d’indemnité au titre de frais divers

Les propriétaires réclament l’indemnisation des frais de remboursement anticipé du prêt contracté pour la réalisation de travaux et de la taxe foncière.

Or ces frais sont liés à leur choix d’acquérir un immeuble et de financer des travaux par un prêt, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un préjudice en lien direct avec la procédure d’expropriation.

Leurs demandes au titre des sommes de 100 euros correspondant aux frais de remboursement anticipé et de 569 euros correspondant à la taxe foncière seront rejetées.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [W] [O] et Mme [R][M] épouse [O], pour la parcelle cadastrée CW [Cadastre 21] d’une contenance de 52 m² située [Adresse 16] à [Localité 49] à 143 660 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 127 000 euros indemnité de remploi : 13 900 euros indemnité pour perte de revenus locatifs : 2760 euros ;

DÉBOUTE les consorts [O] de leurs demandes au titre des frais de remboursement anticipé du prêt et de la taxe foncière ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation