TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 23/11379 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X26R

N° de Minute : BX25/00832

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH

C/

[N] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par MME [O], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [V], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Clémence TROUFLEAU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Mai 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 21 janvier 1995, l’OPAC de LMH a donné en location à Madame [N] [V] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 12][Localité 6][Adresse 1].

Suivant bail verbal du 1er novembre 1995, l’OPAC de LMH a donné en location à Madame [N] [V] un emplacement de parking n°13 sis à [Adresse 12][Localité 6][Adresse 2].

Le 17 juin 2023, LMH venant au droit de l’OPAC de LMH a fait signifier à Madame [N] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de fournir l’attestation d’assurance dans un délai de 2 mois.

Par exploit du 30 novembre 2023, LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH a fait assigner Madame [N] [V], pour l’audience du huit Février deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble et le parking pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 3212,84 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes énumérées dans le commandement et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges majorées des augmentations légales ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [N] [V] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance Le bailleur a relevé que la locataire n’a effectué que des versements ponctuels et sous la contrainte de la procédure.

Madame [N] [V], assistée de son conseil, propose de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 70 euros, outre le loyer courant sur 36 mois. Elle forme une Demande Reconventionnelle.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 22 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 1er décembre 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige compte tenu de la date du bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Sur la prescription :

Toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce les loyers et charges impayés au 31 octobre 2020 (509,72 euros) sont prescrits.

Les versements ponctuels de Madame [N] [V] ne peuvent s’analyser en une reconnaissance de dette.

Sur les frais d’assurance et d’enquête sociale (OPS) :

Ces frais seront déduits des sommes dues, en l’absence de mises en demeure recommandées avec A.R (92,26 euros et 167,64 euros).

Sur les régularisations de charges locatives de 2022 :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1) des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2) des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, fait l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le bailleur peut justifier des régularisations de charges à tout moment dans la limite du délai de prescription.

En l’espèce LMH produit un décompte individuel de régularisation des charges locatives pour l’année 2022 transmis à Madame [N] [V] le 30 mai 2023.

Madame [N] [V] a contesté le montant des charges et de certaines dépenses par courrier du 5 juillet 2023, et a demandé les modalités pratiques (horaires et lieu) permettant de consulter les justificatifs.

Aucune réponse ne lui a été apportée par LMH.

Dès lors il y a lieu de déduire la somme de 766,71 euros des sommes réclamées.

Selon le relevé de compte versé aux débats, Madame [N] [V] a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois d’octobre 2020 et sa dette de loyers et charges est désormais égale à 557,20 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette révèlent un manquement grave et persistant de Madame [V] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [V], et compte tenu de l’absence de besoins de LMH, il y a lieu de dire que Madame [V] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [V] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égale à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 522,56 euros pour le logement et 36,45 euros pour le parking jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 avril 2025, à la somme de 557,20 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Madame [N] [V] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à LMH la somme de 557,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [V] :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les obligations du bailleur :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les caractéristiques d’un logement décent.

Ainsi, l’article 2 de ce Décret dispose :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne presentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre."

Madame [N] [V] expose que :

LMH a engagé une importante réhabilitation de la résidence "[Localité 7]" située à [Localité 13] en 2019; que cette réhabilitation a duré plus de 4 ans et s’est achevée en 2023 ; qu’à l’issue de cette réhabilitation, des défauts d’étanchéité sont apparus causant des infiltrations dans les habitations et parties communes.

Madame [V] déplore dans son logement :

— Des infiltrations dans son salon causées par un défaut d’étanchéité d’une terrasse située à l’étage supérieur;

— Une fuite d’eau dans son cellier à l’endroit de la colonne d’évacuation.

Concernant les désordres présents dans le salon, elle estime que le bailleur a tardé à agir, et qu’elle subit des infiltrations ponctuelles.

Elle fait valoir qu’il incombe à LMH de reprendre les embellissements dans le salon et le cellier.

Elle signale également des inondations importantes dans les parties communes.

LMH réplique que dès qu’il a été avisé de difficultés il a fait réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse à l’étage supérieur, et qu’il n’y a plus d’infiltration.

Concernant le cellier, il indique qu’il a fait procéder à une recherche de fuite et le prestataire a confirmé qu’aucune fuite n’était existante.

Enfin il fait observer que les désordres invoqués dans les parties communes ne concernent que l’entrée 50.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [N] [V] ne produit aucun constat d’huissier, ni rapport d’expertise.

Il résulte des pièces produites par LMH (rapport d’expertise en date du 19 juin 2024) qu’il n’existe aucune fuite active dans le logement de Madame [V], les matériaux sont secs.

En revanche il est établi que dans le séjour la peinture du plafond est cloquée de façon localisée, et dans le cellier il existe une surépaisseur de matière au plafond.

Il s’agit d’un décollement de l’enduit réalisé dans le cadre des travaux de réparations à la suite d’un dégât des eaux ancien survenu en 2019 provenant des WC du dessus.

Il s’agit donc d’embellissements qui n’ont pas été repris par LMH.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et d’assurer au locataire la jouissance paisible.

Il incombait donc à LMH de reprendre ces embellissements.

Ces désordres sont de nature esthétique et causent de toute évidence un préjudice de jouissance à la locataire.

Cependant ils sont très localisés et de faible importance.

Dès lors il convient de condamner LMH à payer à Madame [N] [V] une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues entre le bailleur et la locataire.

En ce qui concerne les parties communes, Madame [N] [V] ne démontre pas que les désordres allégués concernent l’entrée n°42.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [V], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est justifiée par l’ancienneté de la dette locative.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH recevable ;

Dit que la demande portant sur les loyers arrêtés au 31 octobre 2020 est prescrite ;

Condamne Madame [N] [V] à payer en deniers ou quittances valables à LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH, la somme de 557,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [N] [V] à payer sa dette, en principal par mensualités de 70 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [V] [N] la résiliation du bail verbal du 21 janvier et 1er novembre 1995 liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 11] [Localité 8][Adresse 1], et au parking n°13 sis à [Adresse 12][Localité 6][Adresse 2] ;

— ordonne l’expulsion de Madame [Y] [N] et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que de besoin Madame [Y] [N] à payer à LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 522,56 euros pour le logement et de 36,45 euros pour le parking,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne LMH venant aux droits de l’OPAC de LMH à payer à Madame [V] [N] la somme de 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation des sommes dues entre le bailleur et Madame [V] ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Condamne Madame [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 17 juin 2023 et de l’assignation ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT