TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10441 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYQR

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[D] [V] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [V] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 août 2023 à effet du 12 septembre 2023, la S.A. d'[Adresse 9] a donné à bail à Madame [D] [V] [P] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 533,54 euros, majoré d’une provision sur charges de 99,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 2.795,46 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, la S.A. d'[Adresse 9] a fait assigner Madame [D] [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail intervenu aux torts de la locataire, et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— Ordonner en conséquence son expulsion du logement qu’elle occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [D] [V] [P] à lui payer les sommes suivantes :

3.882,73 euros comprenant le loyer du mois de septembre 2024,Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 630,85 euros350,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 3 septembre 2024.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3.355,85 euros. Elle indique que la locataire respecte un plan d’apurement de la dette à hauteur de 100 euros par mois et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire durant. Elle ajoute qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de la locataire.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [D] [V] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception signé le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié au préfet du Nord le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, le bail conclu le 31 août 2023 contient en son article 12.1 des conditions générales une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer visant cette clause, signifié à Madame [D] [V] [P] le 18 juin 2024, prévoit également un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.795,46 euros.

Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois contractuellement convenu entre les parties et plus favorable à la locataire, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de solder l’intégralité des sommes dues dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 août 2024.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE produit un décompte détaillé arrêté au 21 mai 2025 démontrant que Madame [D] [V] [P] reste devoir à cette date la somme de 3.209,20 euros, après déduction des frais de procédure qui entrent dans les dépens.

Madame [D] [V] [P], non comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte du bailleur, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [V] [P] à payer à la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE la somme de 3.209,20 euros, créance arrêtée au 21 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE sollicite des délais de paiement, faisant valoir que la locataire a repris le paiement de son loyer et qu’elle respecte le plan d’apurement mis en place à hauteur de 100,00 euros par mois.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des déclarations du bailleur et du décompte versé aux débats que Madame [D] [V] [P] effectue des versements complémentaires en sus de son loyer. Dans ces conditions, elle sera autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités de 100,00 par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [D] [V] [P] pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande du bailleur.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [D] [V] [P] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges, jusqu’à son départ définitif des lieux, se matérialisant par la remise des clés, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [V] [P], partie perdante, supportera la charge aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. LOGIS METROPOLE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 à effet du 12 septembre 2023 entre la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE et Madame [D] [V] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 13], sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [V] [P] à payer à la S.A. d'[Adresse 9] la somme de 3.209,20 euros, créance arrêtée au 21 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [D] [V] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 32 mensualités successives de 100,00 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [D] [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 11] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [D] [V] [P] soit condamnée à payer à la S.A. d’HLM LOGIS METROPOLE, à compter du 1er juin 2025, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges, jusqu’à son départ définitif des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

— que Madame [D] [V] [P] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [V] [P] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,