TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M. [N] [D]

Le 29 mars 2024

à Mme [V] [N]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04802 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XSP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

né le 08 Septembre 1968, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [V] [Y] épouse [N]

née le 17 Septembre 1983, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 22 juin 2011, la SA ERILIA a consenti à Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N], un bail d’habitation portant sur un appartement et un garage en annexe situé [Adresse 2]

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 530,75 euros et 159,52 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2022 à Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] pour la somme principale de 1.189,68 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 30 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, dénoncé le 4 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, La SA ERILIA a fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [V] [N] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 19 octobre 2023 aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire visée dans le bail la résiliation du bail au profit de la SA ERILIA ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] et de tous occupants de leur chef, du logement avec l’assistance du commissaire de police et le concours de la force publique, si besoin est,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame [N],Les condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.955,33 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er juin 2023 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus à compter de l’ordonnance ;Condamner Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] aux entiers dépens.Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

Après renvois, l’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, la SA ERILIA représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 5.673 euros. Elle indique que la reprise des paiements s’est faite seulement à hauteur de la part résiduelle. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N], comparaissent en personne. Ils reconnaissent la dette et indiquent avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2023 pour leur part résiduelle. Ils précisent que l’APL a été suspendu. Une demande est encours auprès d’Action logement.

Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 30 juin 2023 a été dénoncée le 04 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône

Le délai de deux mois avant l’audition initiale est respecté.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Le bailleur doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 30 novembre 2022.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article X, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 novembre 2022 pour un arriéré locatif de 1.189,68 euros

Les sommes visées au commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 janvier 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 15 janvier 2024 que les époux [N] sont débiteurs, au jour de l’audience, de la somme de 5.673 euros.

Le décompte actualisé de la dette n’est pas produit, mais les défendeurs ne contestent pas cette somme.

Il apparait qu’il conviendra en tout état de cause de déduire, la somme de 55,32 euros portée au débit du compte le 24 décembre 2022 et qui doit figurer au poste des dépens.

Le montant des sommes dues sera ramené à 5.617, 70 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] à payer à la SA ERILIA la somme de 5.617,70 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le bailleur admet pour autant que les locataires ont versé la part résiduelle de loyer.

Il est constant que la reprise du loyer s’entend du résiduel du par le locataire.

Au regard de la reprise des paiements, il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement et Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] seront autorisés à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 156,02 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Au regard de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, et durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 871,75 euros, étant celui appelé au titre du loyer et charges de décembre 2023.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande fondée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS La SA ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], réunies à la date du 28 janvier 2023;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ; situé [Adresse 2],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 5.617,70 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 31 décembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 156,02 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 871,75 euros;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [V] [Y] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE