Tribunal Judiciaire de Lisieux, Baux d'habitation, 19 mars 2026, n° 25/00224

TJ Lisieux 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Lisieux, baux d'habitation, 19 mars 2026, n° 25/00224
Numéro(s) :	25/00224
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pénélope AMIOTMaëlle COMTE
Parties :	La Commune de

Texte intégral

Cour d’appel de, [Localité 1]

— -----

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

, [Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPU2

JUGEMENT

DU 19 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Madame, [D], [P], [H],

demeurant, [Adresse 3]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur, [O], [G],

demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

La Commune de, [Localité 3], dont le siège social est sis, [Adresse 4], représentée par son Maire en exercice

représentée par M^e Maëlle COMTE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Claire RAMIERE DE FORTANIER, avocat au barreau de LYON

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 19 Mars 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat sous seing privé daté du 02 mai 2018, la COMMUNE DE, [Localité 3] a donné en location à Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] («, [Localité 4], [Etablissement 1] »), moyennant le paiement mensuel de loyers.

En janvier 2019, la société MURPROTEC a été mandatée par la COMMUNE DE, [Localité 3] notamment pour installer une nouvelle ventilation dans ce logement.

Le 10 janvier 2023, l’association SOLIHA a dressé un constat de non-décence du logement, en raison essentiellement de défauts de ventilation et d’isolation occasionnant une humidité excessive et des moisissures.

Le 26 janvier 2024, la compagnie ELEX mandatée par l’assureur de protection juridique de Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] a constaté que ces désordres étaient toujours présents et relevé la nécessité de reprendre le tableau électrique.

Le 18 mars 2024, le bureau d’études TCE mandaté par la COMMUNE DE, [Localité 3] a réalisé un diagnostic technique du logement, confirmant la présence desdits désordres, et décrit les travaux correctifs et préventifs pour y remédier.

Au cours de l’année 2025, la COMMUNE DE, [Localité 3] a fait procéder à :

un réaménagement des combles afin d’améliorer le fonctionnement de la centrale de traitement de l’air, suivant factures de la SARL ESTUAIRE SERVICES NETTOYAGE des 12 février 2025 et 25 avril 2025,la reprise des menuiseries extérieures du logement et au détalonnage des portes, suivant facture de la SAS DESPAUX du 01 juillet 2025,la remise aux normes de l’installation électrique, suivant facture de la SAS MASSELIN ENERGIE du 18 août 2025,

Par acte de commissaire de justice du 04 août 2025, Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] ont fait assigner la COMMUNE DE, [Localité 3] devant la présente juridiction, au visa des articles 1719 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, aux fins de voir essentiellement :

condamner la COMMUNE DE, [Localité 3] à faire réaliser les travaux préconisés par le bureau d’études TCE dans le délai d’un mois du présent jugement, sous astreinte,condamner la COMMUNE DE, [Localité 3] à leur payer les sommes de :24 000,00 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,1 613,92 euros en indemnisation de leur préjudice matériel,3 000,00 euros en indemnisation du préjudice affectant l’état de santé de leur famille,condamner la COMMUNE DE, [Localité 3] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 novembre 2025 et renvoyée à celle du 05 janvier 2026 au cours de laquelle elle a été évoquée.

À cette dernière audience, Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] ont fait réitérer et soutenir oralement ses demandes par la voix de leur avocate, sauf à ajouter qu’ils sollicitaient le rejet de toutes les demandes adverses.

Ils font valoir que le logement a présenté des problèmes d’humidité dès les premiers mois du contrat de bail ; qu’ils en avaient immédiatement informé la bailleresse ; que les travaux que cette dernière a diligentés en 2019 étaient insuffisants ; qu’en dépit des travaux récemment effectués, les problèmes d’humidité demeurent, ce qui caractérise un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est une obligation de résultat. Ils soulignent que la non-décence s’est ainsi prolongée tout au long du contrat de bail et jusqu’à présent, ce qui leur a causé divers préjudices.

La COMMUNE DE, [Localité 3] est représentée par son avocate, qui conclut au « rejet de la requête ».

Elle expose que le logement était en très bon état au début de contrat de bail, après avoir été l’objet de travaux de rénovation à hauteur d’environ 60 000 euros. Elle précise avoir pris en compte les difficultés dénoncées par les locataires et fait réaliser un diagnostic complet, puis s’être conformée aux préconisations du bureau d’études en mettant en œuvre les travaux qui s’imposaient, lesquels se chiffrent à plus de 20 000 euros. Elle conteste tout préjudice, et à tout le moins tout lien de causalité entre les éventuels préjudices et les désordres constatés dans le logement.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’état de non-décence du logement

L’article 6, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 édicte que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pose notamment les conditions de décence suivantes :

« 1. […] Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. [Le logement] est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

En l’espèce, il est incontesté que le logement était initialement en excellent état mais que celui-ci s’est rapidement dégradé.

La COMMUNE DE, [Localité 3] a mandaté la société MURPROTEC pour faire installer une ventilation de type « centrale de traitement de l’air » en janvier 2019, les locataires ayant rapporté la présence d’humidité excessive et de moisissures dans le logement.

Il apparaît que cette intervention a temporairement et partiellement remédié aux difficultés dénoncées, lesquelles ont toutefois persisté pour l’essentiel.

À ce titre, l’association SOLIHA, a constaté le 10 janvier 2023 :

s’agissant des menuiseries extérieures l’existence d’un pont thermique provoquant d’importantes condensations au pourtour des menuiseries dû à un excès d’hygrométrie dans le logement,moisissures au pourtour des menuiseries et au plafond de la salle de bains,obstruction des bouches VMC de la cuisine et du WC par l’isolant des combles perdus, faible aspiration dans la salle d’eau,entrée d’air sur les fenêtres des chambres et de la cuisine,porte de la chambre non détalonnée.

Ces constatations sont contradictoirement corroborées le 26 janvier 2024 par l’expert de protection juridique des locataires et le 18 mars 2024 par le bureau d’études requis par la bailleresse.

Ce dernier rapporte également que le tableau électrique est non-conforme, à défaut d’un nombre suffisant de protections et en raison de la présence de connexions par « dominos », le reste de l’installation étant plus généralement décrit comme vétuste.

Il sera donc retenu que le logement a présenté un état de non-décence à partir de la fin de l’année 2018, dont l’importance a fluctué depuis lors, en fonction des résultats des travaux initiés par la bailleresse.

Sur les conséquences de l’état de non-décence du logement

. Sur les travaux de remise en état

L’article 20-1 de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. […]

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l’espèce, le bureau d’études TCE a décrit de façon précise, dans son rapport du 18 mars 2024, les travaux tant correctifs que préventifs pour remédier aux désordres affectant l’habitabilité du logement.

Il n’est pas contesté que nombre de ces travaux ont déjà été réalisés récemment, à hauteur de plus de 20 000 euros ainsi que le souligne la bailleresse (cf. factures des SAS DESPAUX du 01 juillet 2025, SAS MASSELIN ENERGIE du 18 août 2025, SARL ESTUAIRE SERVICES NETTOYAGE des 12 février 2025 et 25 avril 2025).

Il demeure cependant des opérations à mettre en œuvre, et particulièrement :

l’isolation en sous-face des chéneaux,la révision des toitures.

De même, les locataires soutiennent sans être contredits sur ce point, que les peintures intérieures sont à nouveau dégradées, depuis peu, par l’humidité : il appartiendra donc à la bailleresse d’en assurer la réfection.

La mise en œuvre de ces opérations sera donc ordonnée, dans les conditions et sous l’astreinte qui seront détaillées au dispositif.

En revanche, la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur s’apparente à une amélioration de l’habitat excédant largement la présente problématique de l’humidité et de l’isolation du logement.

. Sur les préjudices subis par les locataires

Le bailleur qui manque à son obligation de délivrer un logement répondant aux caractéristiques de décence engage sa responsabilité contractuelle, et doit notamment réparation aux locataires de telle façon qu’il ne subsiste pour eux ni perte, ni profit, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient aux locataires, demandeurs à l’indemnisation, de démontrer les préjudices qu’ils invoquent.

En l’espèce, l’humidité et les moisissures persistant dans le logement ont assurément troublé Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] dans leur jouissance du logement, et ce à hauteur d’un préjudice, certain en son principe, qui sera justement évalué à 100 euros par mois en moyenne, au regard des pièces versées aux débats, à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’au mois de juin 2025, date de réalisation des travaux ordonnés par la bailleresse.

A ce titre, la COMMUNE, [Localité 5], [Localité 3] sera donc condamnée au paiement de la somme de 79 x 100 = 7 900,00 euros.

En revanche, le surplus des préjudices invoqués n’est pas suffisamment démontré ; les demandes correspondantes seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu des termes de la résolution du litige, la COMMUNE DE, [Localité 3] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la COMMUNE DE, [Localité 3] devra indemniser Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G], unis d’intérêts, de leurs frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 400,00 euros.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE la COMMUNE DE, [Localité 3] à procéder, dans le logement objet du contrat de bail précité, situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] («, [Adresse 6] »), aux travaux suivants :

suivant les préconisations du bureau d’études TCE dans son rapport du 18 mars 2024 :l’isolation en sous-face des chéneaux,la révision des toitures,la réfection des peintures intérieures dégradées par l’humidité,et ce, dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification qui sera faite à la COMMUNE DE, [Localité 3] du présent jugement, ou de son acquiescement audit jugement ;

CONDAMNE la COMMUNE DE, [Localité 3], à défaut d’y avoir procédé intégralement passé ce délai, à payer à Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G], unis d’intérêts, une astreinte provisoire d’un montant de 20,00 euros par jour, pendant une durée maximum de 180 jours ;

SE RÉSERVE de liquider l’astreinte ;

CONDAMNE la COMMUNE DE, [Localité 3] à payer à Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G], unis d’intérêts, la somme de 7 900,00 euros pour indemnisation de leur préjudice de jouissance;

DÉBOUTE Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la COMMUNE DE, [Localité 3] à payer à Madame, [D], [P], [H] et Monsieur, [O], [G], unis d’intérêts, la somme de 1 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNE DE, [Localité 3] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le président et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,