Tribunal Judiciaire de Lille, Chambre 01, 14 février 2025, n° 22/04545

TJ Lille 14 février 2025

Arguments

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Accepté
Droit à rémunération de l'agent immobilier
Le tribunal a constaté que l'agent immobilier a manqué à ses obligations, justifiant une réduction de sa rémunération à 17.500 euros.
Accepté
Manquement à l'obligation d'information et de conseil
Le tribunal a reconnu que l'agent immobilier n'a pas respecté ses obligations, justifiant ainsi la réduction de sa rémunération.
Rejeté
Préjudice moral lié aux manquements de l'agent immobilier
Le tribunal a estimé que les époux [H] n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct non indemnisé par la transaction avec le vendeur.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
Le tribunal a accordé une somme pour couvrir les frais de justice des époux [H].

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, ch. 01, 14 févr. 2025, n° 22/04545
Numéro(s) :	22/04545
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe TALLEUXPatricia CHEVALLIER-DOUAUD
Parties :	SEREINO GESTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 22/04545 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WI7N

JUGEMENT DU 14 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

SEREINO GESTION,

agissant es qualités et poursuites en son représentant légal [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-DOUAUD, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 23 Février 2024, avec effet au 02 Février 2024.

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,

les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Février 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Février 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2021, M. [L] [X], représenté par la société Sereino Gestion en sa qualité d’agent immobilier, a vendu à M. [J] [H] et Mme [V] [N] (ci-après, les époux [H]) un bien situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant la somme de 995.000 euros outre la somme de 35.000 euros d’honoraires du mandataire.

Suivant acte authentique reçu le 23 décembre 2021 par Maître [U] [Y], notaire à [Localité 4], M. [L] [X] et les époux [H] ont réitéré la vente du bien situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Après la séquestration des honoraires de l’agent immobilier auprès du notaire rédacteur, les époux [H] ont proposé à la société Sereino Gestion, par l’intermédiaire de leur conseil, de résoudre leur différend né la réalisation de certains travaux par le vendeur sans autorisation administrative par une réduction de sa rémunération à hauteur de 10.000 euros.

Par lettre recommandée du 23 février 2022, le conseil de la société Sereino Gestion a mis en demeure les époux [H] de payer la somme de 35.000 euros au titre de la rémunération de l’agent immobilier.

Se plaignant de non-paiement de sa commission, par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, La société Sereino Gestion a fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de ses honoraires.

Sur ce, les défendeurs ont constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 décembre2024.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la société Sereino Gestion demande de :

Condamner les époux [H] à lui payer la somme de 35.000 euros au titre des honoraires dus à compter de la mise en demeure ;

Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire / écarter l’exécution provisoire ;

Condamner les époux [H] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens ;

La société Sereino Gestion soutient que les moyens de défense des époux [H] tendent à leur permettre une double indemnisation compte tenu du protocole transactionnel qu’ils ont conclu avec le vendeur ayant pour objet le différend né des travaux réalisés, sans autorisation administrative, dans le bien vendu.

Elle énonce que la réduction de ses honoraires à 10.000 euros revient à admettre aux époux [H] un préjudice d’un montant de 25.000 euros qui se cumulerait avec les indemnités transactionnelles versées par le vendeur. Elle précise que les époux [H] n’ont plus d’intérêt à agir en responsabilité contre elle puisqu’elle a été satisfaite directement par le vendeur.

Elle prétend que nul ne peut être indemnisé à deux reprises. Elle allègue, en leur opposant l’article 9 de la transaction, que la transaction entre les époux [H] et le vendeur bénéficie de l’autorité de la chose jugée et que les époux [H] ont été indemnisés de tous leurs préjudices.

La requérante prétend que les époux [H] ne peuvent pas opposer au mandataire l’application des dispositions de l’article 1999 du code civil dès lors qu’aucun lien contractuel ne lie l’agent immobilier et l’acquéreur.

La société Sereino Gestion en conclut que rien ne s’oppose à sa demande en paiement de l’intégralité des honoraires stipulés dans l’acte du 6 mai 2021.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 29 août 2024, les époux [H] demande de :

Débouter la société Sereino Gestion de ses demandes ;

Réduire sa rémunération à la somme de 10.000 euros ;

La condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

La condamner à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de l’instance.

En défense, les époux [H] soutiennent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que l’agent immobilier a failli à son devoir d’information et de conseil, en dépit de l’absence de lien contractuel entre eux. Ils précisent que la faute est constituée par l’absence de vérification auprès du vendeur du permis de construire et de la déclaration d‘achèvement des travaux ainsi que l’absence d’assistance entre la naissance du différend et la signature de l’acte réitéré intervenue après les régularisations administratives et fiscales.

Ils en concluent, sur le fondement de l’article 6-I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970 et l’article 1999 du code civil, que le juge peut procéder à la révision du prix en cas de manquement du mandataire à ses obligations et/ou en cas de disproportion avec le service rendu.

Ils allèguent que l’agent immobilier avait l’obligation de réclamer au vendeur l’ensemble des pièces pour informer utilement les acquéreurs, de vérifier lui-même la réalité des autorisations administratives, de renseigner les acquéreurs sur les risques encourus et de les assister en cas de difficultés. Ils prétendent que l’agent immobilier a été défaillant dans ses obligations, de sorte que sa rémunération est excessive.

Ils précisent qu’ils ne sollicitent pas une indemnisation de leurs préjudices matériels -qu’ils ont obtenu par transaction avec le vendeur- mais une diminution de la rémunération de l’agent immobilier compte tenu du caractère excessif de celle-ci eu égard au service rendu. Ils énoncent qu’il n’y a donc pas besoin de verser aux débats la transaction avec le vendeur.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils sollicitent le paiement d’une somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, qu’ils n’ont pas obtenu par la transaction avec le vendeur, et est en lien direct avec les carences spécifiques de l’agent immobilier.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, la présence de prétentions contradictoires dans le dispositif de conclusions équivaut à l’absence de demande. Ainsi, les prétentions tendant, dans le même temps, à ordonner l’exécution provisoire et à écarter l’exécution provisoire dans le dispositif des conclusions de la société Sereino Gestion, ne sauraient saisir la juridiction d’une prétention relative à l’exécution provisoire.

Sur la demande en paiement des honoraires et la demande reconventionnelle en réduction des honoraires.

1. Il résulte de l’application combinée des articles 6-I de la loi n°70-09 du 2 janvier 1970 et 1999 du code civil que le droit à rémunération de l’agent immobilier dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l’intermédiaire a commises dans l’exécution de sa mission. (Civ., 1ère 14 janvier 2016, n° 14-26474)

2. Il est de jurisprudence constante que les juges disposent du pouvoir de déterminer le salaire dû à un intermédiaire en tenant compte des circonstances de la cause et des services rendus, et de réduire le cas échéant la rémunération qui avait été contractuellement prévue (Cass., Civ., 29 janvier 1867), à charge pour le débiteur de la rémunération de démontrer le caractère excessif de la rémunération par rapport au service rendu.

3. En l’espèce, suivant compromis de vente en date du 6 mai 2021, la société Sereino Gestion, en sa qualité de mandant de M. [L] [X], a vendu aux époux [H] situé un bien immobilier moyennant la somme de 995.000 euros outre la somme de 35.000 euros d’honoraires du mandataire ; la réitération devant avoir lieu avant le 30 juillet 2021, date de l’entrée en jouissance des acquéreurs.

4. La vente a été réitéré par acte notarié du 23 décembre 2021 après régularisations administratives des travaux réalisés avant le 6 mai 2021 par M. [L] [X].

5. Il appartient aux époux [H], qui sollicitent la réduction du droit à rémunération de l’agent immobilier, de démontrer les fautes de celui-ci dans l’exécution de sa mission de telle sorte que la rémunération convenue en serait excessive par rapport au service rendu.

6. En premier lieu, la société Sereino Gestion dénie le pouvoir au juge de procéder à une réfaction judiciaire du prix convenu aux motifs qu’aucun mandat n’a été stipulé avec les époux [H]. Toutefois, la rémunération de l’agent immobilier à la charge des époux [H] a été stipulée dans le compromis de vente du 6 mai 2021, auquel a pris part la société Sereino en sa qualité de mandataire et de rédacteur d’acte. Dès lors, la société Sereino Gestion n’est pas fondée à soutenir l’inapplication des dispositions de l’article 1999 du code civil dans le cas présent (point 1.)

7. En second lieu, il ressort des éléments versés aux débats que, après la signature du compromis de vente du 6 mai 2021, les acquéreurs se sont aperçus de la réalisation, par le vendeur, de travaux irréguliers au regard des règles de l’urbanisme. Le différend, né de la non déclaration des travaux réalisés courant 2010 (transformation d’un garage en bureau, construction d’un carport, transformation du carport en salle de sport, création d’une cave), a été révélé aux acquéreurs postérieurement au compromis de vente.

Le litige a été réglé par la signature d’une transaction entre le vendeur et les époux [H], celle-ci étant reprise partiellement dans l’acte notarié du 23 décembre 2021.

Le tribunal observe que la société Sereino Gestion, en sa qualité de mandataire et de rédacteur du compromis de vente du 6 mai 2021, ne s’est pas enquis de la régularité des travaux réalisés courant 2010. Elle ne s’est donc pas assurée que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention qu’elle a rédigée.

Par ailleurs, à la suite de la découverte par les acquéreurs de l’irrégularité des travaux réalisés courant 2010, la société Sereino Gestion s’est désintéressée du différend et ne justifie d’aucune diligence tendant à remédier aux irrégularités.

La société Sereino Gestion a donc manqué, au moins partiellement, à l’exécution de ses obligations d’intermédiaire professionnelle.

8. Ainsi, il appartient au tribunal d’apprécier la proportionnalité de la rémunération convenue entre les parties, à savoir 35.000 euros, eu égard aux fautes commises par la société Sereino Gestion dans l’exécution de sa mission.

9. Pour s’opposer à la demande en réduction judiciaire du prix, la société Sereino Gestion oppose aux époux [H] l’autorité de la chose jugée qui résulterait de la transaction que ceux-ci ont conclu avec le vendeur, M. [L] [X], ainsi que le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit

10. Si la transaction n’est pas versée aux débats, il est constant que M. [L] [X] a consenti à payer une indemnité aux époux [H] à titre des réparations des préjudices qu’ils ont subis dans le cadre du différend né de la non-déclaration des travaux (pièces 2 défendeurs, acte notarié du 23 décembre 2021, p. 3 et 4)

11. Toutefois, la demande reconventionnelle en réduction judiciaire de la rémunération est décorrélée du préjudice subi par les débiteurs de la rémunération ; ceux-ci ayant uniquement la charge démontrer que la rémunération est excessive eu égard aux circonstances de la cause et aux services rendus (point 2.)

Or, dans le cas présent, il a été rappelé ci-avant que, la société Sereino Gestion, en sa qualité d’intermédiaire et de rédacteur d’acte, a manqué partiellement à ses obligations en ne s’assurant pas de la régularité administrative des travaux réalisés courant 2010 dans le bien objet de la vente (point 7.). Cette omission fautive démontre qu’elle n’a pas procédé aux diligences adéquates auprès du vendeur pour réunir l’ensemble des documents nécessaires à l’efficacité juridique d’une vente immobilière.

12. Eu égard à aux manquements fautifs, le service rendu par la société Sereino Gestion est disproportionné par rapport au montant de la rémunération convenue, fixée à 35.000 euros.

13. Le tribunal prend également en compte l’absence de diligences du mandataire tendant à remédier aux irrégularités pour fixer judiciairement la rémunération à hauteur de la moitié de celle qui avait été convenue.

14. Il y a donc lieu de fixer judiciairement les honoraires de la société Sereino Gestion à la somme de 17.500 euros.

Les époux [H] seront donc condamnés à payer à la société Sereino Gestion à la somme de 17.500 euros et celle-ci sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.

15. La demande tendant à condamner les époux [H] à lui « payer la somme de 35.000 euros au titre des honoraires dus à compter de la mise en demeure » ne saurait saisir le tribunal de demande d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal. La condamnation portera donc intérêts à compter du jugement, en application de l’alinéa 1 de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une somme au titre du préjudice moral

16. Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (Civ 1ère., 14 janvier 2016, n° 14-26474)

17. En l’espèce, le tribunal se réfère aux motifs exposés ci-avant (point 7.) pour rappeler que la société Sereino Gestion, en sa qualité de mandataire et de rédacteur d’acte, ne s’est pas assurée que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du compromis de vente du 6 mai 2021.

18. Elle a donc commis une faute délictuelle à l’égard des époux [H].

19. Il est constant que les époux [H] et M. [L] [X] ont régularisé une transaction s’agissant de leur différend (point 9.)

20. Or, les transactions se renferment dans leur objet et ne font pas obstacle à la demande d’indemnisation des préjudices initiaux qui n’y sont pas inclus (Civ., 2ème 7 novembre 2024, n° 23-12369).

21. Dans le cas présent, les époux [H] allèguent que le préjudice moral subi par les conséquences de l’irrégularité administrative des travaux réalisés courant 2010 par le vendeur n’a pas fait l’objet de réparation lors de la transaction avec M. [L] [X] ; seuls les préjudices matériels ayant été indemnisés.

22. Cependant, les époux [H] ne versent pas aux débats la transaction litigieuse, malgré la demande faite en ce sens par la société Sereino Gestion, de sorte que le tribunal est dans l’impossibilité de s’assurer que la demande en réparation d’un préjudice moral n’a pas fait l’objet d’une indemnisation préalable par le vendeur.

Par ailleurs, le préjudice moral né des manquements de la société Sereino Gestion ne saurait être distinct de celui né des irrégularités administratives commises par le vendeur.

23. En conséquence, les époux [H] sont défaillants à rapporter la preuve d’un préjudice distinct qui n’aurait pas fait l’objet d’une indemnisation lors de la transaction avec M. [L] [X].

24. Il y a donc lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires.

25. Le tribunal entend rappeler que les époux [H] ont proposé par lettre recommandée en date du 14 décembre 2021 de réduire la rémunération de la société Sereino Gestion à la somme de 10.000 euros et que le tribunal fait droit à la demande reconventionnelle de révision judiciaire du prix. Ainsi, la société Sereino Gestion est une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Sereino Gestion, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

26. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe

FIXE judiciairement les honoraires de la société Sereino Gestion à la somme de 17.500 euros au titre de ses missions d’intermédiaire lors du compromis régularisé le 6 mai 2021 ;

CONDAMNE M. [J] [H] et Mme [V] [N] à payer à la société Sereino Gestion la sommes de 17.500 euros au titre de la rémunération fixée judiciairement ;

DEBOUTE la société Sereino Gestion de sa demande en paiement plus ample ;

DEBOUTE M. [J] [H] et Mme [V] [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Sereino Gestion à payer à M. [J] [H] et Mme [V] [N] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Sereino Gestion aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER