TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04577 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPMD

N° de Minute : 25/1401

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[W] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H] [C] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 avril 2021 à effet au 19 février 2021, la S.A. Vilogia a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 361,49 euros, outre une provision sur charges de 130 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la S.A. Vilogia a fait signifier à Monsieur [W] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2.936,84 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 20 août 2025 la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Monsieur [W] [Z] et déclaré recevable son dossier déposé le 31 juillet 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A. Vilogia à hauteur de 6.836,66 euros. Elle l’a orienté vers des mesures imposées.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la S.A. Vilogia a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [W] [Z] à lui payer :

— la somme de 5.188,30 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2025, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts légaux à compter de la décision ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. Vilogia comparaît représentée par Monsieur [H] [C] dument muni d’un pouvoir spécial.

La S.A. Vilogia s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 septembre 2025, à la somme de 7.223,26 euros.

La S.A. Vilogia ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [Z] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il indique bénéficier d’une décision de recevabilité et être dans l’attente de mesures imposées par la commission de surendettement. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique percevoir 1.950 euros de ressources mensuelles en ce compris une pension d’invalidité. Il indique avoir deux enfants mais aucun à charge.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 avril 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [Z] le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.936,84 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 janvier 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 7.223,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7.223,26 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [Z] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 7.223,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 septembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que le locataire a été déclaré recevable à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 20 août 2025. Si la commission de surendettement des particuliers du Nord a orienté la situation du locataire vers un réaménagement de ses dettes, la décision de mesures imposées n’a pas été produite à l’audience.

Le bailleur donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Le locataire a repris le paiement du loyer courant en septembre 2025.

Compte tenu de l’accord des parties, le locataire sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 200 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [W] [Z] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Monsieur [W] [Z] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’au départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. Vilogia recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2021 entre la S.A. Vilogia et Monsieur [W] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 7.223,26 euros, créance arrêtée au 25 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

AUTORISE Monsieur [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3], à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin Monsieur [W] [Z] à payer à la S.A. Vilogia à compter de septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Monsieur [W] [Z] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,