TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00026 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNVY

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15]

représentée par M^e Barbara RIVOIRE, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Audry d’Halluin, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [V] [R] [X]

[Adresse 6]

[Localité 16]

non comparant

En présence de Madame [T] [Z], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 26]

Mme [Z]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Octobre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par délibérations des 10 avril 2015 et 1er juillet 2016 du conseil communautaire de la Communauté d’agglomération de [Localité 30] métropole (CAVM), le [Adresse 28] [Adresse 22] situé à cheval sur les communes d'[Localité 21] et de [Localité 30] a été retenu quartier d’intérêt régional.

Par arrêté du 6 avril 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe comportant une enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et une enquête parcellaire.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 2 avril 2024 et les parcelles concernées ont été déclarées cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France. Les parcelles ont été de nouveau déclarées cessibles le 15 octobre 2024.

Les parcelles cadastrées AE [Cadastre 17] et [Cadastre 18] sises [Adresse 23] à [Localité 21] de contenances respectives de 248 m² et 84 m² sont concernées par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 2 avril 2025 a opéré le transfert de la propriété de ces parcelles appartenant à M. [V] [X].

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité totale de 42 000 euros par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 délivré selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par mémoire enregistré au greffe le 4 avril 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [V] [X] à 42 000 euros dont 37 000 euros d’indemnité principale et 5 000 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues le 11 juin 2025, Mme le commissaire du gouvernement retient un prix de 450€/m²P, soit une indemnité principale de 30 000 euros et une indemnité de remploi de 4200 euros, soit une indemnité totale de 34 200 euros, inférieure à l’offre de l’Etablissement public des Hauts-de-France.

La visite des lieux s’est déroulée le 19 juin 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de M. [V] [X] régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice délivré selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement avisé de la date d’audience, M. [V] [X] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune d'[Localité 21]. La parcelle [Cadastre 19], d’une contenance de 248 m², correspond à un jardin non entretenu, accessible par la cour [Adresse 24].

Sur la parcelle [Cadastre 20] est érigée une maison sise [Adresse 12], érigée sur deux niveaux, dans les années 1860.

La maison n’a pu être visitée, faute de la présence du propriétaire sur les lieux lors du transport. Il est cependant apparu lors du transport d’après la façade et ce qui était visible par la fenêtre du rez-de-chaussée que l’immeuble est en très mauvais état, délabré : vitres de la fenêtre du rez-de-chaussée et de la porte brisées, tapisserie arrachée, traces d’humidité. Une partie de la couverture tuile est arrachée et à l’arrière, depuis le chemin de la courée, l’on peut constater que de la végétation pousse à travers la façade arrière. Il est apparu également qu’une personne se dissimulait dans les étages, ce dont il se déduit que l’immeuble est squatté.

D’après les données cadastrales, la surface utile pondérée est de 64,20 m², dont la maison de 55 m², une cave de 23 m² pondérée à 0,2, soit 4,60 m² et un grenier de 23 m² pondéré à 0,2 soit 4,60 m².

Le terrain est assimilé à un terrain d’agrément de type jardin ouvrier, non entretenu.

L’ensemble est libre d’occupation.

Il est classé en zone [Localité 29] du PLUi approuvé par le conseil communautaire du 11 mars 2021, devenu opposable à partir du 1er avril 2021.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 25] [Localité 27], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 1er avril 2021.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2021P04941

AE 69-316-317

[Adresse 14]

06/06/21

1900

[Numéro identifiant 5],5

2

2021P04549

AE 263-77

[Adresse 10]

25/05/21

1910

175

67,2

135000

2008,93

3

2022P11053

AE 10

[Adresse 1]

08/09/22

1905

67

70,6

90000

1274,79

4

2023P00906

AH 703

[Adresse 8]

10/01/23

1900

149

66,6

40000

600,60

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

5

2020P0[Immatriculation 2]

[Adresse 7]

12/02/20

1902

61

58,8

35000

595,24

6

2021P03740

AE 182

[Adresse 4]

22/04/21

[Numéro identifiant 3]7

2023P03978

AH 20

[Adresse 9]

18/02/23

1900

282

58,8

32000

544,22

8

2025P5898

AI 255

[Adresse 11]

31/03/25

1900

160

79,2

[Localité 13]

694,44

Les termes 2 et 3 correspondent à des maisons dans un état correct, de sorte qu’il convient de les écarter.

Les autres termes correspondent à des cessions et acquisitions récentes de biens similaires situés dans le même secteur géographique. Le terme 6 correspond à un bien qui n’est pas habitable en l’état, donc dans un état assez similaire à celui du bien à évaluer.

La moyenne des termes 1 et 4 à 8 est de 577 €/m²P. Le prix du terme 6 est de 340€/m²P.

Au regard de ces éléments et de l’état très dégradé du bien à évaluer, il y a lieu de retenir le prix estimé par Mme le commissaire du gouvernement à 450 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments et en vertu de l’article R.311-22 susmentionné, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [V] [X] doit être fixée à 30 000 euros (450 €/m² x 64,20 m² = 28890 € arrondi à 30 000 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  22 000 euros x 10 % = 2 200 euros

= 4 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 1er avril 2021 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [V] [X], pour les parcelles cadastrées AE [Cadastre 17] et [Cadastre 18] sises [Adresse 23] à [Localité 21] de contenances respectives de 248 m² et 84 m² à 34 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 30 000 euros indemnité de remploi : 4 200 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation