TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01014

N° Portalis DBZS-W-B7I-YOY5

N° de Minute : 24/00215

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Décembre 2024

[J] [C]

C/

[R] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [J] [C], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Claire TITRAN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1014/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2018, Madame [J] [C] a donné à bail à Monsieur [R] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1200 euros, outre une provision sur charges de 50 euros et un loyer de 60 euros pour le garage, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par lettres recommandées avec accusés de réception des 13 septembre 2022 et 22 janvier 2024, Madame [J] [C] a mis en demeure Monsieur [R] [D] de payer des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Madame [J] [C] a fait signifier à Monsieur [R] [D] un commandement de payer la somme principale de 2221,60 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mai 2024, Madame [J] [C] a fait assigner Monsieur [R] [D] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail survenue le 26 avril 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolution,

Par conséquent,

Condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 4943,94 € à titre de provision, au titre des loyers et charges dues jusqu’au 26 avril 2024,Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par Monsieur [Y] à la somme de 48,61 € et condamner Monsieur à la payer.

En toute hypothèse,

Ordonner la libération complète des lieux par Monsieur [Y] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et de tout autre occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce qu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés.Condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [Y] au paiement des frais et dépens incluant la somme de 138,48 € correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolution délivré le 26 février 2024.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 29 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024. Madame [J] [C], représentée par son conseil, développe oralement les demandes de son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 13 novembre 2024 à la somme de 9881,94 euros et le loyer à 1458,40 euros. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par son locataire.

Monsieur [R] [D] comparaît en personne, assisté de son conseil, qui développe oralement les demandes contenues dans ses dernières écritures, aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de 1343-5 du code civil :

Autoriser Monsieur [R] [Y] à s’acquitter de sa dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 264,77 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;Suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;Débouter Madame [J] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires.

Monsieur [R] [D] ne conteste pas le montant de la dette, déclarant toutefois que celle-ci s’élève à 9581,94 € compte tenu d’un versement en liquide de 350 €. Il explique ne pas être de mauvaise foi mais avoir enchaîné les difficultés en perdant son épouse et son travail. Il déclare avoir 4 enfants à charge et avoir fait une demande de logement social et déposé un dossier de surendettement.

Il sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 264,97 euros en règlement de sa dette.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [J] [C] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 26 janvier 2018 ;le commandement de payer du 26 février 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [R] [D] reste devoir à Madame [J] [C] la somme de 9881,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il conviendra de déduire de ce montant la somme de 350 euros, dont le paiement est justifié par Monsieur [Y] par un reçu du 10 avril 2024, ainsi que les frais de « formalités » de 292,74 euros qui relèvent des dépens et seront examinés à ce titre.

Monsieur [R] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [D] à payer à Madame [J] [C] la somme provisionnelle de 9239,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2221,60 euros, à compter du 27 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2722,34 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Madame [J] [C] justifie avoir régulièrement signifié le 26 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2221,60 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [R] [D] a quatre enfants à charge, que sa femme est décédée et qu’il a été licencié. Il justifie être actuellement chargé d’enseignement vacataire à l’IAE de [Localité 11] et percevoir les allocations de retour à l’emploi ainsi que des prestations familiales et sociales. Il justifie également avoir déposé une demande de logement social ainsi qu’un dossier de surendettement.

Il propose de verser la somme de 264,97 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Madame [J] [C] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, la bonne foi de Monsieur [R] [D] n’est pas contestée dès lors qu’il a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler une somme supplémentaire en plus du loyer courant pour apurer sa dette, mais aussi en effectuant de multiples démarches administratives (demande de logement social, dépôt de dossier de surendettement).

Néanmoins, force est de constater que Monsieur [R] [D] n’a pas payé l’intégralité de son dernier loyer courant et qu’il ne satisfait donc pas les conditions légales d’octroi de tels délais. En outre, compte tenu des charges du locataire, du montant élevé du loyer actualisé mais aussi de la dette locative significative, sa situation financière actuelle ne lui permet pas d’apurer la dette locative tout en assurant le paiement du loyer courant, la somme de ces montants s’élevant à 1723,37 euros.

Faute de satisfaire les conditions légales posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement seront donc rejetées.

Il convient donc de condamner Monsieur [R] [D] à restituer les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 10].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [R] [D] de quitter les lieux. En effet, le possible recours à la force publique et la condamnation à une indemnité d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur remplissent déjà suffisamment l’objectif donné par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution à l’astreinte en la matière.

Madame [J] [C] sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce (1458,40 / 30 =) 48,61 euros par jour, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [R] [D] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation provisionnelle se substitue au loyer à compter du 9 avril 2024.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, Monsieur [R] [D], condamné aux dépens, devra verser à Madame [J] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Madame [J] [C] la somme provisionnelle de 9239,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2221,60 euros, à compter du 27 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2722,34 euros, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [J] [C] et Monsieur [R] [D], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

REJETONS la demande de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [R] [D] ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [D] ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [J] [C] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DEBOUTONS Madame [J] [C] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Madame [J] [C] une indemnité d’occupation journalière provisionnelle d’un montant de 48,61 euros, équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Madame [J] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [R] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 11] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR