TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02059 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCEU

N° de Minute : 25/00191

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[T] [U]

[P] [U]

C/

S.A.R.L. B & R IMMOBILIER

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Guillaume HERBET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. B & R IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charles-Antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [U] et Mme [P] [U] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, M. [T] [U] et Mme [P] [U] ont donné cet immeuble à bail à M. [Y] [X] et Mme [L] [H] épouse [X], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros outre 30 euros à titre de provision sur charges ainsi que d’un dépôt de garantie de 1.350 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 novembre 2020.

Après avoir donné congé aux bailleurs par lettre recommandée du 2 juillet 2021, M. et Mme [X] ont quitté les lieux le 9 août 2021. Un état des lieux de sortie a été établi le 6 août 2021, les bailleurs étant représentés par la SARL B&R Immobilier chargée de la gestion du bien.

M. et Mme [X] ont, par acte du 22 juin 2022, fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les voir condamnés solidairement à leur restituer le dépôt de garantie et à leur payer la pénalité légale.

Par jugement du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné M. [T] [U] et Mme [P] [U] à payer solidairement à M. [Y] [X] et Mme [L] [H] épouse [X] la somme de 1.170 euros en restitution du dépôt de garantie portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M. [T] [U] et Mme [P] [U] à payer à M. [Y] [X] et Mme [L] [H] épouse [X] la somme de 1350 euros à titre de pénalité,

— condamné M. [T] [U] et Mme [P] [U] à payer solidairement à M. [Y] [X] et Mme [L] [H] épouse [X] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, M. [T] [U] et Mme [P] [U] ont fait citer la SARL B&R IMMOBILIER à comparaître devant le Tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 4.500 euros en réparation du préjudice subi, outre la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 27 mai 2025.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, M. [T] [U] et Mme [P] [U], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans leur acte introductif d’instance et ont sollicité le rejet des prétentions adverses.

Ils exposent avoir mandaté la SARL B&R IMMOBILIER aux fins, notamment, d’effectuer l’état des lieux de sortie du bail conclu avec les consorts [X] ; que cette dernière a dressé le 6 août 2021 un « pré état des lieux de sortie » en présence des locataires ; qu’aucune réserve n’avait alors été identifiée ; qu’après le départ effectif des locataires, le 11 août 2021, divers désordres ont été constatés dans le logement ; qu’en l’absence de mention de ces derniers sur le « pré état des lieux de sortie », les bailleurs ont été condamnés par le juge des contentieux de la protection à restituer le dépôt de garantie aux locataires, majoré des pénalités de retard ; que la réalisation de l’état des lieux de sortie avant le départ effectif des locataires est constitutif d’une faute en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce ; que les désordres ont été constatés par la défenderesse elle-même le lendemain de la remise de clés ; que leur préjudice est constitué tant par leur condamnation en justice que par la nécessité d’effectuer les réparations nécessaires dans le logement.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience, la SARL B&R IMMOBILIER, représentée par son conseil, a demandé au tribunal de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes et de condamner ces derniers à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la preuve des désordres invoqués n’est rapportée par aucun élément probant ; que l’état des lieux d’entrée des locataires suivants ne mentionne aucune dégradation ; qu’ils ne démontrent s’être acquittés d’aucune somme d’argent pour effectuer les réparations dont ils se prévalent.

Pour l’exposé plus complet des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

— Sur la demande principale

En vertu de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1147 du Code civil que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Aux termes de l’article 1191 du Code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 ajoute que « le mandataire répond non seulement de son dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Il est, en l’espèce, constant que la SARL B&R IMMOBILIER a été mandatée par les bailleurs aux fins d’effectuer l’état des lieux de sortie relatif au bail conclu avec les consorts [X] ; que la défenderesse a réalisé un « pré état des lieux de sortie » quelques jours avant le départ effectif des locataires et s’est abstenue de compléter celui-ci de manière contradictoire lorsque ces derniers ont quitté les lieux.

Cette carence est constitutive d’une faute dès lors que des dégradations ont pu survenir entre le « pré état des lieux de sortie » et le départ effectif des locataires – notamment lors du déménagement – dont n’ont pu se prévaloir les bailleurs devant le premier juge en l’absence de pièces suffisamment probantes pour en attester.

Si la SARL B&R IMMOBILIER conteste l’existence de dégradations survenues entre la réalisation du « pré état des lieux de sortie » et le départ des locataires, est produit aux débats le courrier électronique suivant, émanant de « [M] [F] B&R IMMOBILIER », adressé aux locataires sortants le 9 septembre 2021 et rédigé comme suit : « Bonjour Monsieur et Madame [X], je fais suite à l’état des lieux de sortie (pré état) du 5 août dernier. Je me suis entretenu sur place [Adresse 8] avec ma collègue et Madame [U] samedi 4 septembre dernier, nous avons constaté certains éléments qu’il convient de relever et d’ajouter au pré-état des lieux :

présence d’un coup sur la dernière lame de la porte de garage sectionnelle ;

la porte coulissante en verre séparant le hall du séjour coulisse mal ;

un spot de la salle de bain est HS ;

poignée de la porte d’entrée se défixe ;

absence de douchette dans la baignoire.

Ces éléments ont également été constatés le lendemain de la remise de clés par Madame [U] et ma collaboratrice Madame [D] ».

Il en résulte que la SARL B&R IMMOBILIER apparaît malfondée à contester devant la présente juridiction l’existence de dégradations survenues entre l’état des lieux de sortie et le départ des locataires, dès lors qu’elle imputait elle-même ces dégradations aux locataires sortants aux termes de ce courrier.

Il est constant que les bailleurs ont été condamnés à restituer le dépôt de garantie majoré des pénalités de retard faute pour l’état des lieux de sortie réalisé par la SARL B&R IMMOBILIER de mentionner l’existence de dégradations. Toutefois, le juge des contentieux de la protection ne peut avec certitude estimer que la réalisation d’un état des lieux de sortie le jour de la remise de clés aurait permis aux bailleurs d’éviter toute condamnation ; il aurait en effet été loisible aux locataires de contester lors de cet état des lieux de sortie, ainsi que devant le premier juge, l’existence des dégradations listées ci-dessus ainsi que le coût des réparations y afférentes ; il en résulte que le préjudice subi s’analyse en une perte de chance pour les bailleurs de ne pas avoir été condamnés aux pénalités de retard ainsi qu’à l’article 700 du code de procédure civile.

Cette perte de chance sera réparée par l’allocation d’une somme égale à 50% du montant des pénalités de retard et de l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure, soit la somme totale de 1.050 euros.

Il en va de même quant au coût des réparations dont se prévalent les mandants ; il est en effet impossible d’affirmer que la réalisation d’un état des lieux de sortie concomitant au départ effectif des locataires aurait permis aux bailleurs d’obtenir condamnation des locataires à leur payer la somme de 2.398 euros sollicitée à ce titre.

A cet égard, force est de constater que les bailleurs ne produisent aucun élément éclairant quant au coût des réparations invoquées. En effet, aux termes de leurs dernières écritures, ils décomposent le préjudice subi comme suit :

« réparation des désordres : 2398 euros selon devis ()

pénalité : 1350 euros

article 700 : 750 euros

(pièce n°3 et 7) »

Or, la pièce n°3 est un devis du 12 août 2021 ayant pour objet des travaux de jardinage ; la pièce n°7 est le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection.

Ainsi, aucun document ne permet au juge des contentieux de la protection d’estimer le coût des réparations dont les requérants se prévalent.

Par conséquent, la demande présentée à ce titre sera rejetée.

Au regard de ces éléments, la SARL B&R IMMOBILIER sera condamnée à payer aux requérants la somme de 1.050 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL B&R IMMOBILIER, qui succombe au principal, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer aux requérants la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SARL B&R IMMOBILIER à payer à M. [T] [U] et Mme [P] [U] la somme de 1.050 euros ;

CONDAMNE la SARL B&R IMMOBILIER à payer à M. [T] [U] et Mme [P] [U] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL B&R IMMOBILIER aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE