TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEA6

N° de Minute : 25/00116

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 01 Septembre 2025

[C] [G]

C/

[D] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [G], domiciliée chez [R] [E], [Adresse 4]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par M^e Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de D. AGANOGLU, Greffier

RG 25/00037– Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 5 mars 2024 avec effet au 22 mars 2024, M. et Mme [G] ont donné en location à M. [D] [S], pour une durée initiale de 3 ans, un appartement n°[Adresse 5], situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 681 euros, outre une provision sur charges de 86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, Mme [G] a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2 492,70 euros dont 2 301 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de 6 semaines, de justifier d’une assurance habitation dans le délai d’un mois et d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le même délai.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, Mme [G] a fait assigner en référé M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail,

ordonner que M. [S] ainsi que tout occupant de son chef soit expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

condamner M. [S] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 2 516,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé qu’elle se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience,

condamner M. [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

condamner M. [S] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 9 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties.

Elle a été retenue à l’audience du 23 juin 2025.

Mme [G], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à actualiser la dette au 3 juin 2025 à la somme de 1 316,69 euros au titre de la dette locative et à celle de 215,63 euros au titre du commandement de payer.

M. [S] a comparu et il a indiqué qu’il ne restait plus devoir aucune somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mais uniquement au titre de frais non justifiés. Il a précisé qu’il était en procédure de prud’hommes et qu’il a reçu une provision d’allocation chômage.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 et il a été demandé à Mme [G] de produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Celui-ci a été transmis par courriel du 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 5 mars 2024 contient une clause résolutoire rédigée dans le même sens..

Suivant le décompte actualisé produit par la bailleresse, les causes du commandement délivré le 6 août 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que M. [S] a réglé la somme de 3 068 euros, soit l’équivalent de 4 loyers, provision sur charges comprises, le 16 mai 2025.

Il ressort également du décompte encore plus récent produit en délibéré qu’il a réglé la somme de 779,36 euros le 6 juin 2025.

Il s’en déduit que M. [S] a réglé le dernier loyer courant, étant observé que la somme restant due correspond essentiellement à des dépens.

Il convient donc d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 6 juin 2025, M. [S] reste devoir la somme de 752,86 euros dont 575,68 euros de frais.

Il convient donc de condamner M. [S] à payer la somme de 177,18 euros au titre des loyers, charges impayés arrêtés au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance compte tenu de la diminution significative de la dette depuis la délivrance du commandement de payer.

M. [S] sera autorisé à s’acquitter de cette dette de manière échelonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Si M. [S] ne respecte pas l’échéancier prévu, il pourra être expulsé et sera tenu de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2024, soit 126,68 euros, de sa notification à la CCAPEX, soit 24,05 euros, de l’assignation, soit 57,05 euros et de sa notification au Préfet, soit 71,50 euros.

La demande de paiement du surplus des frais qui figurent sur le décompte arrêté au 6 juin 2025 sera rejetée dans la mesure où la facture établie par le commissaire de justice ne suffit pas à permettre de considérer qu’ils auraient été nécessaires et justifiés.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2024 entre M. et Mme [G] d’une part, et M. [D] [S], d’autre part, relatif à un appartement n°14, [Adresse 7], situé [Adresse 3] à [Localité 8] étaient réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [D] [S] à payer à Mme [C] [G] la somme provisionnelle de 177,18 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [D] [S] à se libérer de sa dette au moyen de 10 versements mensuels d’un montant de 11 euros en plus du loyer courant, le dernier versement devant toutefois être ajusté pour permettre de régler le solde de la dette en principal et intérêts ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS que pendant les délais consentis, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à M. [D] [S] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 18 septembre 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [D] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) M. [D] [S] sera condamné à payer à Mme [C] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande présentée par Mme [C] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2024, soit 126,68 euros, de sa notification à la CCAPEX, soit 24,05 euros, de l’assignation, soit 57,05 euros et de sa notification au Préfet, soit 71,50 euros ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 1er septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE