TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03820 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHFR

N° de Minute : BX25/00900

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[C] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [W] [U], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [S], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Mai 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

La S.A. HABITAT DU NORD a par acte d’huissier en date du 12 mars 2024 fait citer devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LILLE, Madame [S] [C] aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut,

— ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Madame [C] [S] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [S] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner Madame [C] [S] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,

— de la somme de 550,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de tous les frais et dépens, en ce compris le coût de l’assignation, des actes de procédure qui suivront, y compris les frais de mise en décharge des biens encombrant le logement de cette dernière et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

La S.A. HABITAT DU NORD a par acte d’huissier en date du 23 septembre 2024 fait citer Madame [C] [S] aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut,

— constater, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’entretien du logement et dire que par conséquent Madame [C] [S] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [S] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner Madame [C] [S] au paiement :

— de la somme de 13 058,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 septembre 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil, ramenée à 6541,11 euros au 30 avril 2025,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,

— de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les deux affaires enregistrées sous le n° 3820/24 et n° 12350/24 ont fait l’objet de plusieurs renvois afin de vérifier si le logement a été désencombré par Madame [S], une intervention en ce sens étant prévue le 3 février 2025.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 9 janvier 2025 et le 22 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la jonction des procédures n°3820/24 et n°12350/24.

La S.A. HABITAT DU NORD a donné à bail à Madame [S] [C] le 23 décembre 2002 un logement sis à [Adresse 5].

Sur la demande de résiliation du bail fondée sur le défaut d’entretien du logement :

La S.A. HABITAT DU NORD expose que les techniciens chargés de remplacer la chaudière dans le logement de Madame [S] n’ont pu procéder à l’intervention en raison de l’encombrement notoire de son logement, et ce depuis septembre 2021.

Elle n’a pu pénétrer dans le logement que sur ordonnance rendue par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire en date du 28 février 2023 afin de procéder au remplacement de la chaudière le 3 et 4 avril 2023. A cette occasion l’hussier de justice a constaté que les employés de la société Agenor ont procédé au débarras de sacs et déchets encombrant l’accès à la cuisine, que certains des biens encombrants ont été déplacés dans la partie salle à manger et les vêtements dans la chambre mais que la majorité de l’appartement est resté encombré.

Une mise en demeure a été adressée à Madame [S] lui demandant de bien entretenir les lieux loués, de désencombrer son logement ainsi que d’assurer la salubrité des lieux.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.

Un procès-verbal de constat a été réalisé par un huissier de justice le 27 août 2024.

Il a constaté que toutes les pièces du logement sont très fortement encombrées, certaines ne sont pas accessibles (il ne précise pas lesquelles).

Le 6 janvier 2025, Madame [S] a validé un devis auprès de la Société de nettoyage Alefpa d’un montant de 520 euros, pour une intervention le 3 février 2025.

Cependant elle indique qu’elle n’a pas les moyens de payer cette intervention.

Madame [S] est suivie par le CCAS de [Localité 4].

Les dernières constations datent du 27 août 2024.

Si le logement est effectivement très encombré, aucun état de saleté ni d’abandon alarmant n’a été constaté.

Il s’agit d’une situation de désordre temporaire, dans la mesure où une intervention d’un montant de 520 euros pourrait y mettre fin.

Aucune dégradation, ni plainte du voisinage n’a été constatée.

Dès lors il y a lieu en l’état de débouter la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande de résiliation pour défaut d’entretien.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges :

La CCAPEX a été saisie le 19 juin 2024. L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 24 septembre 2024.

En l’espèce, le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Dès lors la demande de constatation de la résiliation du bail est irrecevable.

A titre subsidiaire, la S.A. HABITAT DU NORD demande au Tribunal de prononcer la résiliation du bail pour non paiement du loyer.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Sur la validité du commandement de payer les loyers en date du 14 juin 2024 :

Ce commandement a été délivré pour une somme de 8126,81 euros arrêtée au 31 mai 2024.

Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure (1314,36 euros) afférents à la procédure d’ordonnance sur requête pour lesquels la S.A. HABITAT DU NORD dispose déjà d’un titre exécutoire, les surloyers forfaitaires (5598,30 euros) en l’absence de mise en demeure recommandée avec A.R., ainsi que les frais d’enquête sociale (38,10 euros).

Il y avait donc bien une dette de loyers et charges de 1176,05 euros à la date du commandement.

Il est donc valable.

Sur les sommes dues :

En cours de délibéré, la S.A. HABITAT DU NORD produit un décompte actualisé à 6414,52 euros au 17 juillet 2025. Les surloyers forfaitaires de 2024 ont été annulés sauf le mois de juillet 2025.

Il convient de rappeler que les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé réception ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. Il n’est pas justifié du respect de ces dispositions en l’espèce.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Par ailleurs la S.A. HABITAT DU NORD dispose déjà d’un titre exécutoire pour obtenir le paiementdes frais de procédure afférents à la procédure d’ordonnance sur requête en date du 28 juin 2023.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 17 juillet 2025 à la somme de 3374,90 euros, déduction faite des divers frais inclus dans le décompte.

Il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résiliation du bail compte tenu du montant de la dette et de l’échéancier proposé par Madame [S].

Madame [S] sera donc condamnée à payer à la S.A. HABITAT DU NORD la somme de 3374,90 euros arrêtée au 17 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle pourra s’en acquitter selon les modalités indiquées dans le dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [S] :

Au vu des pièces du dossier, Madame [S] ne justifie d’aucun acharnement de son bailleur.

Il convient d’observer que le supplément loyer de solidarité est prévu par les articles L441-3 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Un surloyer forfaitaire est facturé au locataire en l’absence de justification de l’avis d’imposition.

Il subsiste une dette de loyers et charges après l’annulation des surloyers forfaitaires.

Dès lors il y a lieu de débouter Madame [S] de sa demande de Dommages et Intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de débouter Madame [S] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Prononce la jonction des procédures n°3820/24 et n°12350/24 sous le numéro unique 3820/24 ;

Déboute en l’état la S.A. HABITAT DU NORD de sa demande de résiliation fondée sur le défaut d’entretien du logement ;

Dit que la demande de constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges est irrecevable ;

Dit que le commandement de payer en date du 14 juin 2024 est valable ;

Dit n’y avoir lieu en l’état au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Condamne Madame [C] [S] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 3374,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [C] [S] à payer sa dette, en principal par mensualités de 211 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Dit qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Déboute Madame [S] [C] de sa demande de Dommages et Intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Madame [C] [S] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT