MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00494 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RQZ4

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 03 Décembre 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

M^me DURAND-SEGUR, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 03 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré a la date du 5 novembre 2025, puis prorogé au 3 décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [Y] [F],

demeurant [Adresse 3]

Mme [O] [V] épouse [F],

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

DEFENDERESSE

S.A.S. PR COURTAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bernard BAYLE-BESSON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 120

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er décembre 2021, la société PR Courtage a consenti une promesse de vente à M. [Y] [F] et son épouse, Mme [O] [V], portant sur un terrain non viabilisé situé [Adresse 1], pour un prix de 221 550 euros.

Cette promesse de vente était assortie de conditions suspensives, notamment d’obtention au plus tard le 19 juillet 2022 d’un permis de construire purgé de tous recours et/ou retrait, autorisant la réalisation d’une maison d’habitation élevée d’un étage avec toit terrasse d’environ 160 m² avec piscine, garage et abris de jardin.

M. et Mme [F] ont obtenu le permis de construire sollicité, mais celui-ci a fait l’objet d’un recours devant le tribunal administratif, si bien que la condition suspensive n’a pas été réalisée et la vente n’a pas été réitérée.

Avant l’engagement du recours contentieux par le voisin de la parcelle, M. et Mme [F] avaient fait procéder aux travaux de viabilisation du terrain, pour un montant de 9 952,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, M. et Mme [F] ont fait assigner la société PR Courtage devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 9 952,74 euros au titre du coût des travaux de viabilisation réalisés sur le terrain lui appartenant.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, M. et Mme [F] demandent au tribunal de :

— condamner la société PR Courtage à leur rembourser la somme de 12 737,74 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— débouter la société PR Courtage de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la société PR Courtage à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive et du préjudice subi,

— condamner la société PR Courtage aux entiers dépens, ainsi qu’à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, la société PR Courtage demande de :

— débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs prétentions,

— à titre reconventionnel, les condamner solidairement à lui verser la somme de 11 550 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. et Mme [F] à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure manifestement abusive,

— condamner solidairement M. et Mme [F] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement M. et Mme [F] à lui verser la somme de 5 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 3 septembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 5 novembre 2025, délibéré prorogé au 3 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de M. et Mme [F] :

En ce qui concerne les demandes au titre de la gestion d’affaire :

Aux termes de l’article 1301 du code civil : « Celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire ».

En l’espèce, la vente n’ayant jamais eu lieu, M. et Mme [F] n’étaient pas tenus de faire procéder aux travaux de viabilisation du terrain qui est demeuré la propriété de la société PR Courtage.

Par ailleurs, M. et Mme [F] soutiennent que la société PR Courtage aurait donné son accord verbal à la réalisation de ces travaux, pour leur permettre de gagner du temps. La société PR Courtage soutient qu’elle n’a jamais donné à M. et Mme [F] son autorisation d’entreprendre les démarches de viabilisation de la parcelle, qui n’était pas prévue par la promesse de vente contrairement à d’autres autorisations. Il résulte ainsi des écritures respectives des parties que ces travaux de viabilisation du terrain dont la société PR Courtage était propriétaire ont été effectués à l’insu ou sans opposition de celle-ci.

Enfin, il ressort de l’annonce publiée sur le site de l’agence [Adresse 4] lors de la remise en vente du terrain viabilisé par M. et Mme [F] (pièce n° 9 des demandeurs) que le raccordement de ce terrain au réseau d’eau potable et au tout à l’égout y était affiché comme argument de vente, la parcelle ayant été remise en vente au prix de 230 000 euros, supérieur à celui négocié par M. et Mme [F]. Ce seul élément suffit à caractériser l’utilité de la gestion réalisée par M. et Mme [F], étant sans incidence la circonstance que les nouveaux acheteurs ont eux-mêmes négocié le prix d’achat de cette parcelle, qui a été finalement vendue par la société PR Courtage à un prix inférieur à celui initialement négocié par M. et Mme [F]. Est également sans incidence la circonstance que M. et Mme [F] avaient eux-mêmes un intérêt personnel à viabiliser la parcelle de la société PR Courtage, celui de gagner du temps en cas de réitération de la vente.

Il résulte de ces éléments que la viabilisation du terrain de la société PR Courtage opérée par M. et Mme [F] relève de la gestion d’affaire.

Aux termes de l’article 1301-2 du code civil : « Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant. / Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion. / Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement ».

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des factures établies par Eau de [Localité 5] métropole le 21 juillet 2022, de 4 465,67 euros au titre du raccordement au réseau d’évacuation des eaux pluviales et de 3 838,07 euros au titre du raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées, que M. et Mme [F] ont exposé la somme totale de 8 303,74 euros au titre du raccordement de la parcelle aux réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, qui ont été faites dans l’intérêt du propriétaire de la parcelle, la société PR Courtage.

En revanche, M. et Mme [F] n’établissent pas, par la seule production du formulaire de demande de branchement de la parcelle au réseau d’eau potable en date du 8 avril 2022 et d’un devis de création de ce branchement, en date du 20 avril 2022, mentionnant un acompte à payer de 1 649 euros, avoir effectivement réglé cet acompte. Ils ne produisent aucune facture relative à ces travaux.

Par ailleurs, les frais exposés auprès d’un dessinateur en bâtiment en vue de la constitution du dossier de permis de construire, d’un montant de 1 200 euros, de la société Geobilan en vue de la réalisation de sondages géotechniques, d’un montant de 1 320 euros, et d’une étude d’huissier en vue de l’établissement d’un procès-verbal de constat, d’un montant de 265 euros, ne constituent pas des dépenses faites dans l’intérêt de la société PR Courtage ni des dommages subis par M. et Mme [F] en raison de leur gestion.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la société PR Courtage à verser à M. et Mme [F] une somme de 8 303,74 euros au titre de la gestion d’affaire. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, le 12 janvier 2023.

En ce qui concerne les demandes au titre de la résistance abusive :

Le refus de la société PR Courtage d’indemniser M. et Mme [F] des travaux réalisés par ceux-ci sur la parcelle qu’ils n’ont finalement pas acquise ne caractérise pas une résistance abusive.

Par suite, il y a lieu de débouter M. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts présentée à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de la société PR Courtage :

La société PR Courtage demande l’indemnisation de la perte financière qu’elle estime avoir subi du fait qu’elle a finalement vendu la parcelle 210 000 euros à de nouveaux acheteurs, alors que la promesse de vente consentie à M. et Mme [F] stipulait un prix de vente de 221 550 euros TTC. Elle fait valoir que M. et Mme [F] ont commis une faute en sollicitant un permis de construire pour une construction non conforme aux règles d’urbanisme.

Toutefois, d’une part, M. et Mme [F], qui ont obtenu le permis de construire sollicité, n’ont commis aucune faute en ne sollicitant pas un permis de construire modificatif tenant compte des griefs formulés par les voisins de la parcelle ayant formé un recours contentieux contre le permis de construire délivré. D’autre part, le préjudice allégué par la société PR Courtage n’a pas pour cause la non-réitération de la vente consentie à M. et Mme [F], qui ne résulte d’ailleurs que d’un fait étranger à leur volonté, mais a pour seule cause la négociation qu’elle a réalisée avec les nouveaux acheteurs.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société PR Courtage de sa demande de condamnation de M. et Mme [F] à lui verser la somme de 11 550 euros au titre de la perte financière alléguée.

Par ailleurs, M. et Mme [F], dont les demandes présentées dans le cadre de la présente instance sont partiellement fondées, ne peuvent être regardés comme ayant saisi abusivement la justice.

Ainsi, la demande de la société PR Courtage au titre de la procédure manifestement abusive ne peut qu’être rejetée.

Pour les mêmes motifs, sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral, lequel n’est d’ailleurs pas établi, doit être rejetée.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la société PR Courtage, qui succombe, aux dépens, et de la débouter de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de la condamner à verser à M. et Mme [F] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la société PR Courtage à verser à M. et Mme [F] une somme de 8 303,74 euros au titre de la gestion d’affaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023,

CONDAMNE la société PR Courtage à verser à M. et Mme [F] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. et Mme [F] du surplus de leurs prétentions,

DÉBOUTE la société PR Courtage de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE la société PR Courtage aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT