TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02912 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLIX

N° de Minute : 25/1296

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[J] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2004 à effet du 1er juillet 2004, la S.A d’H.L.M Logis Métropole a donné à bail à Madame [J] [F] un logement situé [Adresse 4] [Localité 13], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 299,24 euros, outre une provision sur charges de 108,72, pour une durée de 3 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la S.A d’H.L.M Logis Métropole a fait signifier à Madame [J] [F] un commandement de payer la somme principale de 823,26 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 25 novembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la S.A d’H.L.M Logis Métropole a fait assigner Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Madame [J] [F], est occupant sans droit ni titre ;

À défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

Ordonner l’expulsion de Madame [J] [F], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner Madame [J] [F], au paiement :

— de la somme de 1.629,64 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

— des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

— Condamner Madame [J] [F] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— Condamner Madame [J] [F], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la S.A d’H.L.M Logis Métropole comparaît représenté par son conseil

La S.A d’H.L.M Logis Métropole s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 2.370,48 euros.

La S.A d’H.L.M Logis Métropole indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de Madame [J] [F].

Régulièrement assignée par remise de l’acte à personne, Madame [J] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens de la S.A d’H.L.M Logis Métropole, le juge se réfère expressément à l’assignation susvisée, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [F], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A d’H.L.M Logis Métropole justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, La S.A d’H.L.M Logis Métropole justifie avoir notifié au préfet du Nord le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 28 juin 2004, renouvelé tacitement tous les trois mois, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges dans un délai d’un mois en l’article 12.1 de ses conditions générales. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. La clause résolutoire ne peut donc produire ses effets qu’un après un commandement de payer demeuré infructueux.

Malgré la clause résolutoire, un commandement de payer la somme en principal de 823,26 euros dans un délai de deux mois a été signifié le 19 novembre 2024. Il s’en déduit que le bailleur a entendu laisser un délai plus long à la locataire pour apurer sa dette.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 19 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [J] [F] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la S.A d’H.L.M Logis Métropole produit un décompte démontrant que Madame [J] [F] reste devoir à la S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 2.370,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les sommes correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance ou non justifiées.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2.190,91.

Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [F] à payer à la S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 2.190,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 823,26 euros, à compter du 6 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1.629,64 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Madame [J] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 608,86 euros, pour la période courant de juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour La S.A d’H.L.M Logis Métropole de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [F], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de la S.A d’H.L.M Logis Métropole présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE La S.A d’H.L.M Logis Métropole recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2004 entre la S.A d’H.L.M Logis Métropole et Madame [J] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11] sont acquises à la date du 19 janvier 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Madame [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Madame [J] [F] à payer à La S.A d’H.L.M Logis Métropole la somme de 2.190,91 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 823,26 euros, à compter du 6 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 1.629,64 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [F] à payer à La S.A d’H.L.M Logis Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 608,86 euros, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE La S.A d’H.L.M Logis Métropole de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [J] [F] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,